나이스옥션 법원경매 안양 2025타경101629 [1] 경기도 안양시 만안구 안양동 1088-25 현하우스에이동 4층402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 문암 · 평가일 2025.12.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 "안양서중학교" 남서측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 5층 건물 내 제4층 제402호 로서, 외벽 : 벽돌치장 쌓기 및 인조석 붙임 마감 등. 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감 등. 창호 : 하이샤시 창호 임.

이용상태

도시형생활주택 (방3, 욕실2, 거실,주방, 발코니, 현관 등)으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비,도시가스 개별난방설비,승강기 설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

북동향 완경사지를 평탄하게 조성한 부정형 토지로서 도시형생활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 8미터 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제1종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(2020-06-30)(접합),가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법> , 교통기타용도지역지구미분류(대도시권)<도로법> , 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법> , 과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임. - 후첨 "내부구조도"는 현장 조사시 이해관계인의 부재 및 폐문으로 건축물현황도를 기준으로 작성한 것으로 현황과 다소 상이 할수 있으니 경매 진행시 참고 하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 안양지원 2025타경101629 (1)

소재지: 경기도 안양시 만안구 안양동 1088-25 현하우스에이동 4층402호

용도: 도시형생활주택

감정가: 280,000,000원

건축물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 5층 건물 내 제4층 제402호

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지 면적: 64.35㎡ (약 19.47평)

토지 지분: 64.35㎡ (약 19.47평)

건물 면적: 70.03㎡ (약 21.18평)

건물 지분: 70.025㎡ (약 21.18평)

1.3. 주요 권리사항

등기부상 말소기준권리: 2024년 8월 30일 접수된 엔에이치농협캐피탈주식회사 가압류 (수원지방법원 2024카단11991)

선순위임차권 및 대항력 있는 임차인 존재

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 "안양서중학교" 남서측 인근에 위치합니다.

주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

동측으로 노폭 약 8미터 도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

* 도시지역, 제1종일반주거지역

* 소로2류 (폭 8m~10m) 접합

* 가축사육제한구역

* 대기관리권역

* 대도시권

* 도시교통정비지역

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

3. 권리분석

3.1. 주요 권리 내역

* 소유권 보존 (2013.08.27), 소유권 이전 (2014.10.02)

* 주택임차권 (전철우): 보증금 210,000,000원, 전입일자 2020.11.13., 확정일자 2020.11.06. (인수)

* 가압류 (엔에이치농협캐피탈): 9,341,464원 (말소)

* 가압류 (소상공인시장진흥공단): 60,672,988원 (말소)

* 강제경매 (한국주택금융공사): 229,522,972원 (말소)

* 이 외 다수의 압류 및 가압류 (말소)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 전철우

* 보증금: 210,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-11-13

* 확정일자: 2020-11-06

* 대항력: 있음

* 비고: 등기부상 '인수'로 명시되어 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 권리 분석 요약

말소기준권리보다 선순위에 있는 주택임차권(전철우)이 존재하며, 해당 임차인은 대항력을 갖추고 있습니다. 따라서 임대차 보증금 중 배당받지 못한 금액은 낙찰자가 인수해야 합니다.

4. 상권분석

* 주거 지역과 근린생활시설이 혼합된 지역으로, 안정적인 주거 환경을 형성하고 있습니다.

* 안양서중학교 등 교육 시설이 인근에 있어 학군 관련 수요가 있을 수 있습니다.

* 주변 시세 및 매매 동향을 고려할 때, 지역 내에서 적절한 상권 기능을 수행하고 있습니다.

5. 생활정보

* 이용 상태: 방 3개, 욕실 2개, 거실, 주방, 발코니, 현관 등으로 구성된 도시형생활주택으로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 위생 및 급배수 설비, 도시가스 개별난방 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 인접 도로: 동측으로 약 8미터 도로에 접해 있어 차량 진출입이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

* 선순위 임차인의 보증금 인수: 가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인 전철우 씨의 보증금 2억 1천만 원입니다. 경매 배당으로 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 잔액은 낙찰자가 인수해야 하므로 총 취득 비용이 증가할 수 있습니다.

* 토지거래계약허가구역: 외국인 등이 토지를 취득할 경우 허가를 받아야 하는 구역으로, 향후 자금 조달 및 거래 시 절차에 유의해야 합니다. (단, 본 건은 건물과 토지 일괄 매각이므로 주거용으로 사용하는 경우 즉각적인 문제가 발생하지는 않을 수 있습니다.)

* 과밀억제권역: 수도권 내 과밀억제권역에 해당하여 향후 부동산 관련 정책이나 규제 변화에 영향을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 안양시 만안구에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 최근에 지어진 건물(JSON 데이터상 2017년식 유사 건물 존재)로 보입니다. 주변 환경은 주거 및 상업 시설이 혼재되어 생활이 편리하며, 교통 접근성도 양호합니다. 그러나 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하여 보증금 인수 부담이 있을 수 있다는 점이 가장 큰 고려사항입니다. 권리 관계상 말소기준권리보다 선순위인 임차인의 보증금 잔액은 낙찰자가 인수해야 하므로, 총 실투자금액 산정에 신중해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 안양시 만안구의 주거 중심지에 위치하여 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

* 건물이 비교적 신축(유사 건물의 건축연도 2017년)에 해당하여 현재 주거 상품으로서의 가치가 높습니다.

* 방 3개, 욕실 2개의 구성으로 실거주 용도로 적합합니다.

* 도시형생활주택으로, 소형 주택 시장에서의 경쟁력을 가집니다.

9. 예상 입찰가

제공된 정보를 바탕으로 시세 분석 결과, 유사 건물의 최근 매매가는 면적 및 층수에 따라 2억 8천 5백만 원에서 3억 2천만 원대에 형성되어 있습니다. 감정가는 2억 8천만 원이나, 유사 면적 및 연식의 매물 시세를 고려할 때 시세보다 높게 형성될 가능성이 있습니다.

본 건은 대항력 있는 임차인의 보증금 2억 1천만 원을 인수해야 하는 조건이 있으므로, 낙찰 후 실제 부담해야 할 총 금액을 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

위의 시장 시세와 감정가를 종합적으로 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 310,000,000원에서 340,000,000원 사이 로 제안합니다. 최종 입찰가는 임차인 보증금 인수액을 고려한 총 부담액을 최우선으로 산정하시기 바랍니다.

10. 주변 시설 정보

* 교육 시설: 안양서중학교가 인근에 위치합니다.

* 행정 시설: 만안구청이 인근에 위치합니다 (주소: 경기도 안양시 만안구 안양로 128, 안양동).

* 의료 시설: 샘 안양병원(주소: 만안구 삼덕로 9) 등 의료 시설이 존재합니다.

* 기타: 일반적인 주거 지역 내 근린생활시설, 마트, 편의점 등이 소재합니다.

11. 혐오시설 정보

별도의 검색 결과에서 본건 소재지(경기도 안양시 만안구 안양동 1088-25) 주변에 직화되는 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 안양시 박달2동 지역의 폐기물 처리 시설 설치에 대한 주민 반대 사례가 있어, 넓은 의미에서 해당 지역의 개발 및 환경 관련 이슈는 지속적으로 파악할 필요가 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.