나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53719 [1] 경기도 안산시 상록구 일동 546-3 해오름빌 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 온전 · 평가일 2025.12.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 일동 소재"이익선생묘"북동측 인근에 위치하고, 부근은 단독 주택, 다세대주택 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 주택까지 차량출입 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 보통 임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물내 5층 502호로서 외벽 : 적벽돌 치장 및 외장타일 등 마감. 내벽 : 벽지 및 타일마감 등. 창호 : 하이새시 이중창호임.

이용상태

다세대주택(후첨 "내부구조도" 참조)으로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급.배수서립, 도시가스설비, 난방설비등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 6미터의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 시가지경관지구(일반) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축 사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환 경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음 진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

배당에서 임차보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 사건내역

사건번호: 안산지원 2025타경53719 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 조OO

3. 소재지 및 건물정보

소재지: 경기도 안산시 상록구 일동 546-3 해오름빌 5층 502호

건물명: 해오름빌

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 5층 502호

용도: 다세대주택 (총 8세대)

건축년도: 2014년 (2014.01.13 사용승인)

4. 면적

토지면적: 20.42㎡ (약 6.18평)

토지제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

건물면적: 37.19㎡ (약 11.25평)

건물제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

5. 감정가

감정가: 120,000,000원

6. 입지조건

7. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 일동 소재 "이익선생묘" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 단독주택, 다세대주택 등이 혼재하는 주거지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

8. 교통상황

본건 주택까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

9. 권리분석

10. 등기부 요약

* 소유권보존: 배은희 (2014-01-23)

* 소유권이전: 최영희 (2014-05-08)

* 소유권이전: 심옥희 (2021-12-29)

* 강제경매(말소기준권리): 조 (2025-11-25, 120,000,000원)

* 주택임차권: 조 (2025-11-20, 120,000,000원, 인수)

11. 임차인 현황

* 임차인: 조

보증금: 120,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-12-27

확정일자: 2021-12-17

대항력: 있음

배당신고일자: 2025-11-20

비고: 인수되는 임차보증금은 0원이며, 해당 임차인은 채권자로서 강제경매를 신청한 것으로 보입니다.

12. 권리분석 소견

본건에는 선순위 임차권이 존재하며, 해당 임차인은 대항력을 갖추고 있습니다.

주택임차권(을5)은 인수 조건으로 등기되어 있으며, 금액은 120,000,000원입니다.

그러나 권리분석상 "인수 보증금 합계: 0원"으로 명시되어 있으며, 채권자인 조 (임차인 조 와 동일인으로 추정)이 강제경매를 신청한 말소기준권리입니다.

이는 경매 절차를 통해 임차보증금 전액을 배당받을 가능성이 높다는 것을 시사합니다.

다만, 배당에서 임차보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 하는 위험이 있습니다.

13. 상권분석

14. 주변 실거래가 분석

최근 유사 부동산 거래 정보 분석 결과는 다음과 같습니다.

* "대림아트빌" (2001년 건축, 48.32㎡): 2026년 7월, 105,000,000원 (약 718만원/평)

* "대영렉스빌B동" (2010년 건축, 79.86㎡): 2026년 7월, 185,000,000원 (약 766만원/평)

* "이레하이츠빌라" (2002년 건축, 73.155㎡): 2026년 7월, 150,000,000원 (약 678만원/평)

분석된 거래들은 본건보다 면적이 넓은 다세대주택들입니다.

평균 거래 단가는 약 720만원/평 수준입니다.

15. 시세 및 면적 비교

본건은 건물면적 37.19㎡ (약 11.25평)이며, 2014년에 건축되었습니다.

비교 대상 거래 사례들의 평균 면적은 약 60평대이며, 평균 거래 단가는 약 720만원/평입니다.

본건의 면적(약 11.25평)을 감안하여 유사 단가 적용 시 추정 시세는 약 8,100만원 수준입니다.

이는 감정가 120,000,000원과 상당한 차이를 보입니다.

16. 지역 분석

본건이 위치한 안산시 상록구 일동 지역은 다세대주택 및 단독주택이 밀집된 주거 지역입니다.

