나이스옥션 법원경매 평택 2025타경43056 [1] 경기도 평택시 팽성읍 남산리 139-1 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 소망감정 · 평가일 2025.12.15

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경기도 평택시 팽성읍 남산리 소재 ‘청담고등학교’ 남측 인근에 위치하며, 인근일대는 다가구주택, 다세대주택, 아파트단지, 농경지, 야산, 기존 농가촌락 등이 혼재하는 지역 임.

교통상황

45번국도 서측 인근에 위치한 지역으로서 본건까지 차량접근 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 제반 교통여건은 보통 수준임.

형태 및 이용상태

기호(2~4): 제형에 유사한 토지로서 다가구주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

서측으로 폭6미터 정도의 포장도로(단지 내부도로)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(청담중고)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) 일련번호(2) :자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) 일련번호(3) :자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트 스라브지붕 4층건으로서 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감. 내벽 : 벽지 및 타일 등 마감. 창호 : 하이샷시 및 칼라샷시 등 창호임.

이용상태

다가구주택으로서 1층 : 계단실(피로티구조의 주차장) 2층~4층(각) : 다가구주택2가구 옥탑1층 : 계단실 및 다가구주택2가구. (별첨 내부구조도 참조)

설비내역

보일러설비에 의한 난방구조이며, 위생설비, 급.배수설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

후첨"지적 및 건물개황도" 와 같이 제시외건물(ㄱ)이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임. 기 타 : 본건 내부이용상태는 관계인 부재로 인하여 건축물현황도 및 탐문조사에 의거 하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함
목록2~4는 건축법상 일단지로서 이를 일체로 평가함
목록1 건물은 옥탑부분에 본 건물의 부합물인 옥탑방(501호, 502호)가 소재하고 있어 개략적인 실측에 의해 평가함.

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

1.1. 1. 사건 및 기본사항

사건번호: 평택지원 2025타경43056 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOO

1.1. 2. 물건 현황

소재지: 경기도 평택시 팽성읍 남산리 139-1

용도: 다가구주택

감정가: 1,651,544,900원

1.1. 3. 면적 및 건물정보

토지면적: 966.00㎡ (약 292.2평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 565.35㎡ (약 170.9평)

건물 제시외면적: 99.10㎡ (약 29.9평)

건축물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트 스라브지붕 4층 건물

사용승인일: 2005년 1월 27일

주요용도: 단독주택 (다가구주택)

건축물 내 총 가구수: 6가구

매각대상: 토지/건물 일괄매각

주의사항: 제시외 건물 포함 (일괄매각)

특이사항: 공동담보, 대항력있는임차인, 선순위전세권

2.1. 입지조건

2.1. 1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 팽성읍 남산리 소재 ‘청담고등학교’ 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 다가구주택, 다세대주택, 아파트 단지, 농경지, 야산, 기존 농가촌락 등이 혼재하는 지역입니다.

2.1. 2. 교통 및 도로

45번 국도 서측 인근에 위치하여 차량 접근성이 양호한 지역입니다. 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능하며, 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다. 본건 토지는 서측으로 폭 6미터 정도의 포장도로(단지 내부도로)에 접하고 있습니다.

2.1. 3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 자연녹지지역, 자연취락지구에 속해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 비행안전제5구역(전술), 상대보호구역(청담중고) 등으로 지정되어 있습니다. 특히, 외국인이 주택을 취득하는 경우에 한하여 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있습니다 (2025.8.26.~2026.8.25.).

3.1. 권리분석

3.1. 1. 등기부 현황

말소기준권리: 본건의 말소기준권리는 토지 등기부상 2025년 11월 24일 접수된 케이에치트레이딩의 강제경매개시결정(갑41)으로 판단됩니다. 이 권리를 기준으로 선순위 권리들은 대부분 말소될 것으로 예상됩니다.

건물 등기부상 등재된 전세권(을21, 을24, 을25)은 모두 말소되는 것으로 확인되었습니다.

등기부채권 총액: 건물 등기부상 총 채권액은 410,000,000원 (전세권 150,000,000원 + 260,000,000원)으로 기재되어 있으나, 이는 말소 대상 권리의 합계입니다.

3.1. 2. 임차인 분석

본건에는 다수의 임차인이 등재되어 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 표기된 경우가 많습니다.

* S (SIEBPISETH): 전입일자 2021년 4월 6일, 대항력 있음. 보증금 및 차임 0원.

금액이 미상이라도 대항력이 있는 임차인이므로 주의가 필요합니다. 다만, 보증금이 0원으로 명시되어 있어 실제 인수 부담은 없을 것으로 추정됩니다.

* 주식회사상지정공: 보증금 260,000,000원, 배당신고일자 2025년 12월 12일, 대항력 없음.

* 케이에치트레이딩주식회사: 보증금 150,000,000원, 배당신고일자 2025년 11월 20일, 대항력 없음.

* 나머지 임차인 (B , C , N , O , S , S , 이 , 김 ): 보증금 및 차임 0원, 대항력 없음.

