나이스옥션 법원경매 안산 2025타경1001 [1] 경기도 안산시 상록구 월피동 499 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신안 · 평가일 2025.12.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 월피동소재 "광덕중등학교" 북서측에 위치하며, 인근에는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하며 주거지로서의 주위환경 보통정도임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장등 감안 시 대중교통상황 보통정도임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 중 제5층 제501호로서 외벽 : 돌(대리석)붙임, 몰탈 위 페인팅 마감 등. 내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감. 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 방, 욕실, 거실, 주방, 발코니 등으로 이용중임.

설비내역

급.배수,위생,난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지 토지로 다세대주택부지로 이용중임.

인접 도로상태등

소로3류(폭 8m 미만)(접합).

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계-미상임. 2.본건은 집합건물로 거주자의 프라이버시 침해문제, 이해관계인부재, 잠금장치등으로 인하여, 자세한 내부구조등은 조사불가능하여, 외부관찰, 탐문, 동류형의 표준적이용상황(건축물대장도면 혹은 시중안내도면)등에 의거하여 평가하였고, 내부구조변경이나 하자유무(천정,벽체,바닥,창호등의 파손,균열,누수현상을 위한 수리비나 개선비용의 필요유무, 난방,급수,위생,소화설비등의 수리비나 개선비용의 필요유무)는 구체적확인이 불가능하므로, 이를 충분히 감안하시고, 이들을 필히 확인하여 경매참가 하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경1001 (1)

소재지: 경기도 안산시 상록구 월피동 499 5층501호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

감정가: 145,000,000원

토지면적: 29.78㎡ (약 9.01평)

토지지분: 29.776㎡ (약 9.01평)

건물면적: 47.40㎡ (약 14.32평)

건물지분: 47.4㎡ (약 14.32평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농OOO (농협은행주식회사)

특이사항: 공동담보 (본건 외 다른 담보물건 존재 가능성)

주의사항:

특수물건정보: 공동담보

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 안산시 상록구 월피동 소재 "광덕중등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 본건 주변으로는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하여 일반적인 주거 지역의 환경을 이루고 있으며, 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황: 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 위치하는 등 대중교통 이용이 용이하여 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 주변 시설: 외부 검색 결과, 본건 주변 지역에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았으며, 일반적인 주거 단지로서의 편의시설 및 교육 시설(광덕중등학교 등) 이용이 가능한 것으로 파악됩니다.

1.2. 권리분석

* 등기부 현황 요약:

* 소유권보존: 2016-12-27

* 소유권이전: 2017-05-31

* 소유권이전: 2017-12-07 (매매)

* 근저당권공동담보목록: 2017-12-07, 농협은행주식회사, 금168,000,000원 (말소기준권리)

* 가압류: 2024-11-15, 경기신용보증재단, 금28,000,000원

* 임의경매개시결정: 2025-12-04, 농협은행주식회사, 138,026,383원

* 말소기준권리: 2017년 12월 7일 접수된 농협은행주식회사의 근저당권 (을3)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 가압류(갑4) 및 임의경매개시결정(갑5)은 매각으로 소멸됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 정보상 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 "지상권개요"가 기재되어 있으나, 상세 내용은 확인되지 않아 추가적인 조사가 필요합니다. (일반적으로 해당 권리도 매각으로 소멸될 가능성이 높습니다.)

* 등기부채권 총액: 196,000,000원 (근저당권 168,000,000원 + 가압류 28,000,000원)

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대관계: 미상임. (주의: 임차인이 존재하고 보증금 및 월세 등 임대조건이 확인되지 않는 경우, 명도 진행 시 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 입찰 전 반드시 점유 관계를 확인하시기 바랍니다.)

