나이스옥션 법원경매 평택 2025타경43026 [1] 경기도 평택시 고덕동 2640-3 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 자은감정 · 평가일 2025.12.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경기도 평택시 고덕동 소재 ‘율포초등학교’ 남서측 인근에 위치하며, 인근일대는 다가구 주택, 나지, 주상복합부동산 등으로 이루어진 지역으로서 남동측 인근으로 서정리천이 통과 하고 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 남측 직선거리 약2km지점에 평택고덕I.C 진출입로가 위치함.

형태 및 이용상태

장방형의 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

북동측 및 남동측으로 폭8미터 정도의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(고덕국제화지구), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(율포숲유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층건으로서 외벽 : 돌붙임, 타일붙임, 페인팅 등 마감. 내벽 : 벽지 및 타일 등 마감. 창호 : 하이샷시 및 칼라샷시 등 창호임.

이용상태

다가구주택으로 이용중임. (후면 층별 평면도 참조)

설비내역

보일러설비에 의한 난방구조이며, 엘리베이터설비, 급.배수설비, 화재경보설비, 위생설비, 출입구보안개폐설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

후첨"지적 및 건물개황도" 와 같이 제시외건물(ㄱ~ㄷ)이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임. 기 타 : 본건 내부이용상태는 관계인 부재로 인하여 건축물현황도 및 탐문조사에 의거 하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(창고, 계단실, 발코니) 포함
지분매각. 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음(공유자가 우선매수권 신고 후 매각기일까지 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우에는 그 공유자는 이후 매각기일부터는 우선매수권을 행사할 수 없음)
차량 교행이 가능한 도로에 접한 승강기가 설치된 3층 건물로, 층당 1세대씩 구성되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 평택지원 2025타경43026 (1)

* 소재지: 경기도 평택시 고덕동 2640-3 (신주소: 경기도 평택시 함박산5길 36)

* 용도: 다가구주택

* 감정가: 1,054,120,200원

* 토지면적: 280.20㎡ (약 84.79평)

* 토지지분: 140.1㎡ (약 42.38평)

* 건물면적: 531.22㎡ (약 160.70평)

* 건물지분: 265.61㎡ (약 80.35평)

* 매각대상: 토지 및 건물 지분매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOO

* 특이사항: 지분매각, 공유자우선매수신고, 대항력있는임차인

* 주의사항: 일괄매각. 제시외 건물(창고, 계단실, 발코니) 포함. 공유자 우선매수권 1회 제한.

* 건물 정보: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 3층건 (지하 1층 포함), 엘리베이터 설치, 층당 1세대 구성. 사용승인일 2022년 10월 25일.

1.2. 입지조건

* 위치 및 주변 환경: 경기도 평택시 고덕동 소재 '율포초등학교' 남서측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 다가구 주택, 나지, 주상복합 부동산 등이 혼재되어 있으며, 남동측으로는 서정리천이 통과하고 있습니다. 서정리천 산책로가 가까워 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 남측 직선거리 약 2km 지점에 평택고덕IC가 위치하며, 차량으로 약 5분 거리에 있어 서울 및 수도권 접근성이 우수합니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 본 토지는 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(고덕국제화지구), 소로2류(폭 8m~10m)에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(율포숲유치원), 택지개발지구로 지정되어 있습니다. 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 외국인(외국법인, 단체 포함)이 주택을 취득하는 경우에는 허가를 받아야 합니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (수원화성오산축산업협동조합, 1,152,000,000원)

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이들의 보증금 및 차임이 미상으로 제시되어 있어 주의가 필요합니다. 현재 제공된 정보상 인수되는 보증금은 0원입니다.

* 임차인 현황:

* 이 (이용기): 전입일자 2022-11-01, 대항력 있음. 보증금/차임 미상.

* 조 (조석천): 전입일자 2022-10-14, 대항력 있음. 보증금/차임 미상.

* 조 (조은준): 전입일자 2023-02-27, 대항력 있음. 보증금/차임 미상.

* 기타 권리사항: 등기부등본상 여러 건의 소유권 이전, 근저당, 압류, 가압류, 강제경매 등이 기재되어 있으나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 대부분 매각으로 소멸될 예정입니다.

1.4. 상권분석

* 지역 특성: 본 물건이 위치한 고덕동 일대는 신도시 개발이 진행 중인 지역으로, 다가구 주택 등 주거시설과 상업시설이 혼재되어 있습니다. 특히 고덕국제화지구 및 택지개발지구에 속해 있어 지속적인 개발 잠재력을 가지고 있습니다.

* 개발 계획: 고덕국제화지구는 삼성전자 반도체 공장 입주와 함께 대규모 주거, 상업, 교육, 행정 복합 타운으로 개발 중입니다. 향후 첨단 산업단지 배후 주거지로 성장하여 부동산 가치 상승이 기대되며, 도로망 확충, 대중교통 노선 신설 등 도시 인프라 개선 사업이 활발히 진행 중입니다.

