나이스옥션 법원경매 평택 2025타경43038 [1] 경기도 평택시 고덕동 2664-1 고덕국제신도시대광로제비앙디아트 근린생활시설동 1층110호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백감정 · 평가일 2025.11.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 고덕동 소재 '고덕함박초등학교' 북측 인근에 위치하며, 인근은 아파트단지, 단독주택 및 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건소재 단지까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는등 대중교통 이용여건은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 1층건 내 제1층 제110호서, 외 벽 : 석재붙임 마감. 내 벽 : 몰탈위 페인팅 마감. 창 호 : 페어그라스창호 등.

이용상태

현황 '근린생활시설(공실)'로 이용중임.

설비내역

공동 위생설비 및 급·배수 설비, 승강기 설비, 화재탐지설비 등이 구비외어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로대비 등고평탄한 토지로서 '아파트건부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 로폭 20M 내외의 포장도로와 접하며, 북측으로 보행자전용도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(고덕국제화지구), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(특수도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역), 상대보호구역(함박유치원), 택지개발지구, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)

공부와의 차이

본건은 공부상 1층으로 등재되어 있으며, 아파트단지 내부 기준 1층이나, 아파트단지 외부 및 동측 도로변 기준 현황 2층임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

공부상 1층으로 등재되어 있으며, 아파트단지 내부 기준 1층이나, 아파트단지 외부 및 동측 도로변 기준 현황 2층임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 평택지원 2025타경43038 (1)

소재지: 경기도 평택시 고덕동 2664-1 고덕국제신도시대광로제비앙디아트 근린생활시설동 1층110호

용도: 근린상가

감정가: 300,000,000원

토지면적: 28.45㎡ (약 8.61평)

건물면적: 37.31㎡ (약 11.29평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 석OOOOOOO (석관동새마을금고)

제공된 정보에 따르면, 본 건은 경기도 평택시 고덕동 2664-1 고덕국제신도시대광로제비앙디아트 근린생활시설동 1층110호에 소재하며, 용도는 근린상가입니다. 감정가는 300,000,000원입니다.

주의사항에는 '공부상 1층으로 등재되어 있으며, 아파트단지 내부 기준 1층이나, 아파트단지 외부 및 동측 도로변 기준 현황 2층임'이라고 명시되어 있습니다.

그러나 본건과 관련된 JSON 데이터 분석 결과, 해당 호실(B110)은 1층 지하에 해당하는 것으로 확인되었습니다 (호명: B110, 층 구분: 지하, 층 번호: 1). 이는 제공된 소재지 및 주의사항 정보와 직접적으로 충돌하는 부분이므로, 정확한 등기부등본 및 건축물대장 확인이 필수적입니다.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 평택시 고덕동에 소재하며, '고덕함박초등학교' 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트단지, 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

* 교통상황

본건이 속한 단지까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 가능한 지역입니다.

* 도로상태

본건은 동측으로 폭 20M 내외의 포장도로와 접하고 있으며, 북측으로는 보행자 전용도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획

본건 토지는 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(고덕국제화지구), 중로2류(폭 15m~20m), 중로3류(폭 12m~15m) 등으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(함박유치원), 택지개발지구에 속하며, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다 (외국인이 주택 취득 시에만 해당).

1.2. 권리분석

* 말소기준권리

본 물건의 말소기준권리는 2023년 3월 20일 접수된 석관동새마을금고의 근저당권(금 188,400,000원)입니다.

* 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 등기부등본상 모든 권리는 말소될 예정입니다.

* 임차인 현황

본 물건에는 인수할 보증금 합계 0원의 임차인이 있는 것으로 파악됩니다.

임대관계는 미상이며, 보증금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 기타 권리사항

등기부채권 총액은 188,400,000원입니다.

1.3. 상권분석

* 업종 및 현황

본 물건은 현재 '근린생활시설(공실)' 상태로 이용 중입니다.

