나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53860 [1] 경기도 안산시 단원구 와동 695-18 에스케이빌라 5층503호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이스턴 · 평가일 2025.12.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 와동 소재 '와동초등학교' 남서측 인근에 위치하는 에스케이 빌라 에이동 5층 503호로서 주위는 다세대주택, 다가구주택, 학교 등으로 이루어진 정비된 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 시내버스정류장이 위치하여 대중교통사정 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 다세대주택 중 5층 503호로서 2015.7.17. 사용승인되었으며 외벽 : 화강석타일, 드라이비트마감 내벽 : 벽지도배 창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임. (세부내역은 내부구조도 참고)

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 위생설비, 급배수설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 세장형 토지로서 다세대주택부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육 제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경 개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음 진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

폐문부재로 내부구조 등은 건축물현황도 및 외부관측으로 확인하였으며 임대관계 미상임.

물건 비고

2026.04.02.자로 신청채권자 서울보증보험 주식회사(주택임차권자 한국토지주택공사 승계인)로부터 우선변제권만 주장하고, 잔존 임차보증금반환청구 및 대항력을 포기하여 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 안산시 단원구 와동 695-18, 에스케이빌라 5층 503호에 소재한 다세대주택입니다.

사건번호는 안산지원 2025타경53860 (1)이며, 부동산 강제경매로 진행 중입니다.

감정평가액은 140,000,000원입니다.

토지 면적은 28.81㎡ (약 8.71평)이며, 토지 제시외 면적은 없습니다.

건물 면적은 44.76㎡ (약 13.54평)이며, 건물 제시외 면적은 없습니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다.

채권자는 서OOOOOOOO (서울보증보험)입니다.

건물은 철근콘크리트 구조의 5층 다세대주택 중 5층에 해당하며, 2015년 7월 17일에 사용승인되었습니다.

토지 이용 계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만) 등에 해당하며, 각종 제한 구역으로 지정되어 있습니다.

2. 입지조건

본 물건은 경기도 안산시 단원구 와동 소재 '와동초등학교'의 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 다세대주택, 다가구주택, 학교 등이 혼재된 정비된 주거지대입니다.

교통 상황은 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용이 보통 수준입니다.

물건은 북서측으로 세로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

본 건은 수원지방법원 안산지원의 강제경매 사건으로, 신청 채권자는 서울보증보험 주식회사입니다.

말소기준권리는 2025년 11월 26일 접수된 서울보증보험의 강제경매개시결정 등기 (갑5)입니다.

등기부등본상 을구의 주택임차권 (한국토지주택공사, 금135,000,000원)은 말소 예정 또는 말소된 권리입니다.

주요 권리 분석 내용은 다음과 같습니다.

* 임차인: 서울보증보험주식회사 (임차권자 한국토지주택공사 승계인)

* 보증금: 135,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2019-09-23

* 확정일자: 2019-08-05

* 배당신고일자: 2025-01-06

* 대항력: 없음

* 비고: SGI 인수조건 변경 관련 특이사항이 있으며, 2026년 4월 2일자로 신청 채권자 서울보증보험 주식회사로부터 우선변제권만 주장하고 잔존 임차보증금 반환 청구 및 대항력을 포기하여 임차권 등기 말소에 동의한다는 확약서가 제출되었습니다.

이러한 확약서 제출로 인해 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

등기구분 갑1 (소유권보존, 김미숙, 2015-07-21) 및 갑2 (소유권이전, 오수이, 2016-12-07)는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 안산시 단원구 와동은 다세대, 다가구 주택이 밀집한 주거 지역입니다.

주변에 학교가 있어 교육 환경이 양호하며, 주거지로서 기본적인 상권이 형성되어 있을 것으로 보입니다.

인근에 대형 마트나 상업 시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 일반적으로 주거 밀집 지역에는 편의점, 마트, 병원, 학원 등 생활 편의 시설이 잘 갖추어져 있습니다.

5. 생활정보

본 물건은 와동초등학교 남서측 인근에 위치하여 어린 자녀가 있는 가정의 경우 교육 접근성이 좋습니다.

주거지대로서 비교적 조용하고 안정된 생활 환경을 기대할 수 있습니다.