도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 시가지경관지구, 소로3류 접합, 각종 규제 지역으로 묶여 있어 개발 관련 제한 사항이 존재합니다.

17. 생활정보

18. 편의시설

주변에 다세대주택 및 단독주택이 소재하며, 대중교통 이용이 가능한 점으로 미루어 보아 기본적인 생활 편의시설은 보통 수준으로 이용 가능할 것으로 판단됩니다.

19. 주변 환경

"이익선생묘"가 인근에 위치하고 있어 일부 지역의 역사적 특성을 지니고 있습니다.

특별한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

20. 잠재적 리스크

21. 임차보증금 인수 가능성

가장 큰 위험 요소는 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성입니다.

배당 절차에서 임차보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 매수인이 잔액을 인수해야 합니다.

이는 120,000,000원에 달하는 금액이므로, 입찰 시 반드시 확인해야 할 사항입니다.

22. 규제 지역

본건은 성장관리권역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역 등 각종 규제 지역에 포함되어 있습니다.

또한, 외국인 대상 토지거래 허가 구역으로 지정되어 있어 거래 시 제한이 있을 수 있습니다.

23. 시세와의 괴리

주변 시세 분석 결과, 본건 면적 기준으로 추정되는 시세는 감정가 및 임차보증금보다 낮게 나타났습니다.

감정가가 실제 시장 가격을 제대로 반영하고 있는지, 또는 향후 시세 상승 가능성을 고려해야 합니다.

24. 종합 의견

본 물건은 안산시 상록구 일동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 120,000,000원입니다.

가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인이 경매 신청 채권자라는 점입니다.

권리분석상 인수 보증금 합계는 0원으로 표기되어 있어, 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수할 가능성이 상대적으로 높습니다.

다만, 배당금 부족 시 보증금 잔액을 인수해야 하는 위험은 상존합니다.

주변 시세 대비 감정가가 높게 책정된 것으로 보이며, 이는 투자 판단 시 신중한 접근이 필요함을 시사합니다.

25. 투자 포인트

26. 임차인 대항력 및 경매 신청

임차인이 직접 경매를 신청한 경우, 자신의 보증금 회수를 최우선으로 고려하므로 배당을 통해 전액 회수될 가능성이 상대적으로 높습니다.

27. 장기적 가치

안산시 상록구 일동 지역의 장기적인 발전 가능성과 부동산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

28. 재건축/재개발 가능성 (추정)

본건의 용도지역(제2종일반주거지역) 및 건폐율/용적률 등을 고려할 때, 향후 지역 개발에 따른 잠재적 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. (단, 구체적인 도시계획 확인 필요)

29. 예상 입찰가

본건의 감정가는 120,000,000원이며, 임차인 조 의 보증금 역시 120,000,000원입니다.

권리분석상 인수되는 보증금은 0원이지만, 배당 부족 시 인수 위험이 존재합니다.

주변 시세 분석 결과, 본건 면적(약 11.25평) 기준 추정 시세는 약 8,100만원 수준으로 나타났습니다.

감정가와 시세 간의 괴리가 크므로, 입찰가 산정 시 다음 사항을 고려해야 합니다.

* 임차인의 배당금 수령 여부 및 금액 확인

* 향후 시세 상승 가능성 및 투자 기간

* 본건 건물의 관리 상태 및 투자 수익률 목표

감정가 120,000,000원을 기준으로 보수적으로 접근 시, 80% ~ 90% 수준인 96,000,000원 ~ 108,000,000원 범위에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

그러나 시세 분석 결과(약 8,100만원)와 큰 차이가 있어, 추가적인 현장 조사 및 권리관계 확인을 통해 보증금 인수 리스크를 정확히 파악한 후, 보수적으로 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

만약 보증금 인수 리스크가 현실화될 경우, 예상 투자 금액은 120,000,000원을 초과할 수 있습니다.

따라서, 90,000,000원 ~ 100,000,000원 범위에서 신중하게 접근하는 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.