나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53907 [1] 경기도 안산시 상록구 사동 1284-9 라온제나 3층301호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 온전 · 평가일 2025.12.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 사동 소재 "상록구청" 남측 근거리에 위치하며 주위는 공동 주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 저층중심의 주택지역으로 주위환경 보통임.

교통상황

본건 주택까지 차량접근 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건내 3층 301호로서 외벽 : 몰탈위 페인팅 및 석재붙임 마감 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일마감등 창호 : 하이새시 이중창호임.

이용상태

도시형생활주택(후첨 내부구조도 참조)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 정방형유사의 토지로서 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 남동측으로 노폭 약6m내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 시가지경관지구(일반) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축 사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환 경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음 진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

신청채권자 주택도시보증공사(임차권자 신선희의 승계인)가 우선변제권만 주장하고, 대항력을 포기한다는 확약서를 2026. 6. 1.자로 제출함[임대차보증금반환채권 전액을 변제받지 못하더라도, 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것에 동의]

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경53907 (1)

소재지: 경기도 안산시 상록구 사동 1284-9 라온제나 3층 301호

용도: 도시형생활주택

감정가: 262,000,000원

토지면적: 35.80㎡ (약 10.83평)

건물면적: 71.98㎡ (약 21.78평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사

특이사항: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권 존재.

1.1. 입지조건

주위환경: 본건은 경기도 안산시 상록구 사동에 위치하며, 주위는 공동주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역으로 안정적인 주거 환경을 형성하고 있음.

교통상황: 본건 주택까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

위치: "상록구청" 남측 근거리에 위치하여 행정기관 및 편의시설 접근성이 양호함.

1.2. 권리분석

등기부현황:

* 소유권보존: 2018-06-19

* 소유권이전: 2018-08-30

* 소유권이전: 2022-06-23

* 강제경매: 2025-11-27 (채권자: 주택도시보증공사)

말소기준권리: 수원지방법원 안산지원의 강제경매개시결정 (2025타경53907)

인수되는 권리: 없음. 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정임.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (임차권자 신선희의 승계인)

* 보증금: 265,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-05-30

* 확정일자: 2022-05-04

* 대항력: 없음

* 비고: 신청채권자 주택도시보증공사(임차권자 신 의 승계인)가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기한다는 확약서를 2026년 6월 1일 자로 제출함. 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의하였으므로, 매수인은 임차인의 보증금을 인수하지 않음.

1.3. 상권분석

최근 매매 사례 분석:

* "에듀파크타운" (2022년 준공, 66.65㎡) 2026년 7월 8일, 268,000,000원에 거래됨.

* "리슈빌(1276-26)" (2020년 준공, 71.52㎡) 2026년 7월 1일, 249,000,000원에 거래됨.

* "삼성빌리지" (2001년 준공, 59.83㎡) 2026년 7월 1일, 105,000,000원에 거래됨. (건물 노후도가 높아 본건과 비교 시 가격 차이 큼)

본건 물건(71.98㎡)과 유사한 면적 및 건축 연도의 "리슈빌" 사례(249,000,000원)를 고려할 때, 본건의 시세는 2억 5천만 원 내외로 형성될 것으로 보임. 감정가 2억 6천 2백만 원은 주변 시세와 비교 시 적정 수준으로 평가됨.

1.4. 생활정보

주변 환경: 상록구청 인근 지역으로 주거 밀집 지역이며, 근린생활시설이 인접하여 생활 편의성이 양호함.

교통: 차량으로 주요 간선도로 접근이 용이하며, 버스정류장이 가까워 대중교통 이용도 편리함.

건물 상태: 2018년 사용승인된 철근콘크리트구조의 도시형생활주택으로, 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비가 갖추어져 있음.

주변 시설: 주거지역 특성상 마트, 병원, 학원 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

1.5. 잠재적 리스크

임차권 리스크: 선순위 임차권이 존재했으나, 임차인(HUG 승계)이 대항력을 포기하는 확약서를 제출하여 매수인이 인수하는 보증금은 없음. 따라서 권리 분석상 주요 리스크는 해소된 것으로 판단됨.

토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구, 소로3류, 가축사육제한구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2026.8.25.까지) 등에 해당함. 향후 건축 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있으나, 현재 주거용으로 이용 중인 점을 고려할 때 큰 문제는 없을 것으로 예상됨.

혐오시설: 주변 지역은 주택 및 근린생활시설 위주로 구성되어 있어, 현재까지 파악된 정보상 혐오시설은 없는 것으로 보임. (단, 현장 방문을 통한 직접 확인 권장)

1.6. 종합 의견

본 물건은 2018년에 준공된 신축급 도시형생활주택으로, 입지 및 교통 여건이 양호함.

가장 큰 권리 분석상의 부담이었던 선순위 임차권에 대해 대항력이 소멸되었으므로, 매수인이 인수하는 부담이 없어 안전한 투자가 가능함.

최근 실거래가 및 감정가를 종합적으로 고려했을 때, 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득할 기회로 판단됨.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 건물로 하자 발생 가능성이 낮고 유지보수 비용 절감 기대.

* 대항력 없는 임차권으로 인한 권리 인수 부담 없음.

* 안정적인 주거 수요가 있는 지역으로 향후 임대 수익 또는 시세 차익 기대 가능.

* 생활 편의시설 및 행정기관 접근성이 우수하여 거주 만족도 높음.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 262,000,000원

최근 유사 면적(약 71㎡) 매매가: 249,000,000원

최근 유사 면적(약 66㎡) 매매가: 268,000,000원

인수 보증금: 0원

종합적인 시세 분석, 권리 분석 내용, 그리고 시장 상황을 고려하여 예상 입찰가를 250,000,000원으로 제안함. 이는 경쟁 입찰 정도에 따라 조정이 필요할 수 있음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.