주변에 공원이나 녹지 공간에 대한 구체적인 정보는 없으나, 정비된 주거지대라는 점을 감안할 때 기본적인 생활 편의 시설은 이용 가능할 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

임차인의 대항력 포기 및 임차권 등기 말소 동의 확약서 제출은 권리 관계상 유리한 요소이나, 확약서의 법적 효력 및 해석에 대한 최종 확인이 필요합니다.

'SGI 인수조건 변경'이라는 특이사항이 있으나, 이는 주택임차권자의 대항력 포기 및 말소 동의와 관련된 것으로 보이며, 낙찰자에게 직접적인 권리 인수 부담을 주지는 않을 것으로 판단됩니다.

현장 방문 시 폐문부재로 인해 내부 상태 확인이 건축물 현황도 및 외부 관측에 의존하였으므로, 실제 내부 상태는 다를 수 있습니다.

토지이용계획상 '토지거래계약에 관한 허가구역'으로 지정되어 있으나, 지정 기간(2025.8.26.~2026.8.25.) 및 대상(외국인 등)을 고려할 때 일반적인 국내 실수요자에게는 큰 영향이 없을 수 있습니다.

주변에 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 없으나, 부동산 거래 시에는 항상 주변 환경에 대한 충분한 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 안산시 단원구 와동의 잘 정비된 주거 지역에 위치한 다세대주택입니다.

2015년 준공된 비교적 신축 건물이며, 철근콘크리트 구조로 안정성이 있습니다.

권리 분석상 임차인의 대항력 포기 및 말소 동의로 인해 인수해야 할 보증금이 없다는 점이 가장 큰 장점입니다.

감정가 1억 4천만원 대비 최근 주변 시세와의 비교 분석을 통해 합리적인 입찰가 산정이 필요합니다.

8. 투자 포인트

인수 부담 없는 권리 관계: 임차인의 대항력 포기 및 임차권 말소 동의로 인해 권리상 인수 부담이 없습니다.

안정적인 주거지 입지: 학교와 근접하고 주거 환경이 양호하여 안정적인 수요가 기대됩니다.

비교적 신축 건물: 2015년 준공으로 노후화가 적어 즉시 거주 또는 임대가 용이합니다.

시세 대비 저평가 가능성: 주변 시세와 감정가를 비교 분석하여 합리적인 가격에 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 140,000,000원

건물 면적: 44.76㎡ (전용면적, 약 13.54평)

건축 연도: 2015년

층수: 5층 중 5층

최근 매매 사례 분석:

* 대영빌라 (61.07㎡, 2003년식, 1층): 118,000,000원 (2026.07.13)

* 장미아트빌 (59.38㎡, 2002년식, 3층): 98,000,000원 (2026.07.02)

* 우정아트빌 (75㎡, 2002년식, 2층): 120,000,000원 (2026.07.03)

분석:

제공된 최근 매매 사례들은 본건보다 면적이 크고 건축 연도가 오래되었습니다. 본건은 2015년 건축으로 비교적 신축이며 5층이라는 장점이 있습니다.

하지만, 전용면적 44.76㎡는 최근 거래된 매물(59.38㎡ ~ 75㎡)보다 작습니다.

최근 거래 최고가인 1억 2천만원을 기준으로 볼 때, 본건의 감정가 1억 4천만원은 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

전용면적 및 건축 연도, 층수 등 제반 사항을 고려하여 신중하게 입찰가를 산정할 필요가 있습니다.

인수되는 보증금이 없으므로, 입찰가와 낙찰가의 합이 총 취득 금액이 됩니다.

최근 매매가격을 참고하여, 본 물건의 장점(신축, 층수, 권리 없음)을 감안하되, 면적과 감정가 수준을 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

주변 시세, 특히 면적 대비 가격을 고려하여, 감정가의 80%~85% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

140,000,000원 * 0.80 = 112,000,000원

140,000,000원 * 0.85 = 119,000,000원

또한, 최근 거래가 1억 2천만원을 넘지 않는 점을 고려하여, 1억 2천만원 이하로 입찰하는 것이 안전할 수 있습니다.

종합적으로 볼 때, 110,000,000원 ~ 115,000,000원 범위 내에서 입찰을 고려하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

예상 입찰가: 110,000,000원 ~ 115,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.