나이스옥션 법원경매 안산 2025타경984 [1] 경기도 시흥시 배곧동 198-2 다인로얄팰리스배곧2차 8층809호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해마루 · 평가일 2025.12.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 배곧동 소재 '배곧중학교' 남측 근거리에 위치하며 주위는 각종 근린생활시설, 아파트, 오피스텔, 학교, 공원 등이 혼재하는 상업지대로 제반 주위환경은 대체로 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 용이하며 인근에 노선버스정류장이 위치하여 제반 대중 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 8층 809호로서, 외벽 : 몰탈위페인팅 마감 내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 (탐문사항) 창호 : 샷쉬 창호 등임. (탐문사항)

이용상태

집합건축물대장상 용도는 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 지하주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 등고평탄한 정방형의 토지로서 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측, 북서측으로 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로2류 (폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임. - 본건의 공부상 용도가 업무시설(오피스텔)인바, 주거용 여부를 재확인하시기 바람.

물건 비고

공부상 용도가 업무시설(오피스텔)인바, 주거용 여부 확인 요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건번호: 안산지원 2025타경984 (1)

소재지: 경기도 시흥시 배곧동 198-2 다인로얄팰리스배곧2차 8층809호

용도: 오피스텔 (공부상 업무시설)

감정가: 240,000,000원

토지면적: 10.18㎡ (약 3.08평)

건물면적: 60.23㎡ (약 18.22평) - 분양면적 기준, 전용면적은 약 43.377㎡ (약 13.12평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 하OOO

특이사항: 공부상 용도가 업무시설(오피스텔)인바, 주거용 여부 확인 요망

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경기도 시흥시 배곧동 소재 '배곧중학교' 남측 근거리에 위치하며, 주위는 각종 근린생활시설, 아파트, 오피스텔, 학교, 공원 등이 혼재하는 상업지대로 대체로 보통 수준임.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리함.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 중 8층 809호임. 외벽은 몰탈위페인팅, 내벽은 벽지도배 및 타일, 창호는 샷쉬임.

* 이용 상태: 집합건축물대장상 용도는 업무시설(오피스텔)임.

* 설비 내역: 위생 및 급배수설비, 도시가스 개별난방설비, 승강기설비, 지하주차장 등이 갖추어져 있음.

* 토지 형상 및 이용 상태: 인접 도로와 등고평탄한 정방형의 토지로서 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중임.

* 인접 도로 상태: 본건 남동측, 북서측으로 도로에 각각 접함.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함)임.

* 주변 시설: 배곧중학교가 인근에 위치하며, 각종 근린생활시설, 아파트, 공원 등이 혼재하고 있음. (검색 결과, 주변에 대형 마트나 쇼핑몰(롯데마트, 신세계 아울렛)이 있으나, 이들 시설은 지역 수요를 흡수하는 경향이 있음.)

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 검색 결과, 직접적으로 인접한 혐오시설은 확인되지 않았음. (다만, 배곧신도시는 전반적으로 상업용지 비중이 높아 상권 침체 우려가 있으며, 서울대 시흥캠퍼스, 서울대병원 등 주요 개발 호재의 실현 여부가 불확실하다는 평가가 있음.)

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (하나은행, 2017-05-08, 187,000,000원)

* 소멸되는 권리: 위 말소기준권리인 을1 근저당권 이하 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됨. (집합건물 등기부 요약 참조)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (해당 사항 없음)

* 임차인 현황:

* 임차인: 손현정

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-03-08

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없으며, 보증금이 0원이므로 낙찰자가 인수할 보증금은 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 등기부채권 총액: 187,000,000원

1.3. 상권분석

* 본건은 배곧동 소재 상업지대에 위치하여 각종 근린생활시설, 아파트, 오피스텔 등이 혼재된 지역임.

* 상업지역 내 위치하여 유동인구 및 접근성이 양호한 편이나, 배곧 신도시 전체적으로 상업용지 비중이 높아 공실률 및 상권 경쟁 심화에 대한 우려가 제기되고 있음.

* 주변에 배곧중학교가 있어 학생 및 교직원 관련 수요가 있을 수 있음.

* 인근에 대형 쇼핑 시설(롯데마트, 신세계 아울렛)이 있으나, 이는 오히려 지역 소규모 상권의 수요를 흡수할 가능성도 있음.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 진출입 용이, 인근 버스정류장 위치.

* 편의시설: 각종 근린생활시설 인접.

