나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53968 [1] 경기도 시흥시 배곧동 198-1 다인로얄팰리스배곧1차 4층408호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신화 · 평가일 2025.12.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 배곧동 소재 "배곧고등학교" 남서측 인근에 위치하고 주변일대는 대규모 아파트단지, 주거형 오피스텔, 근린생활시설 등으로 이루어져 있으며 제반 주위 환경은 무난한 편임.

교통상황

본건 빌딩까지 차량출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하며 전반적인 교통여건은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 15층건 내 4층 408호로서 외벽 : 몰탈위 페인팅, 화강석붙임마감 내벽 : 각종 내장재 및 벽지등 마감 창호 : 샷시 페어그라스창임.

이용상태

주거형 오피스텔로 이용중인 것으로 탐문조사됨.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 소방설비, 난방설비등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지로서 인근과 등고평탄함.

인접 도로상태등

부지 남동측 및 북동측으로 노폭 15미터의 포장도로, 북서측으로 노폭 10미터 정도의 보행자도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로2류(폭15m ~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

신청채권자 주택도시보증공사(임차권자 이민혁의 승계인)가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기한다는 확약서를 2026.06.01.자로 제출함[임대차보증금반환채권을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대하여 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의함]

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 소재지

경기도 시흥시 배곧동 198-1 다인로얄팰리스배곧1차 4층408호

1.2. 토지

면적: 7.12㎡ (약 2.15평)

1.3. 건물

용도: 오피스텔 (주거형)

면적: 42.79㎡ (약 12.94평) (전용면적)

건축연도: 2017년

1.4. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.5. 경매 구분

부동산 강제경매

1.6. 감정가

188,000,000원

1.7. 채권자

주택도시보증공사(HUG)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 시흥시 배곧동 소재 "배곧고등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 대규모 아파트 단지, 주거형 오피스텔, 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 여건은 양호한 편입니다. 부지 남동측 및 북동측으로 노폭 15미터, 북서측으로 노폭 10미터의 도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역이며, 소로1류, 중로2류 도로에 접해 있습니다. 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

본건에는 소유권이전, 신탁등기말소, 압류(시흥시, 연수세무서장, 연수구) 등의 권리 내역이 존재합니다. 말소기준권리는 시흥시의 압류(2023.02.17. 접수)입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사 (임차인 이민혁의 승계인)

보증금: 190,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업자등록일): 2022-02-04

확정일자: 2021-12-20

대항력: 없음

비고: 주택도시보증공사는 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기한다는 확약서를 제출하였습니다. 이는 임대차보증금 반환채권을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에게 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것에 동의함을 의미합니다.

3.3. 권리분석 요약

신청채권자인 주택도시보증공사가 선순위 임차인이자 채권자로서, 대항력을 포기하고 우선변제권만을 주장함에 따라 본 경매로 인해 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 낙찰자는 별도의 부담 없이 소유권을 취득하게 됩니다. 인수 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

본건이 위치한 배곧동은 신도시 개발 지역으로, 주변에 대규모 아파트 단지와 다수의 오피스텔, 근린생활시설이 밀집해 있어 상권이 활성화되어 있습니다. 학교, 편의시설, 상업시설 이용이 편리한 환경입니다.

4.2. 혐오시설 유무

제공된 정보 및 일반적인 주변 환경 분석 결과, 본건 인근에 혐오시설로 간주될 만한 시설은 발견되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의성

주변의 아파트 단지와 오피스텔, 상업 시설 이용이 편리하며, "배곧고등학교"가 인근에 위치하여 교육 환경도 갖추고 있습니다.

5.2. 건물 내 설비

본 건물은 위생설비, 급배수설비, 승강기, 화재탐지 및 소방설비, 난방설비 등을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차권 관련

선순위 임차권이 존재하나, 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 말소에 동의하였으므로 낙찰자에게 인수되는 임차권 관련 리스크는 없습니다.

6.2. 감정가 대비 시세

감정가 188,000,000원 대비 최근 실거래가가 낮게 형성된 점은 유의할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 시흥시 배곧동에 위치한 주거형 오피스텔로, 신도시의 개발 계획에 따라 주거 및 상업 기능이 발달한 지역에 속해 있습니다. 2017년에 준공된 비교적 신축 건물이며, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 좋습니다. 특히, 선순위 임차인인 주택도시보증공사가 대항력을 포기함에 따라 낙찰자는 권리상 부담 없이 건물을 취득할 수 있다는 점이 큰 장점입니다. 즉, 임차인의 보증금을 인수할 필요가 없어 안전하게 투자가 가능합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 안전한 권리 인수

주택도시보증공사의 대항력 포기로 인해 낙찰 후 별도의 인수되는 권리나 보증금이 없어 권리 분석상 매우 안전한 물건입니다.

8.2. 입지적 장점

배곧동은 계획도시로서 지속적인 개발이 이루어지고 있으며, 주변에 주거 단지 및 상업 시설이 잘 갖추어져 있어 향후 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

8.3. 준신축 건물

2017년식 건물로 비교적 최신 시설을 갖추고 있어 유지보수 측면에서 유리합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사 면적 오피스텔의 실거래가는 다음과 같습니다.

2025년 12월 6일: 160,000,000원 (13층)

2026년 2월 27일: 148,500,000원 (15층)

2026년 6월 2일: 137,000,000원 (6층)

최근 거래가 하락 추세와 본건의 4층이라는 저층임을 감안할 때, 실제 시장 가치는 감정가(188,000,000원)보다 낮게 형성되어 있을 가능성이 있습니다. 가장 최근 거래된 6층 물건이 137,000,000원에 거래된 점을 고려하면, 4층의 경우 이보다 낮은 가격이 형성될 수 있습니다.

9.2. 권고 입찰가

본 건은 권리상 매우 안전한 물건임에도 불구하고, 최근 시세 하락 추세와 저층이라는 점을 반영하여 보수적인 접근이 필요합니다. 최근 6층 매물의 거래가를 고려하여 4층 매물의 예상 가치를 판단하면, 138,000,000원 을 희망가로 고려해 볼 수 있습니다. 입찰 시에는 주변 시세 변동 및 경쟁 상황을 면밀히 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.