나이스옥션 법원경매 안양 2025타경101620 [1] 경기도 의왕시 포일동 657-2 에이스청계타워 2층208호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동 · 평가일 2025.12.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의왕시 포일동 소재 "포일초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 인근에 학교, 공원, 지식산업센터, 아파트단지 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 2층/지상 10층 건물 내 제2층 제208호로서, (사용승인일 : 2018.01.17) 외벽 : 대리석, 타일, 강화유리 마감, 창호 : 샤시창호 마감.

이용상태

본건은 공장(지식산업센터) 내 지원시설(근린생활시설/일반음식점)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 주차장설비 등을 갖춤.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 평탄한 세장형 토지로서, 공장(지식산업센터) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측에 노폭 약 20m 내외의 포장도로와 남측, 동측에 노폭 약 23m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준주거지역 , 제1종지구단위계획구역 , 대로3류(폭 25m~30m)(2015-05-12)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(2015-05-12)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 국민임대주택단지예정지구<국민임대주택건설등에관한특별조치법>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 대기환경규제지역<대기환경보전법>, 교통기타용도지역지구미분류<도로법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제지역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 배수구역(포일배수구역)<하수도법>, 하수처리구역(포일처리구역)<하수도법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 토지거래허가),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-20)(아파트에 한함)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 없음.

물건 비고

본건은 공장(지식산업센터) 내 지원시설(근린생활시설/일반음식점)으로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 의왕시 포일동 657-2번지에 소재한 에이스청계타워 2층 208호 지식산업센터 내 지원시설입니다.

사건번호는 안양지원 2025타경101620 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

본건의 토지 면적은 27.65㎡(약 8.36평)이며, 건물 면적은 92.95㎡(약 28.12평)입니다.

건물은 철근콘크리트 구조로, 2018년 1월 17일 사용 승인되었습니다.

감정가는 525,000,000원이며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 행OOOOOO입니다.

1.2. 입지조건

본 물건은 경기도 의왕시 포일동에 위치하며, "포일초등학교"에서 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변 환경으로는 학교, 공원, 다수의 지식산업센터, 아파트 단지 및 각종 근린생활시설이 소재하여 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

건물은 서측으로 약 20m, 남측 및 동측으로 약 23m 폭의 포장도로에 각각 접해 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 대로3류 및 중로1류 도로에 접해 있습니다.

다양한 법적 제한사항(가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제지역 등)이 있으며, 특히 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 취득 시 허가 절차가 필요합니다.

1.3. 권리분석

본 경매 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 말소기준권리는 2023년 7월 20일 접수된 송현새마을금고의 근저당권(채권금액 828,000,000원)입니다.

이후 등기된 모든 권리(근저당권, 임의경매개시결정 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정이므로, 낙찰자가 인수해야 할 권리는 없습니다.

채권 총액은 828,000,000원으로 감정가 대비 높은 편이나, 이는 경매 신청 이전 채권자들의 채무 관계에 따른 것입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 2,000,000원

* 전입일자(사업자등록일자): 2024년 2월 28일

* 확정일자: 2026년 2월 10일

* 배당신고일자: 2026년 2월 10일

* 대항력: 없음

상기 임차인은 대항력이 없어 낙찰 후 명도 대상이며, 보증금은 배당을 통해 우선변제받을 것으로 예상됩니다. 인수 보증금은 0원입니다.

1.4. 상권분석

본 물건은 지식산업센터 내 지원시설(근린생활시설/일반음식점)로 사용 중이며, 해당 지식산업센터 내 상주 인구 및 인근 지역의 배후 수요를 기반으로 하는 상권입니다.

주변에 학교, 공원, 아파트 단지 등이 있어 유동 인구 또한 풍부할 것으로 예상됩니다.

용도 상 일반음식점 또는 근린생활시설로서 운영 가능하며, 해당 업종에 대한 입지적 이점을 가질 수 있습니다.

1.5. 생활정보

교육 시설로는 포일초등학교가 인근에 위치하며, 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

주변에는 다양한 근린생활시설이 있어 주민 편의시설 이용에 불편함이 없습니다.

건물은 2018년 준공된 에이스청계타워의 일부로, 현대적인 시설을 갖추고 있습니다.

차량 및 대중교통 접근성이 양호하여 일상생활 및 업무 활동에 편리합니다.

1.6. 잠재적 리스크

본 물건은 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 잔금 납부 시 토지거래허가를 취득해야 하는 절차가 있습니다.

토지이용계획상 가축사육제한구역, 국민임대주택단지예정지구, 과밀억제지역 등 다수의 법적 제한사항이 존재하여 향후 토지 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

임차인은 대항력이 없으나, 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있습니다.

지식산업센터 내 지원시설의 특성상, 해당 상권의 경기 변동이나 공실 발생 시 임대 수익 확보에 영향을 받을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

경기도 의왕시 포일동 소재 지식산업센터 내 지원시설(일반음식점/근린생활시설) 경매 물건으로, 비교적 양호한 입지 조건과 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다.

권리관계가 명확하고 인수하는 권리가 없어 안전한 투자가 가능하며, 대항력 없는 임차인으로 명도 부담이 적은 편입니다.

다만, 토지거래허가구역 지정 및 다양한 토지이용 제한 사항은 신중한 검토가 필요합니다.

안정적인 임대 수익 창출 또는 향후 가치 상승을 기대할 수 있는 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

* 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정으로 권리관계가 매우 깨끗합니다.

* 대항력 없는 임차인으로 명도 절차가 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

* 지식산업센터 밀집 지역 내 지원시설로 고정적인 수요 확보가 가능합니다.

* 향후 지역 개발 및 인프라 확충에 따른 시세 상승 여력이 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본 물건은 임차인의 인수 보증금이 0원이므로, 감정가 525,000,000원을 기준으로 주변 시세, 경쟁 물건, 명도 가능성, 예상 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

실제 입찰가 결정 시에는 현장 방문을 통한 상세한 물건 조사, 권리 분석, 세무 및 법률 전문가와 상담을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.