나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53848 [1] 경기도 안산시 단원구 선부동 1097-5 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신후 · 평가일 2025.12.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 선부동 소재 "선부중학교" 북동측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택 등으로 이루어진 일반주택지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 주택까지 차량통행이 가능하며 본건 인근에 버스정류장 및 근거리에 달미역(서해선) 이 소재하는등 대중교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 중 1층 101호로서 외벽 : 치장벽돌쌓기등 마감 내벽 : 몰탈위 벽지, 타일등 마감 창호 : 하이새시 이중창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.(후첨 내부구조도 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 세장형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약6m의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축 사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(선부중학교)<교육 환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(안산화정초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통 정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 안산지원 2025타경53848 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 경기도 안산시 단원구 화정천서로5길 30-1 (선부동)입니다.

본 물건의 용도는 다세대주택이며, 토지/건물 일괄 매각 대상입니다.

감정평가액은 147,000,000원입니다.

토지 면적은 27.37㎡ (약 8.28평)이며, 토지 지분 면적도 27.372㎡ (약 8.28평)입니다.

건물 면적은 49.52㎡ (약 15.00평)이며, 건물 지분 면적도 49.52㎡ (약 15.00평)입니다.

채권자는 반OOO입니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 안산시 단원구 선부동 소재 '선부중학교' 북동측 인근에 위치합니다.

주위는 다세대주택 등으로 이루어진 일반주택지대로서 제반 주위환경은 보통으로 평가됩니다.

차량 통행이 가능하며, 본건 인근에 버스정류장이 있고 근거리에 달미역(서해선)이 소재하여 대중교통 이용이 무난합니다.

본건은 북측으로 노폭 약 6m의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 상대보호구역(선부중학교, 안산화정초등학교)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2022년 10월 14일 접수된 반월농업협동조합의 근저당권(을8)입니다.

등기부상 모든 권리(근저당, 가압류 등)는 말소기준권리 하부에 존재하므로, 경매 절차를 통해 모두 소멸될 예정입니다. 따라서 인수해야 할 부담은 없습니다.

다만, 물건명세서 참고사항에 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 '지상권개요:'라고만 기재되어 있으나, 구체적인 내용은 확인되지 않았습니다.

임차인 현황상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어 명도 관련 금전적 부담은 없을 것으로 보입니다. 그러나 '임대관계 미상임'이라는 정보는 추후 점유 관계 파악 및 명도 과정에서 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

제공된 최근 매매 정보(2026년 7월)를 분석한 결과, 인근 유사 물건들의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 40.14㎡ (연립, 3층, 1990년식) - 18,800만원 (약 468,360원/㎡)

* 30㎡ (연립, 1층, 1990년식) - 9,810만원 (약 327,000원/㎡)

* 62.35㎡ (다세대, 2층, 2011년식) - 16,200만원 (약 259,823원/㎡)

본건 물건은 전용면적 49.52㎡, 1층, 약 2010년식 다세대주택으로 파악됩니다.

건축 연도가 유사한 2011년식의 2층 다세대주택(62.35㎡)이 약 259,823원/㎡에 거래된 점을 고려할 때, 본건의 1층이라는 점을 감안하면 면적당 가격은 이와 유사하거나 약간 낮을 수 있습니다.

본건의 감정가는 147,000,000원(약 2,968,500원/㎡)으로, 최근 거래된 인근 유사 물건들의 면적당 가격(약 260,000~470,000원/㎡)과 비교 시 현저히 높은 수준입니다. 감정평가 시점 또는 비교 사례의 특수성을 확인해야 합니다.

1.4. 생활정보

* 주변 환경: 다세대주택이 밀집된 주거지역으로, 조용하고 안정된 주거 환경을 갖추고 있습니다.

* 교통: 달미역(서해선)이 근거리에 위치하고 있어 시내 및 외곽으로의 이동이 용이합니다. 인근 버스정류장 이용도 편리합니다.

* 교육: 선부중학교 및 안산화정초등학교가 인근에 위치한 상대보호구역으로, 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 통상적인 주택가에 요구되는 편의시설은 인근 지역에 적절히 분포되어 있을 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임대관계 미상: 임차인 현황상 보증금 인수 부담은 없으나, 실제 점유자가 누구인지, 임대차 관계는 어떻게 되는지 미확인 상태입니다. 이는 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용 발생의 위험을 내포합니다.

* 감정가와 시세의 괴리: 최근 실거래가 정보와 비교했을 때 본건의 감정가가 매우 높게 책정되어 있습니다. 이는 감정평가 시점의 시장 상황과 현재 시점의 시장 상황이 다르거나, 비교 대상 물건 선정에 오류가 있을 가능성을 시사합니다. 입찰 시 이 부분을 충분히 고려해야 합니다.

* 토지이용계획: 과거 토지거래계약허가구역으로 지정된 이력이 있으나, 2026년 8월 25일부로 만료되어 현재는 일반적인 토지거래가 가능합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 안산시 단원구 선부동에 위치한 다세대주택으로, 달미역 역세권에 자리 잡고 있어 교통 및 생활 환경이 비교적 양호합니다.

권리 관계는 경매로 인해 모두 소멸될 예정으로, 인수해야 할 법적 부담은 없습니다.

다만, 임대 관계가 불명확하여 명도 시 주의가 요구되며, 가장 큰 리스크는 최근 실거래가와 비교했을 때 감정가가 상당히 높게 책정된 점입니다. 이는 실제 낙찰가 산정에 신중을 기해야 할 주요 요인입니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 권리관계: 말소기준권리 하 모든 권리가 소멸 예정이므로 권리 분석상 부담이 없습니다.

* 역세권 입지: 달미역(서해선)이 근거리에 위치하여 향후 지역 개발 및 부동산 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

* 주거 용이성: 다세대주택으로 일반적인 주거 목적에 부합하며, 교육 시설 및 생활 편의 시설 접근성이 양호합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 147,000,000원입니다.

최근 인근 유사 다세대주택(2011년식, 2층, 62.35㎡)의 거래 사례를 바탕으로 면적당 가격을 추정해 보면 약 260,000원/㎡ 내외입니다. 이를 본건 면적(49.52㎡)에 적용하면 약 128,752,000원 수준입니다.

임대관계 미확인 및 감정가와 시세의 큰 괴리를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 감정가의 80~90% 범위를 고려하되, 최근 시세 추정치와 위험 요인을 종합적으로 판단하여 예상 입찰가를 125,000,000원 ~ 135,000,000원 범위로 제안합니다. 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 최신 시세 확인을 통해 최종 결정을 내리시는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.