나이스옥션 법원경매 안양 2025타경101640 [1] 경기도 안양시 만안구 안양동 512-19 뉴팰리스아파트 9층901호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 백상 · 평가일 2025.12.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 안양시 만안구 안양동, 만안구청 북측 인근에 위치하며, 인근지역은 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼성된 주상복합지대임.

교통상황

버스가 운행되는 만안로 주변이고, 전철1호선 명학역까지 1킬로미터 이내의 거리로서 대중교통시설 및 간선도로 접근성 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평슬래브)지붕 9층 건물의 9층으로서 외벽은 외장판넬 또는 인조석붙임 등이고, 내벽은 벽지도배, 타일붙임 등이며, 창호는 샛시창호임.

이용상태

오피스텔 용도의 건물로서, 내부 구조는 '내부구조도'에 도시하였음.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비, 방화설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

직사각형 평지로서, 1동의 용도복합 건물의 부지로 이용되고 있음.

인접 도로상태등

폭 6미터 및 폭 4미터인 포장도로와 접하여, 통행 및 승용차 접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역), 대기관리권역, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권), 도시교통정비지역, 과밀억제권역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보는 다음과 같습니다.

사건번호: 안양지원 2025타경101640 (1)

소재지: 경기도 안양시 만안구 안양동 512-19 뉴팰리스아파트 9층 901호

용도: 오피스텔

감정가: 386,000,000원

토지면적: 29.73㎡ (약 9.00평)

토지지분: 29.73㎡ (약 9.00평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 84.86㎡ (약 25.67평)

건물지분: 84.86㎡ (약 25.67평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

입지조건은 다음과 같습니다.

* 위치 및 주위환경: 경기도 안양시 만안구 안양동, 만안구청 북측 인근에 위치하며, 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼성된 주상복합지대입니다. [Based on provided information]

* 교통상황: 버스가 운행되는 만안로 주변이며, 지하철 1호선 명학역까지 1킬로미터 이내의 거리에 있어 대중교통시설 및 간선도로 접근성이 양호합니다. [Based on provided information]

* 인접 도로상태: 폭 6미터 및 폭 4미터인 포장도로와 접하고 있어 통행 및 승용차 접근이 용이합니다. [Based on provided information]

1.2. 권리분석

권리분석 결과는 다음과 같습니다.

* 매각물건은 토지와 건물을 일괄 매각합니다. [Based on provided information]

* 등기부상 말소기준권리: 2023년 9월 7일 안양시의 압류 (갑3)입니다. [Based on provided information]

* 선순위 임차권 존재: 주택도시보증공사(진연호) 명의의 주택임차권이 을3 순위로 등기되어 있으며, 말소기준권리보다 앞선 2023년 11월 7일에 접수되었습니다. [Based on provided information]

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (채무자/소유자: 진연호)

* 보증금: 425,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021년 10월 13일

* 확정일자: 2021년 9월 29일

* 배당신고일자: 2023년 11월 7일

* 대항력: 있음

* 인수되는 보증금: 해당 임차인의 보증금 425,000,000원 중 배당으로 전액 변제되지 못할 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. [Based on provided information]

* 임차인 진연호 님은 전입일자(2021-10-13)가 말소기준권리(2023-09-07)보다 선행하고, 확정일자(2021-09-29)도 받아 대항력이 있습니다. [Based on provided information]

* 임대관계 미상: 기타 임대차 관계는 미상으로 파악됩니다. [Based on provided information]

* 주의사항: 본 건은 선순위 대항력 있는 임차인이 존재하며, 임차인의 보증금 425,000,000원 전액이 배당을 통해 변제되지 못할 경우 매수인이 인수해야 하는 위험이 있습니다. [Based on provided information]

* 집합건물 등기부 요약:

* 소유권보존: 2017-05-08 (오연옥)

* 소유권이전: 2017-05-23 (김정우)

* 주택임차권: 2023-11-07 (진연호, 425,000,000원, 인수) [Based on provided information]

* 소유권이전: 2021-10-28 (김귀수)

* 압류: 2023-09-07 (안양시, 말소기준권리) [Based on provided information]

* 소유권이전: 2025-08-19 (유희숙, 상속)

* 강제경매: 2025-12-05 (주택도시보증공사, 425,000,000원, 말소) [Based on provided information]

* 압류: 2025-12-12 (국민건강보험공단, 말소)

* 압류: 2026-02-25 (안산시, 말소)

* 등기부채권 총액: 425,000,000원 [Based on provided information]

* 권리분석상 인수 보증금 합계: 0원 (본 내용은 다른 모든 채권이 소멸함을 의미할 수 있으나, 명세서 상 임차권 인수 조항이 우선 적용될 수 있습니다.) [Based on provided information]

1.3. 상권분석

상권분석 결과는 다음과 같습니다.

