나이스옥션 법원경매 평택 2025타경43025 [1] 경기도 평택시 오성면 죽리 363-4 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우진감정 · 평가일 2025.12.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 오성면 죽리 "죽3리 다목적마을회관"북동측인근의 소규모 공장지대에 위치하며 주위는 공장,주택 및 농경지 등이 혼재함.

교통상황

차량의 출입이 용이하며 인근에 노선버스정류장이 소재하나 대중교통편은 불편한 편임.

형태 및 이용상태

-기호(1) *비교적 광면적의 부정형 공장부지로 서측의 경계부분은 본건보다 약1-2미터정도 높게 블럭형 옹벽이 있고 동북측의 경계부분은 본건토지가 약2미터정도 높은상태로 블럭형 옹벽이 설치되었음. *대체로 평탄한 상태로 마당에는 콘크리트 포장되었음. -기호(4-13) 부정형의 현황도로임.

인접 도로상태

남측으로 폭약6미터정도의 포장도로를 진출입도로로 이용중이며 서측 및 북동측으로 약3미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역,성장관리계획구역(성장관리형) 가축사육제한구역(일부제한 300미터이내) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 비행안전제3구역(전술)(비행안전제3구역 해발140미터이하 협의업무위탁 2021.5.27) <군사기지 및 군사시설보호법> *토지거래계약에 관한 허가구역<2025.8.26 - 26.8.25 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함>

제시목록 외의 물건

건물감정평가요항표 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계는 미상이며 현재 가동하지 않고 있음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

*기호(2):일반철골구조 지붕용판넬지붕 단층 -외벽:판넬마감 -내벽:벽지도배,타일 등마감 -창호:샷시창 *기호(3):일반철골구조 지붕용판넬지붕 단층 -내외벽:판넬마감 -창호:샷시창 -철골지붕틀에 층고가 높음.

이용상태

*기호(2):사무실 등 *기호(3):공장

설비내역

기본적인 급배수,위생설비를 갖추고 있음.

부합물 및 종물

1)기존건물의 벽채 등을 이용한 부합물 및 종물 10개동이 소재함. 2)컨테이너 총7개동이 소재(서측에 3개,동북측에 4개)하나 이동식이므로 위치표시만 하고 평가는 하지않음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상 2)기호(3)건물에는 소유자미상의 천정주행용 호이스트크레인(2.8톤규격)2대가 소재함.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함.
목록1 지상에 소재하는 이동이 용이한 컨테이너는 매각에서 제외(총7개동이 소재, 서측에 3개, 동북측에 4개).
목록3 건물에 소재하는 호이스트(크레인)2대는 매각에서 제외.
목록6,10,11,12,13은 지분매각임(공유자 우선매수청구권 없음).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 평택지원 2025타경43025 (1)

소재지: 경기도 평택시 오성면 죽리 363-4

용도: 공장

감정가: 7,387,862,000원

토지면적: 12449.00㎡ (약 3765.98 평)

토지지분: 11629.6426㎡ (약 3517.99 평)

건물면적: 1302.00㎡ (약 393.82 평)

건물지분: 1302㎡ (약 393.82 평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 중소기업은행

특이사항: 공유자우선매수신고, 공동담보

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함. 목록1 지상 소재 이동용 컨테이너 7개동(서측 3개, 동북측 4개)은 매각에서 제외. 목록3 건물 소재 호이스트(크레인) 2대는 매각에서 제외. 목록6, 10, 11, 12, 13은 지분매각이며 공유자 우선매수청구권 없음.

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 평택시 오성면 죽리 "죽3리 다목적마을회관" 북동측 인근의 소규모 공장지대에 위치하며, 주위는 공장, 주택, 농경지가 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황: 차량의 출입은 용이하며, 남측으로 폭 약 6미터의 포장도로를 진출입로로 이용 중입니다. 서측 및 북동측으로도 약 3미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다. 인근에 노선버스정류장이 소재하나, 대중교통편 이용은 다소 불편한 편입니다.

* 형태 및 이용상태:

* 토지(기호1): 비교적 광활한 부정형의 공장 부지입니다. 서측 경계 부분은 본건보다 약 1-2미터 높게 블럭형 옹벽이 있고, 동북측 경계 부분은 본건 토지가 약 2미터 정도 높은 상태로 블럭형 옹벽이 설치되어 있습니다. 대체로 평탄한 상태이며, 마당에는 콘크리트 포장되어 있습니다.

* 도로(기호4-13): 부정형의 현황 도로입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 용도지역: 계획관리지역, 성장관리구역(성장관리형)

* 제한사항: 가축사육제한구역(일부제한 300미터 이내), 비행안전제3구역(전술), 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26 ~ 26.8.25 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인, 단체 포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함).

3. 권리분석

* 임차인 현황:

* 임차인: 오

보증금: 0원

차임: 300,000원

전입/사업자등록일: 2018-10-24

대항력: 없음

비고: 권리분석

* 임차인: 주식회사에스케이피

보증금: 5,000,000원

차임: 0원

전입/사업자등록일: 2025-06-26

대항력: 없음

비고: 권리분석

* 인수 보증금 합계: 0원

* 등기부 요약 (말소기준권리: 을9, 중소기업은행 근저당, 2016-11-21)

* 토지 등기부: 모든 근저당, 지상권, 압류, 임의경매 개시결정 등기(갑9)는 매각으로 인해 말소될 예정입니다. 소유권 이전 등기(갑1, 갑2)는 인수 여부와 별개로 존재합니다.

