나이스옥션 법원경매 안양 2025타경101609 [1] 경기도 안양시 만안구 안양동 392-5 미목연 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 연신 · 평가일 2025.12.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 '안양초등학교' 남동측 인근에 위치하며 주위는 다세대 및 단독주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층건 내 2층 202호로서, 외벽 : 콘크리트면처리후 수성페인팅 및 일부화강석치장 붙임 내벽 : 벽지도배 및 일부타일붙임 등 마감 창호 : 하이샷시 이중창임.

이용상태

다세대주택임. (후첨 "건축물현황도" 참조)

설비내역

급배수 및 위생설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 옥내소화전설비, 지하주차장설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 사다리형에 가까운 토지로 다세대주택 및 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서남측 및 서북측으로 폭약 6미터의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한 구역), 상대보호구역((가칭)아이비유치원 , 세부사항은 안양과천교육지원청에 반드 시 확인?), 상대보호구역(안양초등학교. 세부사항은 안양과천교육지원청에 문의하시 기 바람.), 대기관리권역, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권), 도시교통정비지 역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에관한허가 구역((대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.))임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

물건 비고

주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 임대차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서(2026. 9. 15.자)가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안양지원 2025타경101609 (1)

소재지: 경기도 안양시 만안구 안양동 392-5 미목연 2층 202호

용도: 다세대주택

감정가: 308,000,000원

토지면적: 10.28㎡ (약 3.11평)

토지지분: 10.2836㎡ (약 3.11평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 57.48㎡ (약 17.39평)

건물지분: 57.48㎡ (약 17.39평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권

주의사항: 주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 임대차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서(2026. 9. 15.자)가 제출됨

2. 입지조건

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 '안양초등학교' 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 다세대 및 단독주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

본건은 서남측 및 서북측으로 폭 약 6미터의 포장도로와 각각 접해 있어 차량 접근이 용이합니다.

인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

본건에는 임차인으로 김재훈 씨와 주택도시보증공사(전태영)가 있습니다.

임차인 김재훈 씨는 전입일자 2025년 3월 21일이며, 보증금 및 차임은 미상이고 대항력은 없습니다.

임차인 주택도시보증공사(전태영)는 전입일자 2022년 2월 22일, 확정일자 2022년 2월 3일이며, 보증금 330,000,000원, 차임은 미상입니다. 해당 임차권은 등기부상 말소 예정입니다.

등기부상 말소기준권리는 수원지방법원 2023카단11300 (제이비우리캐피탈주식회사 가압류, 2023.07.14. 접수)이며, 이보다 늦은 권리는 매각으로 소멸됩니다.

주택도시보증공사 명의의 주택임차권(을1)과 강제경매(갑11)가 모두 말소 예정으로 확인됩니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다. 이는 임차인의 보증금을 매수인이 인수하지 않음을 의미합니다.

특히, 주택도시보증공사는 대항력을 포기하고 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기하는 확약서를 제출하였으므로, 매수인은 해당 보증금 관련 문제로부터 보호받을 수 있습니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 안양동 일대는 다세대주택과 오피스텔, 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상권이 형성되어 있습니다.

주변에 안양초등학교가 위치하여 주거 밀집 지역으로서의 특성을 지니고 있습니다.

신규 개발보다는 기존 상권 내에서 근린생활시설 등의 임대수익을 기대할 수 있는 지역으로 분석됩니다.

5. 생활정보

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 내 2층 202호입니다.

외벽은 콘크리트면처리 후 수성페인팅 및 일부 화강석 치장, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일, 창호는 하이샷시 이중창으로 마감되었습니다.

건물 내에는 급배수 및 위생설비, 도시가스 난방설비, 승강기, 화재탐지 및 옥내소화전설비, 지하주차장 설비 등이 갖추어져 있습니다.

건축물대장상 주요 용도는 '업무시설'로 기재되어 있으나, 실제 이용 현황 및 감정평가상 '다세대주택'으로 사용 중입니다.

인근에 안양초등학교가 있어 교육 환경이 양호합니다.

다만, 본건 주변 지역에 대해 자체적인 추가 조사를 통해 혐오시설(예: 대규모 유흥업소 밀집 지역, 쓰레기 처리 시설 등)의 존재 여부를 확인하시는 것이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

본건의 가장 큰 특징은 주택도시보증공사(HUG) 관련 사항입니다. HUG가 대항력을 포기하고 잔존 보증금 반환 청구권을 포기한다는 확약서를 제출했지만, 경매 과정에서 HUG의 채권이 어떻게 최종적으로 처리되는지에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

임차인 김재훈 씨의 보증금 및 차임이 미상으로, 전입일자가 비교적 최근(2025년 3월 21일)이라는 점은 잠재적 이슈가 될 수 있습니다. 대항력은 없으나, 혹시 모를 추가적인 권리 관계를 확인해야 합니다.

토지이용계획상 '가축사육제한구역', '상대보호구역', '대기관리권역', '교통기타용도지역지구미분류', '도시교통정비지역', '과밀억제권역', '(한강)폐기물매립시설 설치제한지역', '토지거래계약에 관한 허가구역((대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.))' 등 다양한 용도지역 및 제한사항이 존재하므로, 향후 건축이나 토지 이용 시 제약이 따를 수 있습니다. 특히 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 기간이 현재까지 유효한 점은 외국인 등 특정 매수자에게는 허가가 필요할 수 있음을 시사합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동에 위치한 다세대주택으로, 감정가 308,000,000원 대비 인수하는 임차인 보증금이 없다는 점이 매력적입니다.

HUG의 대항력 포기 확약서는 매수인의 부담을 덜어주는 긍정적인 요소로 작용합니다.

교통 및 생활 환경은 보통 수준이며, 주변에 학교가 있어 가족 단위 거주자에게 적합할 수 있습니다.

다만, 미상 임차인의 존재, 복잡한 토지이용계획, 그리고 HUG 관련 처리 절차에 대한 주의가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

인수하는 임차인 보증금이 없어 명확한 초기 투자 부담이 적습니다.

HUG의 대항력 포기 확약서로 인해 임차 보증금 관련 리스크가 상당 부분 해소되었습니다.

안양시 신축 다세대주택의 시세가 3억원 초반대에 형성되어 있어, 본건의 감정가 및 최근 실거래가 수준을 고려할 때 시세 차익의 가능성이 있습니다.

안정적인 주거 지역 내에 위치하여 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 308,000,000원입니다.

최근 유사 물건(2017년식, 전용면적 약 60㎡)의 실거래가가 285,000,000원에서 320,000,000원 사이에 형성되어 있습니다.

본건의 전용면적은 57.48㎡(약 17.39평)입니다.

인수하는 임차인 보증금이 없고 HUG 관련 리스크가 완화되었으며, 감정가가 최근 실거래가 범위 내에 있음을 고려할 때, 입찰 희망가는 280,000,000원 수준에서 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다. 경매 분위기 및 경쟁 상황에 따라 상향 조정 가능성을 검토할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.