* 인근 시설: 율포초등학교가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능하며, 다수의 편의점, 소규모 상가, 식당 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 좋습니다. 남동측으로는 서정리천이 흐르고 있어 일부 조망 또는 휴식 공간으로 활용될 수 있습니다.

1.5. 생활정보

* 교육시설: 율포초등학교가 남서측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다. 또한, 율포숲유치원이 인근에 있어 아동 교육 관련 시설 접근성이 좋습니다.

* 교통 접근성: 북동측 및 남동측으로 폭 8미터 도로에 접해 있어 차량 접근이 용이합니다. 남측으로 약 2km 거리에 평택고덕IC가 있어 차량으로 약 5분 거리로 서울 및 수도권 접근성이 우수하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용도 가능합니다.

* 편의시설: 인근에 다수의 편의점, 소규모 상가, 식당 등이 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 지분 매각: 본 물건은 건물과 토지의 지분만 매각되는 물건으로, 전체 소유권자가 아닌 일부 지분만 취득하게 됩니다. 이로 인해 건물 및 토지의 다른 공유자들과의 소유권 관련 분쟁 또는 협상이 발생할 수 있습니다.

* 공유자 우선매수권: 법적으로 공유자는 우선매수권을 행사할 수 있으며, 이 경우 최고가 매수 신고인이 낙찰을 받지 못할 수 있습니다. 공유자 우선매수신고는 1회에 한하여 행사 가능하며, 매수보증금을 미납하여 실효될 경우 이후에는 행사할 수 없습니다.

* 대항력 있는 임차인: 현재 3명의 임차인이 대항력을 가지고 있으며, 보증금 및 차임이 미상으로 신고되어 있습니다. 고덕동 지역의 다가구주택 임대 시세는 월세 50만원에서 100만원 이상, 전세 1억 5천만원에서 2억 5천만원 선으로 형성되어 있으나, 본 건 임차인의 실제 보증금 및 차임은 확인되지 않았습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요하며, 명도 과정에서 예상치 못한 추가 비용 또는 시간이 소요될 수 있습니다.

* 토지거래 허가구역: 외국인이 주택 취득 시 허가를 받아야 하는 구역으로, 외국인 투자자에게는 제약이 될 수 있습니다.

* 제시외 건물: 창고, 계단실, 발코니 등의 제시외 건물이 일괄 매각 대상에 포함됩니다. 이러한 부대 시설의 법적 지위, 상태, 활용도 등에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 혐오시설: 해당 주소지 인근 1km 반경 내에 유해 시설 또는 혐오 시설은 현재 확인되지 않았으며, 주변은 대부분 주거지역 및 상업지역으로 개발되어 있어 혐오시설의 입지는 제한적인 것으로 파악됩니다.

1.7. 종합 의견

본 경매 물건은 경기도 평택시 고덕동에 위치한 다가구주택의 지분 경매 건입니다. 고덕국제화지구 내에 포함되어 있어 장기적인 개발 가능성과 함께 율포초등학교 인근의 우수한 주거 입지를 갖추고 있습니다. 차량 접근성이 좋고 엘리베이터가 설치된 3층 건물이라는 점은 긍정적입니다. 그러나 지분 매각, 대항력 있는 임차인의 존재(보증금 미상), 공유자 우선매수권 행사 가능성 등 잠재적인 리스크 요인이 다수 존재하므로, 투자 전 철저한 권리 분석 및 현장 조사가 필수적입니다. 특히 임차인과의 관계 정립 및 명도 절차에 대한 신중한 접근이 요구됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 미래 가치 상승 기대: 고덕국제화지구 및 택지개발지구라는 개발 잠재력이 높은 지역에 위치하여 장기적인 자산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 우수한 입지 조건: 율포초등학교 인접, 차량 및 대중교통 이용 편리성 등 주거 환경이 양호합니다.

* 수익형 부동산으로서의 잠재력: 다가구주택의 특성상 꾸준한 임대 수익 창출이 가능합니다. (단, 임대 관리 및 공실률 리스크는 고려해야 합니다.)

1.9. 예상 입찰가

본 건은 지분 매각 물건이며, 대항력 있는 임차인(보증금 미상)이 존재합니다. 또한, 공유자 우선매수권 행사 가능성 등 불확실한 요소가 많아 입찰가 산정에 신중한 접근이 필요합니다.

제시된 감정가는 1,054,120,200원입니다. 현재 인수되는 보증금은 0원으로 산정되어 있습니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 유사 물건의 최근 실거래가 및 경매 낙찰가, 실제 명도 가능성 및 예상 비용, 임차인의 정확한 보증금 및 월세(고덕동 지역 다가구주택 시세는 월세 50만원에서 100만원 이상, 전세 1억 5천만원에서 2억 5천만원 선), 건물 및 토지의 향후 개발 가치 등을 종합적으로 분석해야 합니다.

따라서 본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가 제시를 유보하며, 추가적인 심층 분석을 통해 합리적인 입찰가를 산정하시기를 권고드립니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.