나이스옥션 법원경매 평택 2025타경940 [1] 경기도 평택시 고덕면 당현리 212-1 창고시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 상림 · 평가일 2025.12.09

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 평택시 신장동 소재 "1호선 송탄역" 서측 근거리에 위치하고 주위는 시외곽 간선도로 주변 주거및 근생시설, 농경지 등이 혼재하는 미성숙 근교지역으로서 환경은 무난시됨.

교통상황

대상물건으로 차량출입이 용이하고 시내버스정류장이 인근에 소재하며 교통사정은 무난시됨

형태 및 이용상태

대상물건은 전체적으로 일단으로 근생및 주거 , 그 관련 부지로 이용중이며 기호1은 법면 경사지와 주차장으로, 기호2,기호9는 잡종지, 가호3~5는 식당,주택및 창고,주차장 등으로 이용중임.

인접 도로상태

일단의 형태로서 중로와 세로에 접하고 포장상태는 보통임

토지이용계획 및 제한상태

대상물건의 개요 참조 바람

제시목록 외의 물건

별첨 지적개황도및 사진에서 처럼 구조 빈약하여 토지에 영향이 없겠습니다.

공부와의 차이

기호1,2는 목록상 전이나 실제 잡종지이며 기호9는 목록상 임야이나 잡종지임

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호6의 1층 식당은 임대중으로 것으로 탐문됩니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호6 경량철골구조및 조적조 아스팔트 슁글지붕 2층 외벽:목재 슬라이딩위 페인트 내벽:벽지 창호: 하이삿시 유리 기호7 경량철골구조 아스팔트 슁글지붕 1층 외벽:목재 슬라이딩위 페인트 창호: 하이삿시 유리 기호8 경량철골구조 함석지붕1층 외벽:목재 슬라이딩위 페인트 창호: 하이삿시 유리

이용상태

기호6: 1층 식당(홀,주방, 별실3, 화장실 등), 2층 주택: 건축물현황도에 의하면방4 주방및 거실, 화장실 등임. 기호7: 사무실 기호8: 창고

설비내역

기호6 위생설비및 가스난방임 가호7 태양광설비

부합물 및 종물

별첨 지적및 건물개황도 참조바라며 종물및 부합물로 보입니다.

공부와의 차이

기호8은 창고시설이나 실제는 사무실 등임

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호6의 1층 식당은 임대 중이며 관련자로 부터 탐문되었음.

물건 비고

1. 일괄매각, 제시외 물건등 포함
2. 목록1, 2 농지취득자격증명 요하며(미제출시 보증금 미반환), 공부상 “전”이나 현황 “잡종지”임
3. 목록6은 증축 등으로 인한 사용승인년도 및 층별 용도가 상이하나 가치의 변동을 고려하여 평가함.
4. 목록7 태양광설비는 감정평가에 포함함.
5. 목록4,5,9 을구2번 1995년5월13일 접수 제26881호 지상권설정에 대해 매각에 의한 말소됨에 동의한다는 송탄농업협동조합의 말소동의서(2026.4.24.자) 제출됨
6. 목록6 건물 뒤편 제시외 철제 창고와 목록8 건물 뒤편에 소재하는 제시외 컨테이너는 매각에서 제외
7. 목록9는 지분매각임(공유자우선매수권 없음) , 공부상 “임야”이나 현황 “잡종지”임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 평택지원 2025타경940 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 송OOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 평택시 고덕면 당현리 212-1

용도: 창고시설

감정가: 2,784,777,680원

1.3. 면적 정보

토지면적: 2290.00㎡ (약 692.72평)

토지 지분: 2252.9974㎡ (약 681.56평)

건물면적: 507.03㎡ (약 153.38평)

건물 지분: 507.03㎡ (약 153.38평)

1.4. 매각 대상

토지 지분 / 건물 전체 매각

1.5. 건물 세부 정보 (건축물표제부 요약 참고)

* 건물(6): 제2종근린생활시설(일반음식점), 단독주택, 창고시설 용도로 사용. 경량철골구조 및 조적조, 2층 건물. 총 건축면적 507.03㎡. 사용승인일 2006년 12월 1일.

* 건물(7): 사무실 용도. 경량철골구조, 1층 건물. 태양광 설비 포함.