* 교육시설: 배곧중학교가 인근에 위치.

* 공원: 배곧생명공원 등 녹지 공간 접근 가능.

* 주차: 건물 내 지하주차장 이용 가능. (다인로얄팰리스 2차의 경우, 167대의 실내 주차 공간이 있음.)

1.5. 잠재적 리스크

* 업무시설(오피스텔)의 주거용 사용: 공부상 용도는 업무시설(오피스텔)이나, 실제 주거용으로 사용되고 있을 가능성이 있음. 이 경우, 임대차 관계, 세금 문제, 명도 과정 등에서 추가적인 확인과 주의가 필요함.

* 명도 관련: 임차인 손현정은 대항력이 없으며 보증금도 없으나, 실제 점유 여부 및 명도 시 예상치 못한 상황 발생 가능성을 염두에 두어야 함.

* 신도시 상권의 불확실성: 배곧 신도시 자체의 상권 활성화 및 주택 가격 상승세 둔화(일부 '반값 아파트' 언급)에 대한 우려가 있음.

* 개발 호재의 실현 여부: 서울대 시흥캠퍼스, 서울대병원 등 주요 호재들이 계획대로 실현될지 여부가 향후 지역 가치에 영향을 미칠 수 있음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 시흥시 배곧동에 위치한 다인로얄팰리스배곧2차 오피스텔로, 배곧 신도시 내에서도 중심 상업지구에 속하여 입지 조건이 양호한 편입니다. 건물은 철근콘크리트 구조로 준공된 지 약 9년차(2017년 준공)이며, 기본적인 편의시설을 갖추고 있습니다. 권리 관계는 말소기준권리 이하 모두 소멸될 것으로 예상되어 비교적 안전한 편입니다. 다만, 공부상 업무시설인 점을 고려하여 주거용 사용 여부에 대한 철저한 확인이 필수적이며, 이는 향후 명도 및 세금 문제와 직결될 수 있습니다. 임차인은 대항력이 없고 보증금도 없어 인수 부담은 없습니다. 최근 실거래가 추이를 감안할 때, 감정가 대비 시세가 낮게 형성되어 있어 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 배곧 신도시 내 중심 상업지구 위치: 우수한 생활 편의시설 및 교통 접근성을 기대할 수 있음.

* 다인로얄팰리스 브랜드: 지역 내 인지도가 있는 브랜드 아파트/오피스텔임.

* 권리관계 명확: 경매 절차상 권리 분석이 비교적 단순하며, 인수 부담이 적음.

* 잠재적 가치 상승 가능성: 향후 지역 개발 호재(서울대 시흥캠퍼스, 병원 등)가 구체화될 경우 가치 상승 기대.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 240,000,000원

* 최근 실거래가 분석 (면적 약 43.377㎡ 기준):

* 2025년 11월 28일: 150,000,000원

* 2025년 11월 26일: 150,000,000원

* 2026년 2월 19일: 145,000,000원

* KB부동산 시세 (다인로얄팰리스배곧1차,2차): 2026년 9월 18일 기준, 85A㎡(약 25.7평, 216세대) 타입의 매매 평균가 1억 5,000만원으로 제시되어 있음.

* 2026년 9월 10일 기준, 12층 매물이 1억 5,200만원에 거래된 기록이 있음.

분석:

제공된 최신 실거래가 정보에 따르면, 해당 면적대의 오피스텔 매매가는 1억 4,500만원에서 1억 5,200만원 사이에서 형성되어 있음을 알 수 있습니다. 이는 감정가 2억 4,000만원과는 상당한 차이를 보입니다. 감정가 대비 시세가 상당히 낮게 형성되어 있어, 입찰 시 보수적인 접근이 필요합니다.

고려사항:

* 주거용 여부 확인 및 명도 관련 추가 비용 발생 가능성.

* 8층이라는 층수 이점.

* 신도시 상권의 전반적인 침체 및 개발 호재의 불확실성.

예상 입찰가 산정:

최근 실거래가 및 시세를 종합적으로 고려할 때, 보수적으로 접근하여 감정가의 60~70% 수준을 고려하는 것이 합리적입니다.

감정가 240,000,000원의 60% = 144,000,000원

감정가 240,000,000원의 70% = 168,000,000원

따라서, 예상 입찰가는 1억 5,000만원 ~ 1억 7,000만원 범위에서, 현장 조사 결과 및 명도 가능성 등을 종합적으로 판단하여 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.