나이스옥션 법원경매 춘천 2025타경51035 [1] 강원특별자치도 춘천시 우두동 1068-1 동부아파트 108동 2층210호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라감정 · 평가일 2025.12.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 춘천시 우두동 소재 '강원명진학교' 남서측 인근에 소재하는 동부아파트 제108동 제2층 제210호 건으로서, 주위는 아파트단지 및 근린생활시설 등으로 이루어진 지역으로 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조벽식구조, 철근콘크리트슬래브지붕 15층 중 제2층 제210호 건으로서, 외벽: 몰탈 위 페인팅 마감 등임. 내벽: 벽지도배 및 타일붙임 마감 등임. 창호: 샤시 창호 등임.

이용상태

아파트(방3, 주방 및 거실1, 화장실1 등)임.

설비내역

위생설비 되어 있으며, 가스보일러에 의한 난방설비, 옥내소화전설비 및 승강기 설 비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리 평지로서, 아파트 건부지임.

인접 도로상태등

본건 단지내 도로를 통하여 외곽 공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(제2종일반주거지역), 고도지구(40m이하), 지구단위계 획구역(1994-12-21), 대로1류(폭 35m~40m)(대로1-9)(접합), 소로2류(폭 8m~10m) (접합), 중로1류(폭 20m~25m)(중로1-10)(접합), 가축사육제한구역(2024-12-12)(전축 종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-05-31)<교육환 경 보호에 관한 법률>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개 선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2019-04-08).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

강원특별자치도 춘천시 우두동 1068-1 동부아파트 108동 2층210호

1.2. 물건 현황

용도: 아파트

감정가: 158,000,000원

토지면적: 28.32㎡ (약 8.57평)

토지지분: 28.316㎡ (약 8.57평)

건물면적: 59.96㎡ (약 18.14평)

건물지분: 59.964㎡ (약 18.14평)

아파트 전용면적: 59.96㎡ (약 18.14평)

1.3. 매각 정보

사건번호: 춘천지방법원 2025타경51035 (1)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 위치

본건은 강원특별자치도 춘천시 우두동에 소재하며, '강원명진학교' 남서측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 아파트 단지와 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다. 토지는 사다리꼴 모양의 평지로 아파트 건부지로 이용되고 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 용이하며, 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연결되어 있어 제반 교통 상황은 양호한 편입니다.

2.3. 토지이용계획 및 규제사항

본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 고도지구(40m 이하), 지구단위계획구역에 해당합니다. 또한 대로1류, 소로2류, 중로1류 도로에 접해 있습니다. 가축사육제한구역, 상대보호구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역 등의 규제를 받고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2014년 10월 7일 접수된 한국스탠다드차타드은행의 근저당권(을11)입니다.

3.2. 매각으로 소멸되는 권리

말소기준권리보다 늦게 등기된 권리들은 모두 매각으로 인해 소멸됩니다. 해당 물건에서는 을13 근저당권, 갑10 가압류, 갑11 임의경매 등이 말소기준권리 이후에 등기되어 소멸 대상입니다.

3.3. 매각으로 인수되는 권리

일반적으로 모든 등기된 권리는 매각으로 소멸되나, 본건의 경우 '대항력 있는 임차인'이 존재하여 인수 여부를 신중하게 검토해야 합니다.

3.3. 1. 임차인 현황

* 임차인: 장

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2009-09-28

* 대항력: 있음

* 비고: 해당 임차인은 전입일자가 말소기준권리보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 그러나 보증금이 0원이므로 인수해야 할 금전적 부담은 없습니다. 금액이 미상이라도 주의 필요. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 단지 정보

본건이 속한 동부아파트는 1994년 11월 29일 사용승인된 아파트로, 총 8개 동, 854세대로 이루어져 있습니다. 총 주차 대수는 518대입니다.

4.2. 주변 편의시설

아파트 단지 내에 관리사무소, 노인정, 어린이 놀이터 등의 복리시설이 있으며, 주변에 근린생활시설이 위치하여 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

4.3. 교육 시설

주변에 '강원명진학교'가 위치해 있으며, 토지이용계획상 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경에 대한 고려가 필요한 지역입니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 대항력 있는 임차인 존재

임차인 장 은 대항력을 갖추고 있으나 보증금은 0원입니다. 비록 금전적 인수 부담은 없으나, 법률적으로 점유할 권리가 있는 임차인이므로 명도 절차 진행 시 주의가 필요합니다.

5.2. 건물 노후화

건물이 1994년에 준공되어 30년 이상 경과하였으므로, 향후 유지보수 비용 증가나 시설 개선 등에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

5.3. 주변 혐오시설 유무

주변 지역을 조사한 결과, 본건 아파트 단지 바로 인근에 특별히 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획 상 (한강)폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정되어 있습니다.

6. 종합 의견

본건은 강원특별자치도 춘천시 우두동에 위치한 동부아파트 경매 물건으로, 입지 및 교통 여건이 양호하며 아파트 단지로서의 기본적인 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 감정가는 1억 5천8백만원이며, 최근 유사 면적의 실거래가는 1억 6천만원 수준으로 조사되었습니다. 대항력 있는 임차인이 있으나 보증금이 0원이므로 인수 부담은 없습니다. 건물 노후화 등의 단점도 있으나, 시장 시세와 비교하여 합리적인 가격으로 취득할 수 있다면 투자 가치가 있다고 판단됩니다.

7. 투자 포인트

* 최근 실거래가 수준을 고려할 때, 경매를 통해 시세보다 합리적인 가격으로 매수할 기회가 있을 수 있습니다.

* 춘천시의 지역 발전 가능성을 고려한 장기적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인이 존재하나 보증금이 없어 명도 관련 금전적 부담은 없다는 점이 잠재적 리스크 해소에 긍정적입니다.

8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 158,000,000원이며, 최근 59.96㎡ 면적의 실거래가는 160,000,000원 수준입니다. 인수 보증금이 0원이므로 이를 제외한 입찰가 산정이 가능합니다. 주변 시세 및 경매 물건의 특성을 고려할 때, 165,000,000원 ~ 175,000,000원 범위 내에서 보수적으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 다만, 실제 입찰 시에는 현장 조사를 통해 최신 시세 변동 추이와 현장 상황을 재확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.