나이스옥션 법원경매 평택 2025타경43094 [1] 경기도 안성시 대덕면 신령리 820 안성롯데캐슬 130동 13층1306호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 솔빛 · 평가일 2025.12.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안성시 대덕면 신령리 소재 "어울초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재하는 등 제반주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반대중교통의 여건은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 20층 건내 제13층 제1306호로서 (사용승인일자 : 2016.02.26) 외벽 : 몰탈위페인팅 마감. 창호 : 샤시 창호임.

이용상태

아파트(방3, 거실, 주방/식당, 욕실2, 드레스룸, 파우더룸, 대피공간, 현관, 발코니 등) 로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 도시가스설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 부정형 토지로서, 아파트의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통하여 외곽공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(저 촉), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이 용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 상대보호 구역<학교보건법>, 절대보호구역<학교보건법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에 관한허가구역(2025-1058)-외국인(외국법인,단체포함)이주택을취득하는경우에한함))임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 홍운택)로부터 2026.06.01.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 평택지원 2025타경43094 (1)

소재지: 경기도 안성시 대덕면 신령리 820 안성롯데캐슬 130동 13층 1306호

용도: 아파트

감정가: 230,000,000원 (2억 3천만원)

토지면적: 41.69㎡ (약 12.61평)

토지 지분면적: 41.6913㎡ (약 12.61평)

건물면적 (전용면적): 59.95㎡ (약 18.14평)

건물 지분면적: 59.9492㎡ (약 18.13평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

주위환경: 본건은 경기도 안성시 대덕면 신령리에 위치한 '안성 롯데캐슬' 아파트 단지 내 130동 13층 1306호입니다. 단지 북측 인근에 "어울초등학교"가 있으며, 주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재하는 등 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 대중교통 이용 여건은 보통 수준입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 본 물건의 말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매 개시 결정 등기(을5, 접수일자 2025-11-27)입니다.

등기부 요약:

* 소유권 보존 (갑1, 2016-04-25)

* 소유권 이전 (갑2, 2016-06-08)

* 주택 임차권 (을1, 2024-07-31, 임차인 홍운택, 240,000,000원)

* 소유권 이전 (갑4, 2022-08-12)

* 강제경매 (갑5, 2025-11-27, 채권자 주택도시보증공사, 254,866,848원) - 말소기준권리

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (양도 전 임차인: 홍운택)

* 보증금: 240,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2022-08-12

* 배당신고일자: 2024-07-31

* 대항력: 없음.

본 물건은 주택도시보증공사로부터 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해주겠다.'는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 이에 따라 임차인 홍 은 대항력이 없으며, 매수인에게 인수되는 보증금은 없습니다.

인수되는 권리:

* 말소기준권리보다 후순위인 주택 임차권(을1)은 매각으로 인해 소멸됩니다.

* HUG의 확약서로 인해 매수인이 인수해야 할 임차보증금은 없습니다.

* 등기부 상 지상권 등 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 따라서 본 물건은 권리상 인수 부담이 없는 깨끗한 물건입니다.

1.3. 상권분석

주변 환경: 안성 롯데캐슬 아파트 단지 주변으로는 동일한 주거 단지와 더불어 일부 근린생활시설이 분포하고 있습니다. 또한, 인접한 지역에 농경지 및 임야가 혼재되어 있어 전원적인 분위기도 일부 느낄 수 있는 지역입니다.

인프라: 단지 내외로 기본적인 생활 편의시설 및 커뮤니티 시설이 갖추어져 있으며, 인근 학교와의 접근성도 양호한 편입니다.

1.4. 생활정보

건물 구조: 본 물건은 철근콘크리트구조의 20층 건물 내 제13층에 위치한 아파트(1306호)입니다. 2016년 2월 26일에 사용승인이 완료되었습니다.

내부 구성: 방 3개, 거실, 주방/식당, 욕실 2개, 드레스룸, 파우더룸, 대피공간, 현관, 발코니 등으로 구성되어 있으며, 일반적인 아파트 평면을 따르고 있습니다.

