나이스옥션 법원경매 안양 2025타경101634 [1] 경기도 안양시 만안구 안양동 739-2 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2025.12.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 <안양예술고등학교> 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 각급학교 등이 혼재하는 지역으로 제반 입지여건 및 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물 내 2층 201호로서 사용승인일 : 2022.10.21 외벽 : 화강석붙임 등 마감 내벽 : 벽지도배 등 마감 바닥 : 강화마루 깔기 마감 창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

공동주택(방3, 주방, 거실, 욕실2, 발코니)으로 이용중임.

설비내역

위생 급배수시설, 난방설비, 화재탐지 및 경보시설, 소화설비, 승강기설비, 외부감시용 CC-TV시설 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지이며 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 세로, 서측으로 소로에 각각 접하나, 단차로 인하여 차량출입은 동측 세로를 이용함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 소로2류접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대기관리권역, 교통기타용도지역지구미분류, 도시교통정비지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 안양지원 2025타경101634 (1)

소재지: 경기도 안양시 만안구 안양동 739-2 2층201호

용도: 다세대주택

감정가: 368,000,000원

건물 준공일: 2022년 10월 21일

1.2. 면적

토지면적: 35.56㎡ (약 10.76평)

토지지분: 35.557㎡ (약 10.76평)

건물면적: 59.90㎡ (약 18.12평)

건물지분: 59.9㎡ (약 18.12평)

1.3. 매각 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농협은행

1.4. 집합건물 정보

주건축물 제1동, 철근콘크리트구조, 사용승인일 2022년 10월 21일

해당 호수: 2층 201호 (방3, 주방, 거실, 욕실2, 발코니)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 '안양예술고등학교' 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 아파트단지, 다세대주택, 각급 학교 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 입지여건 및 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 인접 도로 상태

본건 동측으로 세로, 서측으로 소로에 접하고 있으나, 단차로 인해 차량 출입은 주로 동측 세로를 이용합니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

제1종일반주거지역, 소로2류 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대기관리권역, 교통기타용도지역지구 미분류, 도시교통정비지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

2.5. 주변 시설

* 안양고등학교가 약 0.8km 거리에 위치합니다.

* 만안구청이 인근에 있습니다.

* 주변은 주거 밀집 지역으로, 아파트 및 다세대주택 단지가 형성되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2023년 09월 26일 접수된 농협은행주식회사의 근저당권(금281,600,000원)입니다.

3.2. 인수되는 권리

감정평가서 요약표 및 등기부등본 요약에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다 (지상권 개요는 있으나 상세 내용 없음).

3.3. 임차인 현황

* 임차인: C

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-09-23

* 대항력: 없음

* 비고: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 별도의 합의나 미신고 채권 등이 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다. 대항력은 없으나 관련 내용을 추가 확인하는 것이 권장됩니다.

3.4. 등기부 요약

* 소유권보존: 주식회사고을주택건설 (2022-10-27)

* 소유권이전: 서영석 (2023-09-26, 매매)

* 근저당: 농협은행주식회사 (2023-09-26, 금281,600,000원) - 말소기준권리

* 가압류: 현대카드 (2024-12-12, 금25,808,597원) - 말소

* 가압류변경: (2025-01-02, 금18,808,597원) - 말소

* 임의경매: 농협은행 (2025-12-03, 279,177,961원) - 말소

3.5. 총 채권액

등기부상 총 채권액은 약 307,408,597원입니다.

4. 상권분석

4.1. 최근 실거래가 분석

제공된 최근 매매 JSON 정보에 따르면, 인근 지역의 다세대주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 알프스타운 (2017년 건축, 60.84㎡): 2026년 7월, 32,000만원 (평당 약 172.87만원)

* 미영팰리스 (2017년 건축, 60.33㎡): 2026년 7월, 28,500만원 (평당 약 156.39만원)

4.2. 시세 대비 감정가

본건의 감정가는 368,000,000원으로, 전용면적 59.90㎡ (약 18.12평) 기준 평당 약 202.82만원에 해당합니다. 이는 최근 인근 지역의 신축(2017년 건축) 다세대주택 실거래가(평당 약 156.39만원 ~ 172.87만원) 대비 다소 높은 수준입니다. 본건은 2022년 10월 사용승인된 비교적 신축 건물입니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

본건은 주거 지역 내에 위치하며, 주변에 아파트 단지, 다세대주택, 학교 등이 혼재하여 생활 편의성이 보통 수준입니다.

5.2. 교육 시설

* 안양예술고등학교 인근에 위치합니다.

* 안양고등학교가 약 0.8km 거리에 있습니다.

5.3. 교통 및 편의 시설

* 단지 동측으로 세로, 서측으로 소로에 접하며 차량 진출입이 가능합니다.

* 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 용이합니다.

* 주변 편의시설에 대한 구체적인 정보는 추가적인 조사가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 사항

임차인 C 의 경우 대항력이 없으나, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있어 잠재적인 인수 보증금 외의 문제 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.2. 감정가 대비 시세

본건의 감정가가 최근 실거래가 대비 높은 수준으로 책정되어 있어, 낙찰 후 시세 차익을 얻기 위해서는 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

6.3. 주변 시설

현재까지 조사된 바로는 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 2022년 10월에 사용승인된 비교적 신축 건물로, 안양시 만안구 내 주거 지역에 위치하고 있습니다. 교통 여건은 보통이며, 주변에 학교 등이 있어 기본적인 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 권리상 인수할 권리는 없어 보이며, 채권자(농협은행)의 임의경매로 진행되어 절차상 문제는 없을 것으로 판단됩니다. 다만, 감정가 대비 최근 실거래가가 다소 낮은 점과 보증금/차임이 0원인 임차인의 존재는 주의 깊게 고려해야 할 사항입니다. 신축이라는 장점과 함께 시세 차익을 위한 전략적인 접근이 요구되는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물 (2022년 준공)

* 안양시 만안구 내 주거 지역에 위치

* 편리한 교통 및 주변 학군

9. 예상 입찰가

감정가 368,000,000원 대비 인근 지역의 최근 다세대주택 실거래가(32,000,000만원 ~ 28,500,000만원)를 고려할 때, 본건의 신축 연식이라는 장점을 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

종합적인 분석 결과, 예상 입찰가는 325,000,000원 내외를 고려해 볼 수 있습니다. 본 금액은 추후 시장 상황 및 현장 조사 결과에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.