나이스옥션 법원경매 평택 2025타경957 [1] 경기도 평택시 고덕면 해창리 1277-1 고덕에스티브이지식산업센터 4층436호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해성 · 평가일 2025.12.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 고덕면 해창리 소재 "한국지역난방공사 평택지사" 동측 인근에 위치하 며, 주위는 공장(지식산업센터), 상가 및 업무시설 등이 혼재하는 공업 및 업무지대로서 제 반 입지여건은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상10층 건 내 4층 436호로서, 외벽 : 페어글라스 마감 등, 내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등, 창호 : 강화유리 마감 등임.

이용상태

공장(지식산업센터)으로 이용중임.

설비내역

공용위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 가장형의 토지로서 대체로 평지이며, 공장(지식산업센터) 및 지원시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 로폭 약 12m, 동측과 서측으로 로폭 약 6m 내외 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

해창리 1277-1, 1277-2 공히 준주거지역, 지구단위계획구역(고덕국제화지구), 소로3류(폭 8m 미만)(접함), 중로3류(폭 1 2m~15m)(접함), 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법 률>, 가축사육제한구역(일부제한 500m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 택지개 발지구<택지개발촉진법>이고, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25. 국토부공고 제 2025-1058호, 외국인(외국법인, 단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 평택지원 2025타경957 (1)

* 소재지: 경기도 평택시 고덕면 해창리 1277-1 고덕STV지식산업센터 4층 436호

* 용도: 지식산업센터

* 감정가: 314,000,000원

* 토지 면적: 19.48㎡ (약 5.89평)

* 토지 지분: 19.4843㎡ (약 5.89평)

* 건물 면적: 68.97㎡ (약 20.86평)

* 건물 지분: 68.97㎡ (약 20.86평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 국OOO

* 특이사항: 유동화물건

* 건축물 정보:

* 건물명: 고덕STV지식산업센터

* 구조: 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

* 총 층수: 지하 2층, 지상 10층

* 해당 층/호수: 4층 436호

* 건물 총 연면적: 88,750.90㎡ (약 26,859.44평)

* 대지권 면적: 12,858.7㎡ (약 3,890.12평)

* 건폐율: 69.96%

* 용적률: 378.15%

* 사용승인일: 2020년 7월 20일

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 평택시 고덕면 해창리 소재 "한국지역난방공사 평택지사" 동측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 본건은 공장(지식산업센터), 상가 및 업무시설 등이 혼재하는 공업 및 업무지대에 속하며, 제반 입지여건은 보통 수준입니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정 또한 보통입니다.

* 도로: 본건은 북측으로 로폭 약 12m, 동측 및 서측으로 로폭 약 6m 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

* 토지 이용 계획: 준주거지역, 지구단위계획구역(고덕국제화지구), 소로3류, 중로3류, 가축사육제한구역, 택지개발지구로 지정되어 있습니다. 외국인이 주택을 취득하는 경우에 한하여 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 본 물건의 용도를 고려할 때 해당 규제의 직접적인 영향은 제한적일 것으로 판단됩니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 9월 16일 접수된 국민은행 근저당권(권리금액 306,000,000원)이 말소기준권리입니다.

* 경매개시결정: 2025년 11월 27일 접수된 국민은행의 임의경매(사건번호 2025타경957)가 본 경매의 근거가 됩니다.

* 기타 권리:

* 2022년 9월 16일 접수된 소유권이전1번신탁등기말소 (채권자: 이지은)

* 2025년 10월 28일 접수된 하나카드 가압류 (권리금액 14,662,624원)

* 총 등기부채권액: 320,662,624원 (국민은행 근저당 306,000,000원 + 하나카드 가압류 14,662,624원)

* 권리 소멸: 상기 채권들을 포함한 대부분의 권리(소유권이전1번신탁등기말소, 근저당권, 가압류, 임의경매개시결정)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (자료상 지상권 없음 명시)

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상

* 주의: 임차인 현황이 '미상'으로 기재되어 있으므로, 실제 점유 관계 및 임대차 계약 여부에 대한 현장 확인이 필수적입니다. 금액이 미상인 경우에도 예상치 못한 인수 또는 명도 문제가 발생할 수 있으니 각별한 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 고덕국제화지구 내에 위치한 지식산업센터로, 주변에 공장, 상가, 업무시설 등이 혼재되어 있어 복합적인 상권이 형성되어 있습니다.