설비 내역: 기본적인 위생, 급배수, 승강기, 소화전, 화재탐지, 도시가스, 도시가스 난방 설비 등이 완비되어 있습니다.

단지 정보: 안성 롯데캐슬 아파트는 총 30개동, 2320세대로 이루어진 대단지입니다. 본 물건이 속한 130동은 최고 20층 건물이며, 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등이 마련되어 있습니다. 단지 내 총 주차대수는 652대입니다.

주변 시설: 안성 롯데캐슬 아파트는 "어울초등학교"와 인접해 있으며, 주변으로 소규모 상가, 공원, 농경지 및 임야 등이 혼재되어 있습니다. 인근에 유해하거나 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

권리상 리스크: 임차인 홍 은 대항력이 없으며, 주택도시보증공사(HUG)의 확약서로 인해 매수인에게 인수되는 임차보증금이나 기타 법적 부담은 없습니다. 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 매각으로 소멸되므로, 권리관계상 특별한 리스크는 없는 것으로 판단됩니다.

물리적/법적 리스크: 건축물대장과의 차이는 없는 것으로 기재되어 있습니다. 토지이용계획상 도시지역, 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 성장관리권역, 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역, 외국인 주택 취득 시 토지거래계약 허가구역 등으로 지정되어 있습니다. 이는 일반적인 지역 규제에 해당하며, 매수인이 별도로 인수해야 할 부담은 없습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 안성시 대덕면에 위치한 안성 롯데캐슬 아파트 130동 13층 1306호로, 2016년에 준공된 전용면적 약 18평형(59.95㎡) 아파트입니다.

권리 분석 결과, 임차인의 대항력 부재 및 HUG의 보증금 미인수 확약으로 인해 권리 관계가 매우 명확하고 깔끔합니다. 낙찰 후 별도의 법적 분쟁이나 인수 부담 없이 명도가 가능할 것으로 보입니다.

주변 환경은 아파트 단지와 더불어 자연 녹지, 농경지가 혼재되어 있어 주거 환경이 쾌적한 편이며, 초등학교 등 기본적인 생활 편의 시설과의 접근성도 양호합니다.

1.7. 투자 포인트

HUG 관련 물건으로 권리 분석이 매우 명확하여, 낙찰 후 잠재적인 법적 리스크를 최소화할 수 있습니다.

전용면적 약 18평형의 실용적인 크기로, 1인 가구나 소형 가구의 실거주 및 소액 투자용으로 적합합니다.

감정가 2억 3천만원 대비 최근 실거래가가 2억 1천만원대에서 형성되어 있어, 시세 대비 낮은 가격으로 취득할 수 있는 기회가 있습니다.

2016년 준공으로 비교적 신축에 속하여 건물의 노후도가 적고 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 정보 분석 (2026년 7월):

* 59.9492㎡ (18층): 215,000,000원

* 59.9752㎡ (2층): 209,000,000원

감정가: 230,000,000원

본 물건은 전용면적 약 18평형(59.95㎡)이며, 13층에 위치하여 2층보다는 선호도가 높은 층수입니다. 최근 실거래가 2억 1천만원대와 감정가 2억 3천만원대를 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 현재 시세는 약 2억 2천만원 ~ 2억 3천만원 수준으로 판단됩니다.

권리 관계가 매우 명확하고 인수 부담이 전혀 없는 점을 감안할 때, 경쟁력 있는 입찰가를 통해 낙찰을 노려볼 수 있습니다. 최근 실거래가와 감정가를 고려하여, 시세 상단 또는 감정가 부근까지도 입찰가를 고려할 수 있습니다.

보수적인 접근과 함께 수익률을 확보하기 위해, 최근 실거래가 대비 약간의 상승 여력을 더한 가격을 목표로 하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가: 220,000,000원 ~ 225,000,000원 (2억 2천만원 ~ 2억 2천 5백만원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.