나이스옥션 법원경매 평택 2025타경789 [1] 경기도 평택시 서정동 897-18 2층203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 소망감정 · 평가일 2025.12.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 평택시 서정동 소재 '서정리역' 북동측 근거리에 위치하는 다세대주택(통칭 신유 빌리지 비동) 내에 소재하며, 인근일대는 다세대주택, 상업 및 업무용부동산 등으로 이루 어진 간선도로변 지역으로서 서측 인근으로 경부선 철도가 통과하고 있음.

교통상황

본 건물까지 차량접근 용이하고 인근에 버스정류장 및 전철역(서정리역)이 소재하며, 제반 교통여건은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 지하1층, 지상4층건 내 2층 203호로서 외벽 : 드라이비트 마감. 내벽 : 벽지 및 타일 등 마감. 창호 : 하이샷시 및 칼라샷시 등 창호임.

이용상태

다세대주택(방2, 거실, 주방겸식당, 화장실 등)으로 이용중임.

설비내역

보일러설비에 의한 개별난방 구조이며, 위생설비, 급.배수설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 왕복2차로의 포장도로(탄현로)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

서정동 897-18 :준주거지역, 지구단위계획구역(서정3지구), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(비행안전제6구역 해발56m-140m미만 협의업무위탁 2016.9.9)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임. 기 타 : 본건 내부 이용상태는 관계인 부재로 인하여 건축물현황도 및 탐문조사에 의거하였으며, 동 유형 공동주택의 일반적인 설비상황을 기준하여 평가 하였으니 경매진행시 참고 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 평택지원 2025타경789 (1)

소재지: 경기도 평택시 서정동 897-18, 2층 203호

용도: 다세대주택

감정가: 85,000,000원

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 공동담보

특수물건정보: 공동담보

1.2. 면적 정보

토지면적: 21.23㎡ (약 6.42평)

토지지분: 21.23㎡ (약 6.42평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 38.64㎡ (약 11.68평)

건물지분: 38.64㎡ (약 11.68평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

건물구조: 철근콘크리트조 스라브지붕 지하 1층, 지상 4층건 내 2층 203호

외벽: 드라이비트 마감

내벽: 벽지 및 타일 등 마감

창호: 하이샷시 및 칼라샷시 등 창호

주요구조: 철근콘크리트 구조

건축물 사용승인일: 2002년 06월 05일

주요용도: 공동주택 (다세대주택)

1. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 평택시 서정동 소재 '서정리역' 북동측 근거리에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 다세대주택, 상업 및 업무용 부동산 등이 혼재된 간선도로변 지역이며, 서측으로는 경부선 철도가 통과하고 있습니다. [cite: search result for property description summary]

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 전철역(서정리역)이 소재하여 제반 교통 여건은 무난한 편입니다. [cite: search result for property description summary]

2.3. 토지 및 도로상태

토지는 세장형의 평지로서 다세대주택 건부지로 이용중입니다. 서측으로는 왕복 2차로의 포장도로(탄현로)에 접해 있습니다. [cite: search result for property description summary]

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

소재지(서정동 897-18)는 준주거지역, 지구단위계획구역(서정3지구), 중로2류(폭 15m~20m)(접합)에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25., 외국인 주택 취득 시)으로 지정되어 있습니다. [cite: search result for property description summary]

2. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본 건물의 등기부상 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 소유권이전: 강선애 (2008.02.29.)

* 소유권이전: 엄영희 (2010.12.30.)

* 근저당권: 국민은행 (2013.12.03., 금60,000,000원) - 말소기준권리

* 소유권이전: 박상우 (2025.11.05., 상속)

* 임의경매개시결정: 국민은행 (2025.11.19., 40,820,155원)

3.2. 말소기준권리 및 소멸/인수 여부

말소기준권리는 2013년 12월 03일 접수된 국민은행 근저당권입니다. 이 권리보다 늦게 등기된 모든 권리(임의경매개시결정 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 구체적인 내용은 확인되지 않았습니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황 정보에 따르면 인수 보증금 합계는 0원입니다.

임대관계는 미상으로 조사되었습니다. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

3. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 서정동 지역은 서정리역을 중심으로 상업, 업무, 주거 기능이 복합적으로 발달된 지역입니다. 다세대주택이 밀집한 주거지역과 간선도로변의 상업시설이 공존하고 있어 생활 편의성이 양호한 편입니다. [cite: search result for property description summary]

4. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 교통: 서정리역(지하철 1호선) 도보 이용 가능, 다수의 버스 노선 운행

* 상업시설: 인근 지역에 다수의 상업 및 업무용 부동산 소재 (상세 정보는 별도 확인 필요)

* 기타: 경부선 철도가 인접해 있습니다.

5. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계

등기부상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 기재되어 있습니다. 해당 권리의 존재 여부 및 그 내용을 정확히 파악하는 것이 중요합니다.

6.2. 기타 리스크

임대 관계가 미상으로 조사되어, 실제 점유 및 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

6. 종합 의견

본 물건은 평택시 서정동에 위치한 다세대주택으로, 서정리역 초역세권은 아니지만 도보 접근 가능한 거리에 있어 교통이 편리합니다. 주변이 상업 및 주거 혼합 지역으로 형성되어 있어 생활 편의성이 양호하며, 향후 지역 개발 가능성도 잠재하고 있습니다. 다만, 등기부 상 말소되지 않는 권리(지상권)와 임대 관계 미상이라는 점은 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다.

7. 투자 포인트

* 서정리역 인근 지역의 교통 및 생활 편의시설 접근성.

* 혼합된 지역 특성으로 인한 다양한 가치 상승 요인 기대.

* 토지/건물 일괄 매각으로 소유권 확보 용이.

8. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

주변 최근 실거래가 정보를 분석한 결과, 서정동 일대의 다세대주택은 다양한 가격대를 형성하고 있습니다.

* 2026년 5월, 1990년식 49.62㎡ 다세대주택이 8,000만원에 거래되었습니다. (평당 약 487만원)

* 2026년 5월, 2003년식 59.64㎡ 다세대주택이 11,000만원에 거래되었습니다. (평당 약 607만원)

* 2026년 5월, 1987년식 48.06㎡ 다세대주택이 5,300만원에 거래되었습니다. (평당 약 364만원)

본 건은 건물면적 38.64㎡, 건축연도 2001-2002년경으로, 최근 거래 사례들을 종합적으로 고려 시 평당 약 450만원 ~ 600만원 수준의 시세로 추정할 수 있습니다. 이를 건물면적에 적용하면 약 5,400만원 ~ 7,000만원의 시장 가치를 가집니다. 감정가는 8,500만원으로, 주변 시세 대비 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

인수되는 보증금이 없는 점을 감안할 때, 본 건의 예상 입찰가는 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여 산정하는 것이 합리적입니다. 주변 시세 분석 결과와 감정가(8,500만원)의 괴리를 고려하여, 보수적으로 감정가의 80% ~ 88% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

이에 본 건의 예상 입찰가는 70,000,000원 ~ 75,000,000원 사이에서 결정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.