* 건물(8): 창고 용도. 경량철골구조, 1층 건물. (공부상 창고시설이나 실제는 사무실 등으로 사용).

* 제시외 건물: 목록6 건물 뒤편 철제 창고 및 목록8 건물 뒤편 컨테이너는 매각에서 제외됨. 별도 제시외 건물면적 88.50㎡가 있으나, 정확한 물건 명세는 추가 확인 필요.

1.6. 특이사항 및 주의사항

* 농지취득자격증명 요함 (목록1, 2). 미제출 시 보증금 미반환.

* 공부상 지목과 현황 차이: 목록1, 2는 공부상 “전”이나 현황 “잡종지”임. 목록9는 공부상 “임야”이나 현황 “잡종지”임.

* 건물(6) 증축 등으로 인한 사용승인년도 및 층별 용도 상이하나 가치 변동 고려 평가.

* 건물(7) 태양광 설비는 감정평가에 포함됨.

* 지상권 설정(1995.5.13. 제26881호)에 대해 말소 동의서 제출됨 (송탄농업협동조합, 2026.4.24.자).

* 일괄 매각, 제시외 물건 포함 (단, 명시된 제외 물건 있음).

* 목록9는 지분 매각이며 공유자우선매수권 없음.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 경기도 평택시 고덕면 당현리 소재. 1호선 송탄역에서 서측 근거리에 위치.

* 주위는 시외곽 간선도로 주변으로 주거 및 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 미성숙 근교 지역.

* 환경은 전반적으로 무난한 편임.

2.2. 교통상황

* 차량 출입이 용이함.

* 시내버스 정류장이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

* 전반적인 교통사정은 무난함.

2.3. 인접 도로상태

* 일단의 형태로서 중로 및 세로에 접하고 있음.

* 포장상태는 보통임.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 을2, 2007년 5월 9일 접수, 송탄농업협동조합 근저당권.

* 등기부상 채권 총액: 토지 3,904,900,000원, 건물 2,521,000,000원.

* 모든 근저당권, 압류, 임의경매, 강제경매 개시 결정 등은 매각으로 인해 말소될 예정임. (을2~을7, 을18, 갑2, 을20~을23, 갑3, 갑4, 갑5 등)

3.2. 임차인 현황

* 백혜정: 보증금 50,000,000원, 차임 2,900,000원. 2024년 4월 1일 전입(사업일자). 2024년 4월 12일 확정일자. 2026년 1월 7일 배당신고. 대항력 없음.

* 이해진: 보증금 0원, 차임 0원. 1996년 2월 2일 전입. 확정일자, 배당신고일자 없음. 대항력 있음.

* 주의: 임차인 이해진은 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요하며, 명도 시 협상 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

* 주식회사간판스타: 보증금 10,000,000원, 차임 700,000원. 2024년 6월 11일 전입(사업일자). 2025년 12월 10일 확정일자. 2026년 2월 23일 배당신고. 대항력 없음.

3.3. 인수되는 권리

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권은 말소 동의서 제출됨).

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

* 송탄역 근거리의 미성숙 근교 지역으로, 주거, 근린생활시설, 농경지가 혼재되어 있음.

* 개발 초기 단계의 지역으로 향후 발전 가능성을 내포함.

4.2. 물건 이용 현황

* 대상 물건은 전체적으로 일단으로 근린생활시설, 주거, 관련 부지로 이용 중.

* 기호1 토지는 법면 경사지 및 주차장으로 이용.

* 기호2, 9 토지는 잡종지로 이용.

* 기호3~5 토지는 식당, 주택, 창고, 주차장 등으로 이용 중.

* 건물(6) 1층 식당은 임대 중으로 탐문됨.

4.3. 잠재적 시장

* 인근 지역의 개발 계획 및 삼성전자 평택캠퍼스 등 산업 시설과의 연계성을 고려할 때, 근린생활시설 및 창고 용도의 수요는 꾸준할 것으로 예상됨.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 접근성

* 1호선 송탄역 이용이 용이하며, 시내버스 정류장이 인근에 위치하여 대중교통 접근성이 좋음.

* 차량으로 주요 도로 접근이 편리함.