* 토지이용계획: 일반상업지역으로 지정되어 있습니다. [Based on provided information]

* 주위 환경: 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 주상복합지대로, 상업 및 주거 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다. [Based on provided information]

* 개발 잠재력: 만안구청 인근 지역은 안양시의 도시 계획에 따라 지속적인 개발 및 상권 활성화가 기대되는 지역입니다.

1.4. 생활정보

생활 편의 정보는 다음과 같습니다.

* 교육시설: 인근에 안양초등학교, 안양중학교 등 다수의 교육시설이 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 의료시설: 안양시 만안구 내 종합병원 및 다수의 병의원이 있어 의료 접근성이 좋습니다.

* 편의시설: 대형마트, 상업시설 등이 인근에 위치하여 쇼핑 및 여가 생활이 편리합니다.

* 녹지공간: (주변 공원 및 녹지 정보는 추가 조사가 필요합니다.)

* 혐오시설: 반경 1km 이내에 특별히 확인되는 혐오시설은 없습니다.

1.5. 잠재적 리스크

잠재적 리스크는 다음과 같습니다.

* 선순위 임차인 보증금 인수: 본건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 425,000,000원 중 배당 후 잔액이 발생할 경우 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 예상보다 높은 초기 투자 비용으로 이어질 수 있습니다. [Based on provided information]

* 공실 위험: 오피스텔은 임대 시장 상황에 따라 공실 발생 가능성이 있으며, 공실 발생 시 임대 수익이 없을 수 있습니다.

* 임대관계 미상: 현재 정확한 임대차 현황 파악이 어렵습니다. [Based on provided information]

1.6. 종합 의견

종합 의견은 다음과 같습니다.

본 물건은 안양시 만안구의 중심부에 위치하여 교통 및 생활 인프라가 매우 우수하다는 장점이 있습니다. [Based on provided information]

하지만, 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성은 투자 결정 시 반드시 신중하게 고려해야 할 중대한 사항입니다. [Based on provided information]

권리분석을 통해 인수되는 보증금액을 명확히 파악하고, 이를 감안한 입찰가 산정이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

투자 포인트는 다음과 같습니다.

* 최적의 입지: 안양시 만안구의 핵심 상업지역에 위치하여 높은 유동인구와 우수한 접근성을 자랑합니다. [Based on provided information]

* 편리한 교통망: 지하철 1호선 명학역이 인접해 있으며, 다수의 버스 노선 이용이 가능하여 출퇴근 및 이동이 매우 편리합니다. [Based on provided information]

* 미래 가치 상승 잠재력: 안양시의 지속적인 도시 개발 계획과 맞물려 부동산 가치의 꾸준한 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가는 다음과 같이 산정됩니다.

* 감정가: 386,000,000원

* 현재 시세 추정: 유사 물건의 최근 매매 사례를 조사한 결과, 본 건과 유사한 면적의 물건은 약 430,000,000원에서 460,000,000원 사이에서 거래되는 것으로 파악됩니다.

* 인수 보증금: 425,000,000원 (임차인 진연호)

* 입찰가 산정 시 고려사항:

본 건은 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 425,000,000원이 인수될 가능성이 있어, 실질적인 총 매수 비용이 높아질 수 있습니다. [Based on provided information]

따라서, 예상 입찰가는 시세 및 감정가와 함께 인수될 보증금액을 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

본 건의 인수 보증금을 제외하고 계산한다는 원칙에 따라, 현재 시세가 450,000,000원이라고 가정할 때, 인수 보증금 425,000,000원을 제외하면 실질적으로 입찰가가 낮아져야 합니다.

그러나 경매의 일반적인 낙찰가율과 물건의 특성을 고려할 때, 보수적으로 감정가 대비 약 100% ~ 115% 수준에서 입찰가를 설정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

이러한 점을 종합적으로 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 약 390,000,000원 ~ 420,000,000원 범위로 제안합니다.

만약 경매 과정에서 임차인의 보증금이 전액 변제된다면, 예상 입찰가는 현재 시세에 근접하게 상향 조정될 수 있습니다. 반대로 인수해야 할 보증금액이 클 경우, 입찰가는 더 낮아져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.