나이스옥션 법원경매 안양 2025타경101622 [1] 경기도 안양시 만안구 안양동 772 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우전 · 평가일 2025.12.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 "안양예술고등학교" 남동측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 단독주택, 중,소 규모 아파트단지 및 근린생활시설 등이 혼재하는 기존주택지대 로 제반환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

2015.09.16일에 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 5층건내 3층 301호로서 외벽: 인조석 붙임 및 치장 벽돌 쌓기 마감 등. 내벽: 벽지도배 및 타일 붙임 마감 등. 창호: 샤시 등 이중창호임.

이용상태

다세대주택(방3, 욕실2, 거실, 주방, 다용도실 등)로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수시설, 화재탐지설비 등이 되어있으며, 도시 가스 개별난방임.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 사다리형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 로폭 약10m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

772번지: 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m-12m)(접함), 가축 사육제한구역, 상대보호구역, 대기관리권역, 교통기타용도지역지 구미분류, 도시교통정비지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한 허가구역임. 1232-15번지: 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대기관리권역, 교통기타용도지역지구미분류, 도시교통정비지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 임대차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서(2026. 9. 1.자)가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

안양지원 2025타경101622 (1)

1.2. 소재지

경기도 안양시 만안구 안양동 772, 3층 301호

1.3. 용도

다세대주택

1.4. 감정가

353,000,000원

1.5. 토지면적

42. 94㎡ (약 13.0평)

1.6. 건물면적

61. 57㎡ (약 18.6평)

1.7. 매각대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.8. 경매구분

부동산강제경매

1.9. 채권자

주택도시보증공사 (수원지방법원 안양지원 2025타경101622 사건의 채권자)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 "안양예술고등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 중소규모 아파트 단지 및 근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주택지대로 제반 환경은 보통임.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통임.

2.3. 건물구조 및 이용상태

2015년 9월 16일 사용 승인된 철근콘크리트 구조 (철근)콘크리트 지붕 5층 건물 내 3층 301호임. 외벽은 인조석 붙임 및 치장 벽돌 쌓기 마감이며, 내벽은 벽지도배 및 타일 붙임 마감, 창호는 샤시 등 이중창임. 다세대주택으로 방 3개, 욕실 2개, 거실, 주방, 다용도실 등으로 이용 중임.

2.4. 설비내역

위생 설비 및 급배수 시설, 화재 탐지 설비 등이 되어 있으며, 도시가스 개별난방 방식임.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지(안양동 772번지 및 1232-15번지)는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로1류(폭 10m-12m) 도로에 접해 있음. 또한, 가축 사육제한구역, 상대보호구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2021년 11월 5일에 접수된 이승엽의 근저당권 (을3, 채권액 255,000,000원)임.

3.2. 임차인 현황

* 임차인 1

* 임차인: 주택도시보증공사 (김주미의 보증금 승계)

* 보증금: 340,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자 (사업일자): 2021년 10월 22일

* 확정일자: 2021년 10월 22일

* 배당신고일자: 2023년 10월 26일

* 대항력: 없음

* 비고: 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사(HUG)는 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하였으며, 임대차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서(2026년 9월 1일자)를 제출함.

3.3. 인수 보증금 합계

0원 (임차인이 대항력을 포기하고 모든 권리 포기에 동의하였으므로, 낙찰자가 인수하는 보증금은 없음)

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

등기부등본상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됨. (물건명세서상 '지상권개요:'라는 기재만 있으나, 실제 등기 내용 확인 필요)

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

* 최근 매매 사례 (알프스타운, 2017년식 다세대, 60.84㎡): 2026년 7월, 320,000,000원

* 최근 매매 사례 (미영팰리스, 2017년식 다세대, 60.33㎡): 2026년 7월, 285,000,000원

* 최근 매매 사례 (동신빌라, 1980년식 연립, 63.04㎡): 2026년 7월, 120,000,000원 (건축 연도 및 유형이 달라 직접 비교는 어려움)

4.2. 시세 분석

본 건은 2015년 준공된 건물로, 유사한 건축 연도(2017년)의 알프스타운 및 미영팰리스의 최근 실거래가(320,000,000원, 285,000,000원)와 비교 시, 본 건의 감정가(353,000,000원)는 다소 높게 책정된 것으로 판단됨. 건물 면적(61.57㎡, 약 18.6평) 대비 시세 고려 시, 감정가보다는 낮은 수준에서의 입찰이 합리적일 수 있음.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

* 주변 교통: 인근 버스정류장 이용 가능. 차량 접근 용이.

* 교육시설: 안양예술고등학교, 안양고등학교, 안양여자고등학교, 안양서초등학교 등이 인접해 있음.

* 의료시설: 안양샘병원, 대한산업보건협회부속의원 등이 비교적 가까운 거리에 위치함.

* 편의/문화시설: 안양역 주변 상업시설, 롯데시네마 안양점, 안양아트센터, 안양종합운동장 등을 이용할 수 있음. 안양예술공원 접근성도 양호함.

* 공공시설: 만안구청, 안양5동 행정복지센터 등 관공서 이용이 편리함.

* 혐오시설: 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 검색 결과상 확인되지 않음. (단, 과거 박달2동 지역에 폐기물 업체 설치 관련 주민 반발 사례가 있었으나, 본건 소재지와는 거리가 있음)

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

주택도시보증공사(HUG)가 대항력을 포기하고 보증금 반환청구권 포기 확약서를 제출하여, 임차인 관련 법적 리스크는 거의 해소된 상태임.

6.2. 권리관계 불명확성

물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:'라는 기재만 있어, 실제 지상권의 존재 여부 및 인수 여부를 추가 확인해야 함. (현재까지는 인수되는 권리가 없는 것으로 보이나, 최종 입찰 전 등기부등본을 재확인하는 것이 중요함)

6.3. 감정가 대비 시세

최근 유사 물건의 실거래가 대비 감정가가 다소 높아, 낙찰 후 시세 차익에 대한 기대감이 크지 않을 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 HUG의 대항력 포기 및 권리 포기 확약서 제출로 인해 권리관계가 명확해진 강제경매 물건입니다. 2015년에 준공된 비교적 신축의 다세대주택으로, 안양시 만안구의 주거 밀집 지역에 위치하여 생활 편의 시설 접근성이 양호합니다. 다만, 감정가가 최근 실거래가 수준보다 높게 책정된 점은 투자 시 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* HUG의 확약서 제출로 인한 권리관계 명확성.

* 안양시 만안구의 생활 편의 시설 접근성이 좋은 입지.

* 다세대주택으로서 안정적인 주거 가치 보유.

* 향후 주변 개발 계획에 따른 잠재적 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 353,000,000원이나, 최근 유사 신축 다세대주택의 실거래가(285,000,000원 ~ 320,000,000원)를 고려할 때, 감정가보다는 낮은 수준에서의 입찰을 고려하는 것이 합리적입니다. 임차인 관련 인수 부담이 없다는 점을 감안하더라도, 보수적인 관점에서 시세 하단부를 중심으로 입찰가를 산정하는 것이 좋습니다.

따라서, 현장 조사 및 추가 시세 확인을 거친 후, 280,000,000원 ~ 310,000,000원 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다. 입찰 시에는 취득세, 명도 비용 등 제반 부대 비용과 희망 수익률을 반드시 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.