나이스옥션 법원경매 평택 2025타경43100 [1] 경기도 평택시 신장동 238-20 대준블루온3 5층503호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나래감정 · 평가일 2025.12.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 신장동 소재 송탄역 북동측 인근에 위치하며 부근은 공동주택, 오피스텔, 생활편의시설 등 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕으로서 외벽 : 타일붙임, 몰탈위 페인팅 마감 등 창호 : 새시창 등임.

이용상태

건축물대장상 아파트(도시형생활주택)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단의 부정형 토지로서 공동주택부지임.

인접 도로상태등

본건 토지 남측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접함), 가축사육제한구역(전부제한구역), 관광특구(송탄), 상대보호구역(송신초교), 비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)임.(신장동 238-20번지 기준임)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계는 미상임. 나. 본건 위치확인, 내부구조 등은 건축물대장 현황도면 및 외부관찰 등을 참조하였으며 업무진행시 내부현황 등은 재확인바람.

물건 비고

매수인에게 대항할 수 있는 을구 1번 임차권등기(임대차보증금 220,000,000원, 전입일자 2022.5.2. 확정일자 2022.4.6.)가 있으므로 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

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1.1. 사건개요

물건명세서 상의 사건 정보는 다음과 같습니다.

* 사건번호: 평택지원 2025타경43100 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건현황

* 소재지: 경기도 평택시 신장동 238-20 대준블루온3 5층503호

* 용도: 도시형생활주택

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가및면적

* 감정가: 197,000,000원

* 토지면적: 8.20㎡ (약 2.48평)

* 토지지분: 8.197199999999999㎡ (약 2.48평)

* 건물면적: 29.85㎡ (약 9.03평) - 전용면적 기준

* 건물지분: 29.848㎡ (약 9.03평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 완공 연도: 2017년 (사용승인일 기준)

2. 입지조건

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2.1. 위치및주위환경

* 본건은 경기도 평택시 신장동 소재 송탄역 북동측 인근에 위치합니다.

* 부근은 공동주택, 오피스텔, 생활편의시설 등이 소재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

* 본건까지 차량 접근이 가능합니다.

* 송탄역이 인근에 위치하여 대중교통 이용 또한 편리합니다.

3. 권리분석

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3.1. 말소기준권리

* 등기부등본상 말소기준권리(매각으로 소멸 예정)는 현대캐피탈주식회사(가압류, 2022.10.19. 접수)입니다.

3.2. 인수되는권리

* 매수인에게 대항할 수 있는 을구 1번 임차권등기가 존재하며, 이는 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

* 해당 임차권의 임대차보증금은 220,000,000원이며, 전입일자는 2022년 5월 2일, 확정일자는 2022년 4월 6일입니다.

3.3. 임차인현황

* 임차인: 이 (주택도시보증공사)

* 보증금: 220,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 5월 2일

* 확정일자: 2022년 4월 6일

* 배당신고일자: 2024년 8월 26일

* 대항력: 있음 (인수 대상)

* 비고: 임차인의 보증금 전액이 배당받지 못할 경우, 미회수된 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

3.4. 총채권액

* 등기부등본 상 접수된 채권 총액은 281,342,490원입니다. 이는 말소기준권리에 의해 소멸될 수 있는 채권이며, 인수되는 임차권과는 별개로 고려해야 합니다.

4. 상권분석

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4.1. 주변개발현황

* 본건 소재지는 평택시의 도시개발 계획에 따라 지속적인 인프라 확충이 예상되는 지역입니다.

* 송탄역세권을 중심으로 주거 및 상업 기능이 복합적으로 발달해 있습니다.

4.2. 상업시설

* 건물 자체 및 주변에 다양한 생활 편의시설이 입점해 있어 생활이 편리합니다.

* 해당 지역은 군사 시설(K-55 오산기지)과 인접해 있으며, 이로 인한 항공기 소음대책 구역에 해당합니다.

5. 생활정보

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5.1. 주변편의시설

* 마트, 병원, 식당 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 송탄역 상업지구를 통해 다양한 편의시설 접근이 가능합니다.

