나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53891 [1] 경기도 광명시 철산동 119-2 가산디오스텔 오피스텔 7층723호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서우 · 평가일 2025.12.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광명시 철산동 소재 ‘도덕초등학교’ 북동측 인근에 위치하며 부근은 오피스텔, 공장, 지식산업센터, 업무시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 전반적인 대중교통 상황은 보통시됨.

건물의 구조

구조 : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층 지상15층 건내 제7층 제723호로 외벽 : 석재붙임 및 몰탈페인팅 등 마감 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

위생시설 및 급배수시설, 승강기설비, 소방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

등고평탄한 사다리형 토지로서 업무시설, 제1,2종근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 6m의 포장도로(서부샛길)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반공업지역, 고도지구, 대로2류(폭 30m~35m)(주간선도로)(접합), 제3종구역, 진입표면구역 (김포공항), 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에관한허가구역 (광명시 소재 아파트, 2025.10.20.~2026.12.31./국토교통부 제2025-1219호), 토지거래계약에 관한허가구역(외국인 주택 취득 시, 2025.8.26.~2026.8.25./국토교통부 제2025-1058호)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

신청채권자 주택도시보증공사(임차권자 황재하의 승계인)가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기한다는 확약서를 2026.04.21.자로 제출함[임대차보증금반환채권을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대하여 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의함]

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 개요

사건번호: 안산지원 2025타경53891 (1)

경매구분: 부동산강제경매

소재지: 경기도 광명시 철산동 119-2 가산디오스텔 오피스텔 7층723호

용도: 오피스텔

감정가: 172,000,000원

건물면적: 19.05㎡ (약 5.76평)

토지면적: 7.99㎡ (약 2.42평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 채권자 및 특이사항

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권 (주의사항 참조)

1.3. 주의사항

신청채권자 주택도시보증공사(임차권자 황재하의 승계인)가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기한다는 확약서를 2026.04.21.자로 제출했습니다. 이는 임대차보증금반환채권을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에게 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 의미입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 광명시 철산동 소재 '도덕초등학교' 북동측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 오피스텔, 공장, 지식산업센터, 업무시설 등이 혼재되어 있어 일반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로상태

본건은 서측으로 노폭 약 6m의 포장도로(서부샛길)에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 갑5 압류 (강서세무서장, 2023-02-07 접수)

* 매각으로 소멸되는 권리: 등기부채권 총액 185,000,000원 (황재하 임차권) 및 압류, 강제경매 개시결정 등기 등이 말소될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 없음)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(황재하)

* 보증금: 185,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-03-21 (확정일자: 2022-03-07)

* 대항력: 없음 (주택도시보증공사의 확약서 제출로 인해 매수인에게 대항력 포기)

* 비고: HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기 확약으로 인해 매수인이 인수할 보증금은 없습니다.

* 임차인: 허가원

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-12-09

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권 및 생활정보

4.1. 건물 구조 및 이용상태

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층 지상15층 건물 내 제7층 제723호

* 외벽: 석재붙임 및 몰탈페인팅 등 마감

* 창호: 샷시 창호

* 이용상태: 현재 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.

* 설비내역: 위생시설, 급배수시설, 승강기설비, 소방설비 등이 갖추어져 있습니다.

4.2. 토지 이용 및 계획

* 토지 형상 및 이용상태: 등고평탄한 사다리형 토지로서 업무시설, 제1,2종근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 일반공업지역, 고도지구, 대로2류(폭 30m~35m), 제3종구역, 진입표면구역 (김포공항), 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한허가구역 (광명시 소재 아파트, 2025.10.20.~2026.12.31./국토교통부 제2025-1219호), 토지거래계약에 관한허가구역(외국인 주택 취득 시, 2025.8.26.~2026.8.25./국토교통부 제2025-1058호)

4.3. 주변 편의시설

* 교통: 인근 노선버스정류장 소재 (주변 교통상황 보통)

* 교육: 도덕초등학교 북측 인근 위치

* 상업/편의: 오피스텔, 공장, 지식산업센터, 업무시설 밀집 지역 (검색 결과, 인근에 GS25 광명디오스점 등 편의시설과 병원, 약국 등이 소재함)

5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 및 선순위임차권: 임차인 황재하의 보증금 185,000,000원에 대해 주택도시보증공사(HUG)가 대항력을 포기하는 확약서를 제출하였으나, 임대차보증금반환채권을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 청구권을 포기한다는 내용이므로 매수인은 해당 보증금을 인수하지 않아도 됩니다. 그러나 이와 관련된 절차적, 법적 문제 발생 가능성은 상존합니다.

* 토지거래허가구역: 광명시 소재 아파트 및 외국인 주택 취득 시 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 매수 시 관련 허가를 받아야 할 수 있습니다. (허가기간: 2025.10.20.~2026.12.31. 및 2025.8.26.~2026.8.25.)

* 부동산 강제경매: 채무 불이행으로 인한 강제경매로, 채권 총액 등 추가적인 법적 상황을 고려해야 합니다.

6. 종합 의견

본 물건은 광명시 철산동에 위치한 오피스텔로, 도덕초등학교 인근에 자리 잡고 있으며 교통 및 주변 편의시설 접근성이 양호합니다. 건물은 철근콘크리트 구조의 15층 건물 중 7층에 위치하며, 업무시설로 이용 중입니다.

가장 중요한 권리 분석 사항은 임차인 황재하의 보증금 185,000,000원에 대해 주택도시보증공사(HUG)가 대항력 포기 확약서를 제출했다는 점입니다. 이로 인해 매수인은 해당 보증금을 인수하지 않아도 되는 것으로 해석됩니다. 이 부분은 최종 입찰 전 법률 전문가와 반드시 재확인해야 합니다.

최근 실거래가 정보에 따르면, 해당 면적(19.05㎡)의 오피스텔 거래가는 2024년 1월 91,000,000원, 2026년 7월 85,000,000원으로 나타납니다. 이는 감정가 172,000,000원에 비해 현저히 낮은 수준으로, 감정가가 현재 시세를 제대로 반영하지 못하고 있을 가능성이 높습니다.

7. 투자 포인트

* HUG의 대항력 포기 확약으로 임차보증금 인수 부담이 없음.

* 광명시 내에 위치하여 향후 지역 개발 및 시세 상승 잠재력 보유.

* 인근에 다양한 업무시설이 밀집하여 임대 수요가 안정적일 것으로 예상됨.

8. 예상 입찰가

제공된 최근 실거래가 정보를 바탕으로 판단할 때, 해당 물건의 시세는 85,000,000원에서 91,000,000원 범위로 형성되어 있습니다. 감정가(172,000,000원)는 현재 시세와 괴리가 크므로, 실거래가 수준을 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

임차 보증금 185,000,000원을 인수하지 않아도 되는 점을 고려하면, 최근 실거래가 최고가인 91,000,000원을 상회하는 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

이에 따라, 본 물건에 대한 예상 입찰가는 95,000,000원 ~ 105,000,000원 범위로 제안합니다.

9. 주변 시설 정보

* 혐오시설: 현재 제공된 정보 및 검색 결과로는 해당 물건지 인근에 특별한 혐오시설이 확인되지 않습니다. 오히려 안양천과 인접하여 쾌적한 환경을 누릴 수 있다는 장점이 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.