나이스옥션 법원경매 평택 2025타경43053 [1] 경기도 평택시 신장동 274-198 힐탑포레스트 6층608호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정석 · 평가일 2025.12.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 신장동 소재 "송탄역" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근 용이하며, 인근에 버스정류장 및 근거리에 송탄역이 소재하여 교통편익은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 15층건내 6층 608호로서, 외벽: 석재 및 복합판넬 등 마감, 내벽: 벽지 등 마감, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 엘리베이터, 소방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로서 공동주택(도시형생활주택), 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북측으로 소로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 관광특구(송탄)<관광진흥법>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 신석희)로부터 2026.04.23.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 평택지원 2025타경43053 (1)

소재지: 경기도 평택시 신장동 274-198 힐탑포레스트 6층 608호

용도: 도시형생활주택

감정가: 95,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 건축물 정보

건물명: 힐탑 포레스트

준공일자: 2015.09.25

총 층수: 15층

해당 층수: 6층

전용면적: 26.58㎡ (약 8.04평)

분양면적: 제공된 정보에 따라 해당 호실의 분양면적은 명시되어 있지 않습니다.

토지면적: 5.93㎡ (약 1.79평)

토지 지분: 5.933㎡ (약 1.79평)

건물 면적: 26.58㎡ (약 8.04평)

건물 지분: 26.5775㎡ (약 8.04평)

건축 구조: 철근콘크리트조

주요 용도: 공동주택(아파트)(도시형생활주택), 업무시설, 근린생활시설

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본 물건은 경기도 평택시 신장동 소재 "송탄역" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 지역입니다.

2.2. 교통 여건

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치해 있습니다. 또한, 근거리에 지하철 1호선 송탄역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 주변 시설 (혐오시설 포함)

* 주변에는 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 활동이 활발한 지역입니다.

* 지하철 1호선 송탄역이 근거리에 위치하여 교통이 편리합니다.

* 주변에 학교, 병원, 편의시설 등 생활 편의 시설이 다수 존재할 것으로 예상됩니다. (검색 결과, 송탄역 주변에 다양한 생활 편의 시설이 있음을 확인했습니다.)

* 본 물건지는 비행안전제5구역(전술) 및 군용비행장 소음대책구역 제3종구역에 포함되어 있습니다. (주변 시설 검색 결과, 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았으나, 군사 시설 관련 지역으로 지정되어 있습니다.)

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 개요

본 물건은 부동산강제경매로 진행되며, 말소기준권리는 2022년 9월 27일 접수된 김혜연의 가압류(40,000,000원)입니다. 이 가압류보다 후순위의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 신석희 -> 신

* 보증금: 145,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 6월 30일

* 확정일자: 2022년 6월 15일

* 배당신고일자: 2024년 7월 9일

* 대항력: 없음

주택도시보증공사(HUG)로부터 2026년 4월 23일자로 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다'는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 이로 인해 임차인 신석희(신 )는 본 경매 절차에서 대항력을 행사할 수 없으며, 보증금 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.3. 등기부 사항 요약

* 갑1: 소유권보존 (2015-10-26)

* 갑2: 소유권이전 (2015-11-24)

* 을3: 주택임차권 (2024-07-09, 말소) - 임차인 신석희(신 )의 임차권으로 추정되나, 말소 처리되어 대항력 없음.

* 갑4: 소유권이전 (2022-07-25)

* 갑5: 가압류 (2022-09-27, 40,000,000원) - 말소기준권리

* 갑8: 강제경매 (2025-11-25, 154,720,569원, 주택도시보증공사)

등기부채권 총액: 185,000,000원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 평택시 신장동은 송탄역을 중심으로 주거, 상업, 업무 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다. 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 유동인구가 꾸준히 존재하며, 도시형생활주택으로서의 주거 가치를 지닙니다. 또한, 관광특구(송탄)로 지정되어 있어 지역 활성화 및 관광객 유치 관련 잠재력이 있습니다.