5.2. 편의시설 및 주변 환경

* 주변에 농경지가 혼재된 근교 지역 특성상, 대규모 편의 시설보다는 지역 기반 시설 위주로 형성되어 있을 것으로 예상됨.

* 인근 지역 개발에 따른 편의 시설 확충 가능성이 있음.

* 주변 시설에 대한 상세한 정보는 추가 조사 필요.

6. 잠재적 리스크

6.1. 서류상 하자 및 규제

* 농지취득자격증명 발급이 필수적이므로, 매수인은 관련 법규 확인 및 발급 가능 여부를 사전에 반드시 확인해야 함. 미발급 시 입찰 보증금을 몰수당할 수 있음.

* 공부상 지목과 현황의 차이 (전/임야 → 잡종지)는 향후 재산권 행사 시 주의가 필요할 수 있음.

6.2. 권리관계 관련 리스크

* 대항력 있는 임차인 이해진 (보증금 0원, 차임 0원)의 존재. 보증금이 0원이라 하더라도 법적으로 대항력이 인정되므로, 명도 과정에서 예상치 못한 문제 발생 가능성이 있음. 인수되는 보증금은 없으나, 점유 이전 비용 및 협상 비용 발생 가능성을 고려해야 함.

6.3. 기타 리스크

* 건물(6)의 증축 등으로 인한 사용승인년도 및 층별 용도 상이는 내부 실사 및 공부 확인 필요.

* 제시외 물건 중 일부(철제 창고, 컨테이너)가 매각에서 제외되므로, 경계 및 점유 범위 확인 필요.

* 평택 지역의 전반적인 개발 과정에서 환경 관련 시설(폐기물 처리 시설 등) 구축 논의가 있어왔으나, 본 물건지와의 직접적인 연관성은 낮은 것으로 파악됨. (다만, 주변 지역 개발에 따른 환경 변화 가능성은 상존)

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 평택시 고덕면 당현리 소재 창고시설로, 1호선 송탄역과 인접하여 교통 접근성이 우수합니다. 토지 및 건물 일괄 매각으로 활용도가 높으며, 감정가는 27억 8천여만 원입니다.

등기부상 모든 권리는 말소될 예정이나, 대항력 있는 임차인 '이해진'이 존재하여 명도 시 주의가 요구됩니다. 또한, 농지취득자격증명 발급이 필요하며 공부상 지목과 현황이 다른 점은 매수 전 반드시 확인해야 할 사항입니다.

현황 건물은 식당, 주택, 창고 등으로 복합 이용되고 있으며, 태양광 설비가 부착되어 있습니다. 미성숙 근교 지역으로서 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력도 있습니다.

종합적으로, 본 물건은 투자 가치가 있으나, 제시된 리스크 요인들에 대한 면밀한 사전 검토와 현장 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 인접 입지: 1호선 송탄역 근거리로 교통 및 접근성이 우수함.

* 다용도 활용 가능 건물: 근린생활시설, 주택, 창고 등 다양한 용도로 활용 중.

* 일괄 매각으로 인한 효율성: 토지와 건물을 일괄 취득하여 활용 가치 증대.

* 개발 잠재력: 평택 지역의 지속적인 개발 및 삼성전자 산업단지 등의 배후 지역으로서의 성장 가능성.

* 인수되는 권리 없음 (단, 대항력 있는 임차인 '이해진'의 영향력은 별도 검토 필요).

9. 예상 입찰가

* 감정가: 2,784,777,680원

* 인수 보증금 합계: 0원

본 물건의 예상 입찰가는 감정가, 물건의 현 상태, 권리 분석 결과(특히 대항력 있는 임차인 '이해진'의 존재), 명도 예상 비용, 농지취득자격증명 발급 가능 여부, 공부상 지목과 현황 차이에 따른 제약 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

대항력 있는 임차인 '이해진'의 보증금이 0원으로 표기된 점은 매우 이례적이므로, 실제 점유 및 명도 과정에서 예상치 못한 비용이나 시간이 소요될 수 있음을 염두에 두어야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 실사, 관련 법규에 대한 전문가 자문, 최근 유사 물건의 거래 사례 분석 등이 반드시 선행되어야 합니다. 보수적인 관점에서 접근할 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.