5.2. 교육시설

* 송신초등학교 등 교육시설이 인근에 위치해 있으며, 이는 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

6. 잠재적리스크

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6.1. 임차인인수부담

* 본건 투자의 가장 큰 리스크는 220,000,000원의 임차보증금 인수 부담입니다.

* 대항력 있는 임차인의 보증금 전액이 경매 배당을 통해 회수되지 못할 경우, 그 미회수된 금액 전체를 낙찰자가 추가로 부담해야 합니다.

* 감정가(197,000,000원)가 임차보증금(220,000,000원)보다 낮아, 낙찰 후 인수되는 보증금으로 인해 총 투자 비용이 상당히 높아질 수 있습니다.

6.2. 군사시설영향

* 본건은 군용비행장 소음대책구역 제3종 구역 및 비행안전제5구역에 포함되어 있습니다.

* 군사 작전 및 항공기 운항으로 인한 소음 피해가 발생할 수 있으며, 이는 부동산의 쾌적성과 가치에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

* 해당 지역이 관광특구(송탄)로 지정된 점은 상권 활성화의 잠재력을 시사하나, 구체적인 실효성은 추가적인 조사가 필요합니다.

7. 종합의견

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본건은 경기도 평택시 신장동에 소재한 도시형생활주택으로, 감정가는 197,000,000원입니다.

현재 대항력 있는 임차인이 220,000,000원의 보증금으로 거주 중이며, 해당 임차보증금은 낙찰자가 인수해야 하는 중요한 권리입니다.

임차인의 보증금액이 감정가를 상회하고 있어, 낙찰 후 인수되는 보증금 외 추가적인 투자 비용 발생 가능성이 매우 높습니다.

더불어, 군용비행장과 인접한 소음대책지역에 위치하여 주거 환경에 영향을 줄 수 있습니다.

이러한 투자 위험 요소를 종합적으로 고려할 때, 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통해 인수가격이 투자가치를 초과하지 않는다는 확신이 있을 경우에만 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자포인트

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* 송탄역 역세권의 입지: 대중교통 이용 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

* 평택시 개발 잠재력: 평택시는 지속적인 개발 호재로 인해 지역 가치 상승이 기대되는 지역입니다.

* 도시형생활주택 수요: 1인 가구 증가 추세에 따라 소형 주거 공간에 대한 수요는 꾸준히 존재합니다.

* (주의) 인수되는 임차보증금: 높은 초기 투자 부담이 예상되므로, 투자 수익률 분석 시 반드시 최우선적으로 고려해야 할 사항입니다.

9. 예상입찰가

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본건은 220,000,000원의 임차보증금을 낙찰자가 인수해야 하는 상황이며, 이는 감정가(197,000,000원)를 초과합니다.

따라서, 본 물건의 실제 시장 가치가 인수 보증금 및 예상되는 총 투자 비용 대비 충분히 높다는 확신이 없다면, 적극적인 입찰은 권장되지 않습니다.

보수적인 투자 관점에서, 낙찰 시 총 지불해야 할 비용(입찰가 + 인수 보증금 잔액)이 보수적으로 추정되는 시장 가치를 초과하지 않도록 입찰가를 산정해야 합니다.

최소 인수 비용은 220,000,000원(입찰가가 220,000,000원 미만일 경우, 임차인이 배당받지 못한다는 가정 하에)이므로, 본건의 적정 시장 가치가 260,000,000원 이상이라고 판단될 경우에만 입찰을 고려할 수 있습니다.

이를 바탕으로, 50,000,000원 정도의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

만약 50,000,000원에 낙찰될 경우, 임차인이 배당받지 못한다면 총 투자 비용은 220,000,000원(입찰가 50,000,000원 + 인수 보증금 170,000,000원)이 됩니다. 이는 예상 시장 가치 260,000,000원 대비 약 40,000,000원의 잠재적 수익을 기대할 수 있는 수준입니다.

그러나 이는 임차인이 배당 절차에서 보증금을 전혀 회수하지 못한다는 최악의 시나리오를 가정한 것입니다. 실제 임차인의 배당 금액에 따라 총 투자 비용은 달라질 수 있습니다.

따라서, 본 입찰가는 상당한 위험성을 내포하고 있으며, 투자 결정 전 반드시 추가적인 현장 조사와 신중한 시장 가치 분석이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.