인수 보증금 합계: 0원

3.1. 3. 권리관계 요약

말소기준권리보다 선순위인 권리는 없는 것으로 보입니다. 등재된 전세권들은 모두 말소 예정이며, 유일하게 대항력이 있는 임차인 S 의 경우 보증금이 0원으로 명시되어 있어, 낙찰자가 인수해야 할 권리나 보증금은 없을 것으로 예상됩니다. '선순위전세권'이라는 특이사항은 등기부상 명확히 확인되지 않으나, 잠재적 변수로서 주의할 필요가 있습니다.

4.1. 상권분석

본건이 위치한 팽성읍 남산리는 대규모 상업 지역이라기보다는 주거, 농경지, 자연 녹지가 혼합된 지역적 특성을 가집니다. 인근의 청담고등학교를 중심으로 한 교육 시설 및 주거 단지가 분포하고 있으며, 45번 국도 접근성을 기반으로 한 지역 교통망을 이용합니다. 대규모 상권 형성보다는 배후 주거지의 수요에 기반한 상권으로 볼 수 있습니다.

5.1. 생활정보

5.1. 1. 편의시설 및 교육

주변에 청담고등학교가 위치하여 교육 환경이 조성되어 있습니다. 상업 시설이나 대형 편의시설은 직접적으로 인접해 있지 않으며, 생활 편의시설 이용을 위해서는 인근 시가지로의 이동이 필요할 것으로 보입니다.

5.1. 2. 주거 환경

다가구주택이 밀집한 지역으로, 비교적 조용한 주거 환경을 갖추고 있습니다. 농경지 및 야산 등 자연 환경이 인접해 있어 쾌적함을 더할 수 있으나, 동시에 개발 제한 구역 등이 존재하여 환경 변화에 제약이 있을 수 있습니다.

6.1. 잠재적 리스크

6.1. 1. 권리상 리스크

* 대항력있는 임차인 S : 보증금이 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 요건을 갖추고 있어 명도 과정에서의 주의가 필요합니다.

* 특이사항의 '선순위전세권' 언급: 등기부상 말소 예정인 전세권 외에 별도의 선순위 권리가 존재할 가능성을 배제할 수 없어 면밀한 추가 확인이 요구됩니다.

6.1. 2. 물리적/환경적 리스크

* 비행안전제5구역(전술): 비행기 소음, 비행 궤적에 따른 생활 방해, 건축 행위 등에서의 제약이 발생할 수 있습니다.

* 가축사육제한구역: 축산업 관련 활동에 제한이 있습니다.

6.1. 3. 기타 리스크

* 임대관계 미상: 현재 정확한 임대 현황 및 세입자들의 권리 관계 파악이 어렵다는 점은 명도 및 향후 운영에 있어 불확실성을 높일 수 있습니다. 감정평가서상 관계인 부재로 인한 탐문 조사 근거 자료는 참고용으로 활용해야 합니다.

* 공동담보: 본건이 공동 담보로 제공된 경우, 다른 담보물의 가치나 상태에 따라 추가적인 채권 행사 위험이 있을 수 있습니다.

7.1. 종합 의견

본건은 경기도 평택시 팽성읍 남산리에 위치한 다가구주택으로, 토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다. 입지적으로는 학교와 인접한 주거 지역의 성격을 가지며, 45번 국도를 통한 접근성이 양호합니다. 그러나 비행안전구역, 가축사육제한구역 등 개발 및 환경에 영향을 미칠 수 있는 규제가 존재합니다. 권리 관계상으로는 대항력있는 임차인이 존재하나 보증금이 0원으로, 낙찰자 인수 부담은 없을 것으로 보이며, 등기부상 전세권 등은 모두 말소될 예정입니다. 다만, '선순위전세권' 언급 및 임대관계 미상이라는 점은 추가적인 확인이 필요한 부분입니다. 다가구주택으로서 임대 수익 창출 가능성이 있으나, 주변 환경 및 규제를 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

8.1. 투자 포인트

* 다가구주택으로서 꾸준한 임대 수익 창출 잠재력 보유.

* 일괄 매각으로 토지와 건물을 동시에 취득하여 효율적인 관리가 가능.

* 평택시의 지속적인 개발 및 인구 유입 추세를 고려한 장기적 가치 상승 기대.

* 현 시세 대비 저렴한 가격으로 취득할 경우 시세 차익 및 임대 수익 동시 확보 가능.

9.1. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 제공된 정보만으로는 산정이 어렵습니다. 입찰가를 산정하기 위해서는 다음과 같은 추가적인 분석이 필수적입니다.

* 최근 유사 물건의 실거래가 및 경매 낙찰가 분석

* 지역 임대 시장의 공실률, 임대료 수준, 예상 임대 수익률 분석

* 본건 건물의 현재 상태 및 리모델링 필요 비용 평가

* 향후 비행안전구역, 가축사육제한구역 등의 규제가 예상 수익에 미치는 영향 분석

* 강제경매 채권액 및 권리분석 상의 잠재적 인수 부담(0원이라도) 고려

감정가 1,651,544,900원을 기준으로, 상기 분석을 통해 산출된 적정 매수 가격 범위 내에서 신중하게 결정해야 합니다. 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 추정됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.