나이스옥션 법원경매 평택 2025타경964 [1] 경기도 평택시 고덕동 1887-4 서정타워2차 6층616호 업무시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세연감정 · 평가일 2025.12.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 고덕동 소재 "국민건강보험공단 평택지사" 북측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설 및 업무시설, 상업나지 등이 소재하는 고덕국제화지구 내 성숙중인 상업지역으로 남측으로 통칭 "고덕로데오광장"에 접하며, 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고 인근에 버스정류장 및 동측 인근에 "서정리역(1호선)"이 소재 하는 등 일반 대중교통 이용편은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물 내 6층 616호 및 7층 721호로서 (사용승인일:2022.7.19.) 외 벽:강화유리 및 석재붙임 마감 등. 내 부:텍스. 타일, 페인팅 마감 등. 창 호:새시 창호로 본 건물의 현상 보통임.

이용상태

건축물대장상 용도 업무시설(사무소)이며, 현황 공실임.

설비내역

기본적인 급배수 및 위생설비, 전기설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기 설비, 지하 주차장 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 평탄한 세장형 토지로서, 근린생활시설 및 업무시설 건부지임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 왕복2차선 포장도로에 접하며, 남측으로는 통칭 "고덕로데오광장"에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(고덕국제화지구), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(특수도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역), 비행안전제6구역(전술)(비행 안전제6구역 해발56m-140m미만 협의업무위탁 2016.9.9), 택지개발지구, 토지거래계약에관한 허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택 을 취득하는 경우에 한함).

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

①임대관계 -. ②기 타 현장조사시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부는 외부에서 확인하였으며, 건축물대장 현황 도면 및 평가사례, 현장 조사사항 등을 참작하여 평가하였으므로 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 평택지원 2025타경964 (1)

소재지: 경기도 평택시 고덕동 1887-4 서정타워2차 6층616호

건물명: 서정타워2차

주소: 경기도 평택시 고덕갈평6길 23 (고덕동)

건축물대장상 용도: 업무시설 (사무소)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물 내 6층 616호

사용승인일: 2022년 7월 19일

1.2. 면적 및 토지/건물 정보

토지면적: 9.86㎡ (약 2.98평)

토지 지분: 9.86㎡ (약 2.98평)

건물면적: 39.36㎡ (약 11.91평)

건물 지분: 39.36㎡ (약 11.91평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 202,000,000원

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 송OOOOOOO (송탄농업협동조합으로 추정)

1.4. 집합건물 등기부 요약

말소기준권리: 을1 근저당권 (2022.10.25. 접수, 송탄농업협동조합)

총 등기부채권액: 477,074,875원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 고덕동 소재 "국민건강보험공단 평택지사" 북측 인근에 위치함.

주위는 근린생활시설, 업무시설, 상업나지 등이 소재하는 고덕국제화지구 내 성숙 중인 상업지역임.

남측으로 통칭 "고덕로데오광장"에 접하며, 주위환경은 보통으로 평가됨.

2.2. 교통상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재함.

동측 인근에 "서정리역(1호선)"이 소재하여 일반 대중교통 이용이 용이함.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 권리

말소기준권리는 2022년 10월 25일 접수된 송탄농업협동조합의 근저당권임.

본 건 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(근저당, 가압류, 압류, 임의경매 등)는 소멸됨.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 인수되는 권리는 없으며, 권리관계는 깨끗한 편임.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수 보증금 합계는 0원으로 확인됨.

대항력 있는 임차인이 존재하지 않거나, 존재하더라도 보증금 반환 청구 대상이 아님.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 및 개발 현황

본 건이 속한 서정타워2차는 고덕국제화지구 내에 위치하며, 2022년 준공된 신축 건물임.

인근에 "국민건강보험공단 평택지사" 등 업무 시설과 다양한 근린생활시설이 밀집해 있음.

"고덕로데오광장"이 인접하여 유동인구 및 상업 활동이 기대되는 지역임.

서정리역을 중심으로 상업 및 교통의 중심지로 발달하고 있는 지역임.

고덕국제화지구는 현재 활발하게 개발이 진행 중이며, 대규모 주거단지 및 상업시설 조성이 이어지고 있어 향후 추가적인 상권 활성화가 예상됨.

4.2. 잠재적 상권 가치

신축 건물이라는 장점과 역세권, 주요 시설 인접이라는 입지적 이점을 바탕으로 공실 해소 및 임대 수익 확보 가능성이 있음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본 건 인근 "고덕로데오광장" 및 서정리역 주변 상업시설 이용이 편리함.

다양한 소매점, 식당, 은행, 병원 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 높음.

5.2. 교육시설

본 건은 평택시 고덕동에 위치하며, 인근에는 고덕초등학교, 고덕중학교, 국제대학교 등이 분포하고 있어 교육 환경을 갖추고 있음.

5.3. 혐오시설

주변 지역에 혐오시설이 존재하는지에 대한 정보는 확인되지 않았으며, 고덕국제화지구 개발 계획상 혐오시설 유입 가능성은 낮은 것으로 파악됨.

6. 잠재적 리스크

* 건물 사용승인일(2022.7.19.)이 비교적 최근이지만, 현재 건물 현황이 공실 상태임.

* 토지이용계획상 "비행안전제6구역", "택지개발지구"로 지정되어 있어 향후 건축 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있음.

* "토지거래계약에 관한 허가구역"으로 지정되어 있으나, 이는 외국인이 주택을 취득하는 경우에 한하며 업무시설 취득과는 직접적인 관련이 없을 수 있음 (국토부공고 제2025-1058호).

* 채권 총액(477,074,875원)이 감정가(202,000,000원) 대비 높은 편이므로, 입찰 시 보수적인 접근이 필요할 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 고덕국제화지구 내 역세권에 위치한 신축 업무시설(서정타워2차 616호)로, 투자 및 실사용 가치가 있는 물건임.

등기부상 권리관계가 명확하여 인수 부담이 없는 안전한 매물임.

다만, 현재 공실 상태와 일부 토지 이용 제한 사항을 고려하여 신중한 접근이 요구됨.

향후 고덕국제화지구 개발에 따른 가치 상승을 기대해볼 수 있음.

8. 투자 포인트

* 역세권(서정리역) 및 주요 편의시설(고덕로데오광장) 인접, 신축 건물 (2022년 준공).

* 개발 잠재력이 높은 고덕국제화지구 내 상업지역에 위치.

* 건물 전용면적 39.36㎡ (약 11.91평)으로 비교적 활용도가 높음.

* 일괄 매각으로 토지 및 건물 관리 용이.

* 권리관계가 깨끗하여 명도 및 소유권 이전 과정이 순조로울 것으로 예상됨.

9. 예상 입찰가

감정가: 202,000,000원

본 건은 신축 건물로서 입지 조건이 우수하나, 현재 공실 상태이며 주변 시세 및 향후 개발 전망을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 권리 인수 부담이 없으므로 감정가를 기준으로 시장 상황을 반영하여 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.