나이스옥션 법원경매 평택 2025타경43104 [1] 경기도 안성시 대덕면 신령리 820 안성롯데캐슬 118동 5층503호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서부감정 · 평가일 2025.12.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 안성시 대덕면 신령리 소재 "어울초등학교" 남측 인근에 위치 하는 안성롯데캐슬아파트 118동 503호로서 주위는 아파트단지, 초등학교, 근린상업시설 등이 혼재하는 주거지역으로 제반 주거 여건은 보통임.

교통상황

본 건까지 차량접근 자유로우며 서측 신령로 변에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내 5층 503호로서(사용승인일자: 2016.302.26) 외벽: 노출콘크리드위 페인팅 내벽: 몰탈위 페인팅 마감 및 일부 타일 붙임 창호: 합성수지 새쉬 창호임.

이용상태

공동주택(아파트)

설비내역

공용 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 개별난방설비, 소방설비, 주차설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평탄지로서 공동주택 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본 건 토지 북측으로 중로1류에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로1류(저촉), 중로1류(접함), 가축사육제한구역, 성장관리권역, 공장설립승인지역, 상대보호구역, 절대보호구역, 토지거래계약에관한허가구역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 물건조사시 이해관계인 부재로 임대사항은 미상이며 내부구조도는 집합건축물대장 및 현황조사에 의하여 도시한 것임을 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

매수인에게 대항할 수 있는 을구 1번 임차권등기(임대차보증금 270,000,000원, 전입일자 2022.5.20. 확정일자 2022.4.11.)가 있으므로 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 평택지원 2025타경43104 (1)

소재지: 경기도 안성시 대덕면 신령리 820 안성롯데캐슬 118동 5층503호

용도: 아파트

감정가: 243,000,000원

면적:

* 토지: 53.57㎡ (약 16.2평)

* 건물 (전용면적): 77.03㎡ (약 23.3평)

* 건물 (분양면적): 제공된 정보에 명확히 기재되지 않았습니다.

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 서OOOOOOOOOO

건물 구조: 철근콘크리트구조, 20층 건물 내 5층 503호. 사용승인일자: 2016년 2월 26일.

1.1. 입지조건

주위 환경: 경기도 안성시 대덕면 신령리 소재 "어울초등학교" 남측 인근에 위치하며, 아파트단지, 초등학교, 근린상업시설 등이 혼재하는 주거지역으로 제반 주거 여건은 보통입니다.

교통 상황: 본 건까지 차량 접근이 자유로우며, 서측 신령로 변에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통입니다.

인접 도로 상태: 본 건 토지 북측으로 중로1류에 접해 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태: 도시지역, 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로1류(저촉), 중로1류(접함), 가축사육제한구역, 성장관리권역, 공장설립승인지역, 상대보호구역, 절대보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 수원지방법원 평택지원의 강제경매개시결정 (2025타경43104) 입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 1번의 주택임차권 등기가 있으며, 이는 매수인에게 대항할 수 있는 권리입니다.

인수되는 임차보증금: 임차인 김은주 외 1명 (을구 1번)은 임대차보증금 270,000,000원, 전입일자 2022년 5월 20일, 확정일자 2022년 4월 11일이며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

주요 임차인 현황:

* 임차인: 서울보증보험주식회사(김은주)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 정보 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 인수 대상이 아닌 것으로 보입니다.

* 임차인: 서울보증보험주식회사 (양도인: 김은주)

* 보증금: 270,000,000원 (2억 7천만원)

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 5월 20일

* 확정일자: 2022년 4월 11일

* 배당신고일자: 2024년 1월 11일

* 대항력: 있음 (매수인 인수 대상)

* 비고: 선순위 임차권으로, 배당받지 못하는 금액은 매수인이 인수합니다.

1.3. 상권분석

주변 환경: 아파트단지와 근린상업시설이 혼재하는 지역으로, 기본적인 상업 및 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

상업시설 현황: 본 건 인근에 근린상업시설이 분포하고 있어, 식당, 마트, 병원 등 일상생활에 필요한 시설 이용이 용이합니다.

개발 잠재력: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있어 향후 지역 개발 계획에 따른 가치 상승 가능성을 고려할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

교육 시설: "어울초등학교"가 남측 인근에 위치하여 자녀들의 도보 통학이 용이합니다.

교통 시설: 서측 신령로 변 버스정류장이 도보 거리에 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 접근성도 양호합니다.

단지 정보: 안성 롯데캐슬 아파트는 총 30개동, 2320세대의 대단지입니다.

부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등이 갖추어져 있습니다.

주차: 총 2594대 수용 가능한 주차 공간이 마련되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

선순위 임차권 인수: 본건의 가장 큰 리스크 요인으로, 을구 1번 임차권 등기(보증금 270,000,000원)가 매수인에게 대항 가능하며, 배당으로 전액 변제받지 못할 경우 매수인이 보증금 잔액을 인수해야 합니다.

다양한 토지 이용 규제: 도시지역, 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역 등 복합적인 용도지역에 속하며, 가축사육제한구역, 성장관리권역, 공장설립승인지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어 토지 이용 및 개발에 제한이 따를 수 있습니다.

혐오시설: 주변 지역에 대한 예비 조사 결과, 주거 환경에 직접적으로 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 안성시 대덕면 신령리에 위치한 안성 롯데캐슬 아파트 경매 건입니다.

최근 준공된 비교적 신축에 속하는 아파트이나, 선순위 대항력 있는 임차인이 존재하며 보증금 2억 7천만원 전액을 배당받지 못할 경우 매수인이 인수해야 하는 중대한 권리관계가 있습니다.

따라서, 실질적인 인수 금액을 철저히 계산하고, 주변 시세 변동 가능성 및 경매 절차상의 제반 사항을 면밀히 검토하여 신중하게 접근해야 하는 물건입니다.

토지 이용 계획상 여러 제한 사항이 존재하므로, 이에 대한 사전 확인이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

초등학교 인접: 자녀 교육 환경이 우수하여 실수요자에게 매력적일 수 있습니다.

브랜드 및 단지 규모: 롯데캐슬이라는 브랜드 인지도와 대단지로서의 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

생활 편의성: 단지 내 및 인근 근린상업시설 이용이 편리합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 243,000,000원입니다.

최근 실거래 사례를 분석한 결과, 동일 면적(약 77㎡)의 아파트가 2026년 7월 2일 242,500,000원에 거래되었습니다. 더 넓은 면적(약 85㎡)의 경우 285,000,000원에서 290,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 하는 임차보증금이 270,000,000원 존재하므로, 실제 총 부담액은 입찰가와 인수되는 보증금을 합한 금액이 됩니다.

따라서, '인수 보증금'을 제외한 물건 자체의 가치에 기반한 예상 입찰가는 최근 실거래가 및 감정가를 고려하여 1억 8천만원 ~ 2억 2천만원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

이 금액은 물건 자체의 시장 가치를 반영한 것이며, 실제 낙찰 시 인수하게 될 2억 7천만원의 보증금을 반드시 고려하여 총 투자 금액이 적정 수준인지 면밀히 검토해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.