* 주변 상권 특성

본건이 위치한 고덕국제신도시는 택지개발지구로, 신축 아파트 단지와 함께 근린생활시설이 조성되고 있는 지역입니다. 따라서 배후 단지 수요를 기반으로 한 상권 형성이 예상됩니다.

* 잠재력

신도시는 장기적으로 인구 유입 및 지역 활성화에 따른 상권 가치 상승을 기대할 수 있는 지역입니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설

인근에 고덕함박초등학교가 위치하며, 함박유치원 또한 근거리에 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설

아파트 단지 내 근린생활시설로, 단지 내 거주민을 주요 이용객으로 예상할 수 있습니다.

* 주변 시설

본건 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공부와 현황의 층수 및 등록 정보 불일치

본 건은 제공된 JSON 데이터에 따르면 'B110호'로 '1층 지하'에 해당하는 것으로 확인됩니다. 그러나 물건 기본 정보의 '소재지'에는 '1층 110호'로, '주의사항'에는 '공부상 1층'으로 기재되어 있습니다. 또한, '주의사항'에서는 아파트 단지 내부 기준으로는 1층이나, 외부 및 도로변 기준으로는 현황 2층이라는 추가적인 정보가 제공됩니다. 이러한 정보 간의 심각한 불일치는 추후 법적, 행정적 문제로 이어질 수 있는 중대한 리스크 요인입니다. 건축물대장, 등기부등본, 그리고 현황 조사를 통해 해당 층수 및 호수 정보의 정확성을 반드시 확인해야 합니다. 이는 권리관계 확인 및 향후 물건 활용에 직접적인 영향을 미칠 수 있습니다.

* 공실 상태

현재 공실 상태로, 임차인 확보 및 수익 창출을 위한 적극적인 마케팅과 전략이 요구됩니다.

* 토지거래허가구역

본 건은 외국인(외국법인, 단체 포함)이 주택을 취득하는 경우에 한하여 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다. 본 상가 물건의 경우 직접적인 영향은 적으나, 향후 용도 변경이나 재개발 등의 과정에서 관련 규정을 확인할 필요가 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 평택 고덕 국제신도시에 위치한 근린상가로, 신도시 개발에 따른 미래 가치 상승이 기대되는 입지입니다. 아파트 단지 내 상가로서 고정적인 배후 수요를 확보할 수 있는 장점이 있습니다. 권리관계는 비교적 명확하여 경매 절차 진행 시 큰 문제는 없을 것으로 보입니다. 다만, 공부와 현황의 층수 및 등록 정보 간의 심각한 불일치가 존재하는 점, 그리고 현재 공실 상태라는 점은 잠재적 리스크 요인이므로 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신도시 개발 잠재력

고덕 국제신도시는 지속적인 개발이 이루어지고 있으며, 향후 인구 유입 및 지역 경제 활성화에 따라 상권의 가치 상승이 예상됩니다.

* 배후 수요 확보

아파트 단지 내 상가로서, 단지 내 거주민이라는 고정적인 수요층을 확보할 수 있습니다.

* 향후 가치 상승 기대

신도시의 발전과 함께 상권이 활성화될 경우, 임대 수익률 증대 및 시세 차익을 기대해볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 인수 보증금

본 건은 인수할 보증금이 없습니다.

* 산정 고려사항

감정가는 300,000,000원입니다. 예상 입찰가 산정 시에는 다음 사항들을 종합적으로 고려해야 합니다.

- 현재 공실 상태임을 감안한 예상 임대 수익률 분석

- 공부와 현황 층수 및 등록 정보 불일치에 따른 잠재적 리스크 비용 산정

- 주변 유사 상가의 현재 임대료 및 거래 사례 조사

- 신도시 개발 진행 현황 및 향후 전망

위 고려사항들을 바탕으로, 보수적인 관점에서 적정 입찰가를 산정할 것을 권고합니다. 구체적인 입찰가 산정은 추가적인 심층 조사 후에 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.