4.2. 상권 잠재력

송탄역 역세권에 위치하여 교통 편의성이 높고, 주변 지역 개발 및 상업 시설과의 연계성이 좋습니다. 도시형생활주택 및 업무시설, 근린생활시설이 복합된 건물이라는 점에서 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 다만, 군용비행장 소음대책구역에 포함된 점은 거주 환경 측면에서 고려해야 할 사항입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 생활 편의 시설

* 교통: 지하철 1호선 송탄역, 다수의 버스 노선

* 상업시설: 근린생활시설 밀집 지역으로 식당, 마트, 은행 등 이용 편리 예상

* 의료: 주변 병원 및 의원 이용 가능 (검색 결과, 평택시 내 다수의 병원 및 의원이 위치함)

* 교육: 주변 학교 시설 이용 가능 (검색 결과, 신장동 및 인근 지역에 다수의 초, 중, 고등학교가 위치함)

5.2. 건물 내부 편의 시설

* 건물 구조: 철근콘크리트조 15층 건물 내 6층

* 설비: 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 엘리베이터, 소방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

* 임차인 대항력 없음: 임차인 신석희(신 )는 대항력이 없으며, HUG와의 확약서에 따라 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, HUG의 확약서 내용 및 실제 변제 과정에 대한 추가적인 확인은 필요할 수 있습니다.

6.2. 이용 제한 관련 리스크

* 비행안전제5구역(전술) 및 군용비행장 소음대책구역 제3종구역에 속해 있어, 소음 피해 및 건축 행위 등에 대한 제한이 있을 수 있습니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~26.8.25.)으로 지정되어 있어, 외국인(외국법인, 단체 포함)이 주택을 취득하는 경우 허가가 필요할 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

* 주변 시세와 감정가의 괴리: 제공된 주변 다세대주택 매매 정보를 기준으로 산정한 시세가 감정가보다 낮게 나타나, 낙찰 후 시세 차익 실현에 신중해야 할 수 있습니다. 힐탑포레스트가 아파트형 건물임에도 불구하고 비교 대상이 다세대주택으로 제한되어 있어 시세 판단에 정확성이 떨어질 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 송탄역 역세권에 위치한 도시형생활주택으로, 임차인의 대항력이 없어 낙찰 후 보증금 인수 부담이 없는 장점이 있습니다. 또한, 군사 시설 관련 지역으로 지정되어 있으나, 주변 상권 및 교통 편의성은 양호한 편입니다. 다만, 주변 다세대주택과의 비교를 통한 시세 분석 시 감정가와 차이가 발생하며, 군사 시설 관련 지역 지정으로 인한 제약 사항을 종합적으로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 낙찰 시 임차인 보증금 인수 부담이 전혀 없어 권리 관계가 비교적 명확합니다.

* 송탄역 역세권이라는 입지적 장점을 바탕으로 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 관광특구(송탄) 내 위치하여 지역 개발 및 활성화 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 주변 시세 자료는 대부분 다세대주택으로, 본 물건(아파트형 도시형생활주택)과의 직접적인 비교가 어렵습니다. 그러나 해당 자료를 기준으로 분석했을 때, 50.18㎡(약 15.2평) 주택이 13,000만원에 거래된 사례(행복힐타운106동, 2016년식)를 참고하면, 평당 약 855만원 수준입니다. 본 물건의 전용면적은 26.58㎡(약 8.04평)이므로, 이를 적용하면 약 6,875만원 수준의 시세가 추정됩니다.

반면, 본 물건의 감정가는 95,000,000원입니다. 제공된 주변 시세와 감정가 간의 차이가 상당하므로, 입찰 시 신중한 접근이 필요합니다.

종합적인 분석 결과, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가 대비 보수적으로 접근하여 80,000,000원 ~ 85,000,000원 사이를 고려해 볼 수 있습니다. 이는 현재 파악된 시세 및 감정가를 종합적으로 고려한 범위이며, 실제 입찰가는 현장 조사 및 추가적인 시세 조사를 통해 최종 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.