나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53953 [1] 경기도 안산시 단원구 와동 804-20 삼성리츠빌 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경림 · 평가일 2025.12.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 와동 소재 '안산화정초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 유사형의 다세대주택 등 주거용 건물 등이 밀집해있는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 간선도로의 접근성 및 노선버스 정류장의 위치 및 운행빈도 등을 고려할 때 교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건내 4층 401호로서 외벽: 드라이비트 마감 등, 창호: 새시창 등임.

이용상태

다세대주택임.(후면 '내부구조도' 참조.)

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비 등 주거용 기본설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형의 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 소로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(세라숲유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(안산화정초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

물건 비고

신청채권자 주택도시보증공사(임차권자 윤시완의 승계인)가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기한다는 확약서를 2026.04.21.자로 제출함[임대차보증금반환채권을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대하여 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의함]

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 경기도 안산시 단원구 와동 804-20번지에 소재하는 삼성리츠빌 4층 401호 다세대주택입니다.

정확한 주소는 경기도 안산시 단원구 화정천동로3안길 44 (와동)입니다.

본 물건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 4층에 위치하며, 2008년 9월 19일에 사용승인을 받은 건물입니다.

감정평가액은 1억 5천 4백만원이며, 토지 지분 33.10㎡ (약 9.92평)와 건물 전용 면적 61.50㎡ (약 18.61평)를 토지 및 건물 일괄로 매각합니다.

본 경매는 부동산 강제경매로, 채권자는 주택도시보증공사입니다.

1.1. 입지조건

주위환경: 본건은 경기도 안산시 단원구 와동 소재 '안산화정초등학교' 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 유사한 형태의 다세대주택 등 주거용 건물이 밀집해 있는 전형적인 주거지대입니다.

교통: 차량을 이용한 본건까지의 접근이 용이합니다. 또한, 간선도로로의 접근성이 양호하며, 인근에 위치한 노선버스 정류장의 운행 빈도 등을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

도로: 본건은 자체 건물 전면인 남측으로 소로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 편리합니다.

토지이용계획: 본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)로 지정되어 있습니다. 그 외 가축사육제한구역, 상대보호구역(세라숲유치원, 안산화정초등학교), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역 등에 해당합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 지정기간(2025.8.26.~2026.8.25.)은 본 보고서 작성 시점에 만료되어 현재 부동산 거래에 직접적인 제한은 없는 것으로 판단됩니다.

1.2. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리: 본 물건의 등기부등본 상 모든 권리(압류, 근저당, 임차권 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 즉, 매수인은 낙찰 후 인수해야 할 별도의 권리가 없습니다.

말소기준권리: 등기부상 가장 먼저 등기된 권리 중 말소기준이 되는 권리는 2025년 4월 10일 서울특별시 명의의 압류 등기입니다. 본건 강제경매 개시결정 등기(2025년 12월 3일)보다 선순위에 해당합니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (임차인 윤시완의 승계인)

* 임차보증금: 1억 7천 3백만원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 9월 2일

* 확정일자: 2022년 7월 25일

* 대항력: 없음

주의사항:

본건과 관련하여 신청채권자인 주택도시보증공사(임차인 윤시완의 승계인)는 2026년 4월 21일자로 소유권이전등기 말소, 임차권등기 말소 등과 관련하여 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기한다는 확약서를 제출하였습니다.

이는 임대차보증금반환채권을 전액 변제받지 못하더라도, 매수인에 대하여 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 의미입니다.

따라서 본 임차권은 매수인에게 인수되지 않으며, 인수되는 임차보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 안산시 단원구 와동은 다세대주택 및 주거용 건물이 밀집한 지역으로, 안정적인 주거 수요가 형성되어 있습니다.

인근에 초등학교 등 교육시설이 위치하고 있으며, 일상생활에 필요한 편의시설 또한 적절히 분포하고 있어 주거 환경이 양호한 편입니다.

대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 생활 밀착형 상권이 주로 발달해 있습니다.

1.4. 생활정보

주변 교육시설: 안산화정초등학교, 세라숲유치원 등이 인접해 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다. (교육환경 보호구역)

교통: 차량 접근성이 좋으며, 대중교통 이용 또한 편리하여 직주근접성이 우수합니다.

편의시설: 인근에 소규모 상점 및 편의시설이 있어 기본적인 생활 편의는 해결 가능합니다.

주변 환경: 주거지대가 형성되어 있어 비교적 조용하고 쾌적한 주거 환경을 제공합니다. 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

임차권 관련: 주택도시보증공사(HUG)가 제출한 대항력 포기 확약서로 인해 임차권 인수 부담은 해소된 것으로 보입니다. 다만, 관련 법적 절차 및 최종 말소 여부에 대한 면밀한 확인은 필요합니다.

건축물 노후도: 2008년에 건축된 건물로, 약 16년 정도 경과하여 향후 잠재적인 유지보수 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

지역 개발: 안산시의 전반적인 도시 개발 계획 및 본 물건이 속한 지역의 재개발, 신축 계획 등에 따른 미래 가치 변동 가능성을 고려할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 안산시 단원구 와동 지역의 안정된 주거 밀집지에 위치한 다세대주택으로서, 전반적인 입지 조건이 양호합니다.

특히, 가장 큰 리스크 요인이었던 선순위 임차권(주택도시보증공사 승계분)에 대한 대항력 포기 확약서 제출로 인해 매수인의 권리 인수 부담이 사실상 해소되었다는 점은 매우 긍정적인 부분입니다.

초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 좋고, 교통 및 생활 편의시설 접근성 또한 보통 이상으로 평가되어 거주 목적뿐만 아니라 임대 수익 목적 투자에도 적합할 것으로 판단됩니다.

감정가액과 최근 실거래가를 면밀히 비교 분석하여 합리적인 가격으로 입찰에 참여하는 전략이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

해결된 선순위 임차권으로 인한 권리 인수 부담 제로.

안산화정초등학교 인근의 우수한 교육 환경 및 주거 안정성.

지역 내 꾸준한 주택 수요를 바탕으로 한 안정적인 가치 유지 기대.

신축 빌라 대비 상대적으로 낮은 진입 장벽 (예상 입찰가 기준).

1.8. 예상 입찰가

본건과 유사한 면적(약 61㎡) 및 연식(2002~2003년식)의 주변 다세대주택 실거래가는 2026년 7월 기준으로 9천 8백만원에서 1억 2천만원 사이에서 형성되어 있습니다.

본건은 2008년 건축된 건물로 유사 연식 대비 신축이며, 4층에 위치하고 있다는 점을 고려할 때, 최근 거래 사례 중 최고가인 1억 2천만원 수준 이상의 가치를 기대할 수 있습니다.

감정가 1억 5천 4백만원 대비 최근 실거래가가 낮은 점을 감안하여, 보수적인 접근이 필요합니다.

종합적으로 판단할 때, 예상 입찰가는 1억 2천만원으로 제안합니다.

(참고: 본건은 인수되는 임차 보증금이 0원이므로, 예상 입찰가 산정 시 해당 금액은 고려되지 않았습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.