1.3. 상권분석

* 최근 거래 사례 분석 (2026년 7월 기준):

* 사례 1: 2026년 7월 29일 거래, 90,000,000원, 80.34㎡, 1997년 건축 (거래가/평당 약 370만원)

* 사례 2: 2026년 7월 21일 거래, 205,000,000원, 72.29㎡, 2013년 건축 (거래가/평당 약 937만원)

* 사례 3: 2026년 7월 8일 거래, 193,000,000원, 76.34㎡, 2015년 건축 (거래가/평당 약 835만원)

* 본건 건물 정보 (2016년 건축, 47.40㎡, 약 14.32평):

* 주변 다세대주택의 최근 거래 시세는 평당 약 835만원에서 937만원 수준으로 형성되어 있습니다.

* 본건은 건축 연차가 최신(2016년)에 속하나, 면적이 주변 거래 사례보다 작은 편입니다.

* 이러한 점을 고려할 때, 본건물의 예상 시장 가치는 평당 약 830만원 ~ 950만원 범위에서 추정해 볼 수 있으며, 면적을 환산하면 대략 119,000,000원 ~ 136,000,000원 수준으로 예상됩니다.

* 감정가 145,000,000원은 시장 시세 추정치보다 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

* 교육: 북서측에 "광덕중등학교"가 위치하여 자녀 교육 환경이 비교적 우수합니다.

* 편의시설: 일반적인 주거 밀집 지역이므로, 인근에서 일상생활에 필요한 근린생활시설 및 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장 이용을 통해 시내외 이동이 편리한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 내부 상태 미확인: 감정평가 과정에서 프라이버시, 잠금장치 등의 문제로 내부 구조 및 하자(누수, 균열, 파손, 설비 노후 등)를 상세하게 확인하지 못했습니다. 따라서 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 내부 상태를 직접 확인하고, 필요한 수리 및 보수 비용을 예상해야 합니다.

* 임대 관계 불확실성: 임대 관계가 미상으로, 실제 거주 중인 임차인이 있을 수 있으며, 보증금 및 월세 등 계약 조건이 확인되지 않았습니다. 이는 명도 과정에서 예상치 못한 시간 소요, 법적 분쟁, 추가적인 이사비용 등 금전적 부담을 야기할 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 본건은 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구 등 여러 용도지역 및 지구에 속하며, 가축사육제한구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역, 토지거래계약허가구역(외국인 등 대상) 등 다양한 법적 제한 사항이 적용됩니다.

* 공동담보 물건: 본건 외 다른 부동산이 동일한 채무에 대한 담보로 제공되었으므로, 경매 진행 또는 채무 변제 과정에서 예상치 못한 영향이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 안산시 상록구 월피동에 위치한 다세대주택으로, 일반적인 주거 단지 내에 자리 잡고 있어 주거 환경 및 교통 여건은 양호한 편입니다. 2016년에 건축되어 건물 연식도 비교적 최신에 속합니다.

그러나 감정가 145,000,000원이 최근 거래 사례를 분석한 시장 시세 추정치(약 119,000,000원 ~ 136,000,000원)보다 높은 편이며, 무엇보다 감정평가 당시 내부 상태를 상세히 확인하지 못했고 임대 관계가 불분명하다는 점은 중대한 리스크 요인으로 작용합니다.

따라서 본건 취득을 위해서는 반드시 입찰 전 현장 방문을 통해 내부 상태와 점유 관계를 명확히 파악하는 것이 필수적이며, 예상되는 명도 비용 및 수리 비용 등을 충분히 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 주거 수요가 기대되는 안산시 상록구에 위치합니다.

* 2016년 준공된 건물로, 신축 연식이 짧아 기본적인 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 내부 하자 보수 및 명도 리스크를 감안하더라도, 시장 가치 대비 합리적인 가격에 취득할 경우 시세차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 145,000,000원

* 시장 시세 추정 범위: 약 119,000,000원 ~ 136,000,000원

* 내부 상태 미확인 및 임대 관계 미상 등의 잠재적 리스크를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

* 감정가보다는 낮게, 시장 시세 범위를 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

* 예상 입찰가: 130,000,000원

(본 입찰가는 제공된 정보를 바탕으로 산정한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 결과 및 법원 진행 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.