* 고덕 STV 지식산업센터는 총 10층 규모이며, 본 호실은 4층에 위치하여 약 20.86평의 전용 면적을 갖추고 있습니다.

* 고덕국제화지구는 대규모 개발이 진행 중인 지역으로, 삼성전자 평택캠퍼스와의 인접성(차량 약 10분 거리)을 바탕으로 관련 기업 입주 및 사업체 증가에 따른 임차 수요가 풍부할 것으로 예상됩니다.

* 이러한 개발 비전 속에서 본 물건은 지역 산업 활동의 거점 역할을 할 잠재력을 지니고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능하여 출퇴근 및 물류 이동에 비교적 편리한 환경을 갖추고 있습니다.

* 주변 시설: "한국지역난방공사 평택지사"가 인근에 위치하며, 지식산업센터 내 상가 및 지원시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다. 또한, 고덕국제화지구는 택지개발지구로 지정되어 있어 향후 상업 및 생활 편의시설의 확충이 기대됩니다.

* 혐오시설: 현재까지 공개된 지도 정보 상에서 인접한 혐오시설은 파악되지 않았습니다. 다만, 대규모 개발 지역의 특성상 향후 인근 시설 배치 계획 등은 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임대차 현황 미상: 현재 건물의 공실 여부 및 임차인 존재 여부, 존재 시 임대차 조건 등이 파악되지 않아, 입찰 후 공실 장기화 또는 명도 관련 분쟁 발생 가능성이 있습니다. 이는 본 물건의 가장 주의해야 할 사항입니다.

* 유동화 물건: 유동화 자산은 거래 과정이 일반 물건과 다를 수 있으며, 매각 조건 및 절차에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 시장 변동성: 고덕국제화지구 내 다수의 지식산업센터가 준공 또는 준공 예정이며, 이에 따른 공급 증가 및 경쟁 심화로 향후 공실률 및 임대료 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 평택 고덕국제화지구라는 미래 성장 잠재력이 높은 지역에 위치한 지식산업센터입니다.

* 건물의 규모와 연면적을 고려할 때, 지역 내 산업 활동의 중심지 역할을 할 수 있는 잠재력을 보유하고 있습니다.

* 권리 관계는 대부분 매각으로 소멸될 예정으로 비교적 명확하게 정리될 것으로 보이나, 임대차 현황 미상이라는 점은 상당한 리스크 요소입니다.

* 따라서, 명확한 임대차 현황 파악 및 공실 해소 전략 수립이 본 물건의 성공적인 투자 여부를 결정하는 핵심 요인이 될 것입니다.

1.7. 투자 포인트

* 고덕국제화지구 개발에 따른 미래 가치 상승 기대.

* 지식산업센터로서 안정적인 임대 수익 창출 잠재력 (공실 리스크 관리 시).

* 삼성전자 평택캠퍼스와의 인접성으로 인한 풍부한 배후 수요.

* 대규모 개발 지역 내 입지로 인한 향후 상권 및 인프라 발전 수혜 예상.

* 상대적으로 넓은 면적 대비 감정가가 형성되어 있어, 잠재적 가치 상승 여력 보유.

1.8. 예상 입찰가

* 예상 입찰가 산정 시, 인수되는 보증금이 없는 점(0원)은 긍정적 요소이나, 임대차 현황 미상으로 인한 공실 및 명도 리스크를 반드시 고려해야 합니다.

* 정확한 입찰가 산정을 위해서는 주변 유사 물건의 실거래가, 임대 현황, 향후 지역 개발 계획, 시장 동향 등을 종합적으로 분석하는 과정이 필수적입니다.

* 본 보고서에서는 제공된 정보만으로는 구체적인 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 다만, 감정가(314,000,000원)를 기준으로 임대차 현황 파악 및 공실 해소 가능성을 높게 평가할 경우, 감정가 수준 또는 그 이상을 고려해 볼 수 있습니다. 반대로, 공실 및 명도 리스크를 높게 평가할 경우에는 보수적인 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.