* 건물 등기부: 모든 근저당, 임의경매 개시결정 등기(갑2)는 매각으로 인해 말소될 예정입니다. 소유권 보존 등기(갑1)는 인수 여부와 별개로 존재합니다.

* 등기부채권 총액: 6,700,000,000원 (각 등기부 요약 기준)

* 총 채권액: 중소기업은행 및 농협은행의 근저당 총액은 약 70억원에 달하며, 여기에 경매 청구 금액 4,699,309,381원이 더해져 채권 총액이 상당합니다.

4. 상권분석

* 주변 환경: 본 물건은 평택시 오성면의 소규모 공장, 주택, 농경지가 혼재된 지역에 위치합니다. 인근에 다른 공장들이 소재하여 산업 활동이 이루어지고 있음을 알 수 있습니다.

* 산업 관련성: 해당 지역은 공장 용지로서, 관련 업종의 수요가 존재할 수 있습니다. 다만, 현재 공장 가동은 중단된 상태로, 재가동을 위한 별도 투자가 필요할 수 있습니다.

* 교통 접근성: 차량 이용 시 주요 도로망으로의 접근성은 양호한 편이나, 대중교통 이용은 다소 불편합니다.

5. 생활정보

* 주변 시설: "죽3리 다목적마을회관"이 인근에 소재하며, 주위에는 주택 및 농경지가 혼재되어 있어 일반적인 생활 편의 시설은 다소 부족할 수 있습니다.

* 주거 환경: 공장지대와 농경지, 주택이 혼재된 지역으로, 쾌적한 주거 환경을 기대하기는 어려울 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 공유자 우선매수 신고: 공유자가 낙찰가액으로 우선 매수 신고를 할 수 있어, 낙찰 후 소유권 이전 과정에서 변동 가능성이 있습니다.

* 지분 매각 물건: 목록 6, 10, 11, 12, 13번은 지분 매각이므로, 타 공유자와의 협의 및 관계 설정이 필요하며, 건물이나 토지의 단독 사용 및 처분에 제약이 있을 수 있습니다.

* 매각 제외 물건: 목록1 건물 지상의 이동용 컨테이너 7개동 및 목록3 건물 소재 호이스트 2대는 매각에서 제외되므로, 낙찰 후 별도 처리 또는 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 비행안전제3구역 등의 규제를 받고 있어, 향후 토지 이용 및 건축 시 제한 사항을 확인해야 합니다.

* 산업 시설 밀집 가능성: 검색 결과에 따르면, 오성면 죽리 인근 지역에 레미콘 공장 신설 신청이 있었으며, 주변 지역에 다양한 산업 시설 및 폐기물 처리 시설 등이 혼재되어 있어, 환경적인 요인에 대한 추가적인 고려가 필요할 수 있습니다.

* 현재 가동 중단: 본건 공장은 현재 가동하지 않고 있어, 재가동을 위해서는 시설 점검 및 보수, 설비 투자 등이 필요합니다.

* 임대 관계 미상: 임대차 관계가 미상이며, 대항력 없는 임차인이 존재하나, 전체적인 임대 현황 파악이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 평택시 오성면 죽리에 위치한 넓은 토지와 공장 건물 일괄 매각 건입니다. 차량 접근성은 양호하나 대중교통 이용은 불편하며, 공장, 주택, 농경지가 혼재된 지역입니다. 권리 분석상 말소기준권리보다 후순위의 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정으로, 인수할 부담은 없을 것으로 보입니다. 다만, 공유자 우선매수 신고 및 일부 지분 매각 물건이 포함되어 있어, 입찰 전 철저한 검토가 요구됩니다. 또한, 매각에서 제외되는 제시외 물건(컨테이너, 호이스트)과 현재 공장 가동 중단 상태, 주변 산업 시설 밀집 가능성 등을 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 평택시의 지역 개발 잠재력: 평택시는 지속적인 개발 및 산업 기반 확충으로 인해 향후 높은 성장 가능성을 가진 지역으로 평가됩니다.

* 넓은 토지 면적: 12,449㎡ (약 3,766평)의 넓은 토지는 다양한 용도로 활용 가능성이 높아 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 공장 용도로의 적합성: 넓은 부지와 공장 건물은 기존 설비를 활용하거나, 혹은 새로운 산업 시설로 전환하는 데 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

* 차량 접근성: 남측 6m 포장도로 등 차량의 원활한 통행이 가능한 조건을 갖추고 있어 물류 및 운송에 이점이 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 7,387,862,000원

* 인수 보증금 합계: 0원

* 입찰가 산정 시 고려사항:

* 본 물건의 감정가는 73억 8천만원 이상이나, 등기부상의 총 채권액 규모가 약 117억원(등기부채권총액 67억원 + 경매청구금액 46.99억원)에 달하여 감정가를 상회합니다.

* 공장 운영 중단 상태, 제시외 물건 제외, 공유자 우선매수 및 지분매각 등 추가적인 고려 사항이 많습니다.

* 주변 시세, 공장 활용도, 명도 가능성, 토지 이용 규제 등을 종합적으로 분석하여 입찰가를 결정해야 합니다.

* 따라서, 본 보고서에서는 제시된 정보만을 바탕으로 구체적인 예상 입찰가를 산정하는 데는 한계가 있으며, 추가적인 현장 조사와 심층적인 권리 분석, 주변 시세 조사가 반드시 선행되어야 합니다.

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