나이스옥션 법원경매 평택 2025타경43050 [1] 경기도 평택시 고덕동 2048-2 에이스퍼스트고덕 1층159호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 수영감정 · 평가일 2025.12.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 고덕동 소재 "고덕동행정복지센터" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 고덕국제화지구 내 공장(지식산업센터), 주상용건물, 근린생활시설, 업무시설, 공원 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 원활하고, 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 무난한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 1층 159호 등으로서, 외벽 : 강화유리 및 치장벽돌 마감 등 내벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등 창호 : 페어글라스 창호 입니다.

이용상태

집합건축물대장상 용도는 근린생활시설이며, 실지조사일 현재 "공실" 상태입니다. (후첨‘내부구조도’참조)

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 화재경보 및 탐지설비, 소화설비, 주차장 시설 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 등고평탄한 부정형의 토지로, 공장(지식산업센터) 및 근린생활시설의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 토지는 북동측 및 남서측으로 중로, 남동측으로 소로(보행자도로)에 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(고덕국제화지구), 소로2류(폭 8m~10m)(특수도로)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(반디유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(효명중고)<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상이며, 본건의 내부구조는 건축물현황도 등을 참조하였습니다.

물건 비고

현재 공실상태.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 평택지원 2025타경43050 (1)

* 소재지: 경기도 평택시 고덕동 2048-2, 에이스퍼스트고덕 1층 159호

* 건물명: 에이스 퍼스트 고덕

* 도로명 주소: 경기도 평택시 고덕중앙로 290 (고덕동)

* 건물 사용승인일: 2020년 10월 29일

* 용도: 근린상가 (집합건축물대장상)

* 감정가: 553,000,000원

* 토지면적: 10.47㎡ (약 3.17평)

* 토지지분: 10.47㎡ (약 3.17평)

* 건물면적: 34.02㎡ (약 10.29평)

* 건물지분: 34.02㎡ (약 10.29평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 남양주축산업협동조합

* 주의사항: 현재 공실 상태

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 물건은 경기도 평택시 고덕동에 위치하며, "고덕동행정복지센터" 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 고덕국제화지구 내에 위치하여 주위에는 지식산업센터, 주상용 건물, 근린생활시설, 업무시설, 공원 등이 혼재되어 있어 다양한 활동이 이루어지는 지역입니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황: 본 물건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선 버스 정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용 또한 편리합니다. 전반적인 교통 여건은 무난한 편입니다.

* 토지 및 건물 현황: 토지는 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로, 현재는 지식산업센터 및 근린생활시설이 들어선 건물의 부지로 이용되고 있습니다. 본 건이 위치한 건물은 10층 높이의 철근콘크리트 구조이며, 본 물건은 1층 159호로 전용면적 34.02㎡(약 10.29평)입니다.

* 인접 도로: 본 건이 속한 토지는 북동측 및 남서측으로는 중로, 남동측으로는 소로(보행자도로)에 접하고 있어 도로 접근성이 양호합니다.

* 토지이용계획: 본 토지는 준주거지역, 지구단위계획구역(고덕국제화지구)에 속해 있으며, 소로2류, 중로1류, 중로2류 등의 도로에 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(반디유치원, 효명중고), 택지개발지구로 지정되어 있습니다. 외국인(외국법인, 단체 포함)이 주택을 취득하는 경우에 한해 토지거래계약 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 본 건의 말소기준권리는 2022년 10월 25일 접수된 남양주축산업협동조합의 근저당권(을1)입니다.

* 등기부 요약:

* 소유권 관련: 주식회사퍼스트고덕의 신탁등기말소, 장상열 앞으로의 소유권 이전(매매) 등이 확인됩니다.

* 채권 관련: 남양주축산업협동조합의 근저당(15.6억), 김귀옥의 근저당(3.5억)이 있으며, 이 외에도 중소기업은행, 삼성카드, KB국민카드 등의 가압류 및 평택시, 국민건강보험공단, 경주세무서장의 압류가 등기되어 있습니다.

* 총 채권액: 등기부등본상의 권리금액 합계는 약 2,645,295,992원입니다.

* 인수되는 권리: 본 건은 임의경매로 진행되어 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정이며, 낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 현재 임차인으로 인한 인수 부담은 없는 것으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 고덕국제화지구라는 신흥 개발 지역에 위치하여 향후 유동인구 증가 및 상권 활성화 가능성이 높습니다. 인근에 지식산업센터, 주상복합, 행정복지센터 등이 있어 배후 수요가 확보될 수 있습니다.

* 건물 특성: '에이스 퍼스트 고덕'은 지식산업센터 내 상가로, 주로 입주한 기업체 직원들을 대상으로 하는 업종에 적합할 것으로 보입니다. 1층 상가는 가시성 및 접근성이 뛰어나 일반적인 상가로서의 이점을 가집니다.

* 현재 상태: 본 물건은 현재 '공실' 상태로, 즉시 임대 수익을 기대하기는 어렵습니다. 하지만 이는 향후 임차인 구성 및 임대 조건 설정에 따라 수익률을 최적화할 기회가 될 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통망: 차량 접근성이 뛰어나고 인근에 버스 정류장이 있어 시내외 이동이 편리합니다.

* 주변 편의시설: 고덕행정복지센터가 인근에 위치하며, 상업 및 업무 시설이 혼재된 지역 특성상 다양한 편의시설을 이용할 수 있습니다.

* 교육환경: 반디유치원, 효명중고등학교가 인근에 위치하고 있어, 지역 내 기본적인 교육 환경이 갖추어져 있습니다.

* 혐오시설: 현재까지 조사된 정보 및 주변 환경 분석 결과, 본 물건 인근에 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공실 리스크: 현재 공실 상태로, 임차인 모집이 장기화될 경우 공실 부담이 발생할 수 있습니다. 임대료 책정 및 마케팅 전략이 중요합니다.

* 지역 개발 변동성: 고덕국제화지구는 개발이 진행 중인 지역으로, 향후 개발 계획 변경 또는 완료 시점 등에 따라 상권의 변화 및 가치 변동성이 있을 수 있습니다.

* 경쟁 심화: 유사한 상가 건물이 많을 경우, 임차인 유치 경쟁이 심화될 수 있습니다.

* 토지거래 허가 구역: 외국인(외국법인, 단체 포함)이 주택을 취득하는 경우에만 적용되는 제한사항으로, 시장 변화 시 외국인 투자 관련 변수가 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 평택시 고덕국제화지구라는 성장 잠재력이 높은 지역에 위치한 1층 근린상가입니다. 교통이 편리하고 주변에 다양한 기반 시설이 혼재되어 있어 기본적인 입지 조건은 우수합니다. 현재 공실 상태이므로 초기 임차인 확보 및 임대 조건 설정에 노력을 기울여야 하지만, 장기적으로는 지역 개발에 따른 가치 상승 및 안정적인 임대 수익 창출을 기대할 수 있습니다. 권리 관계가 명확하여 낙찰 후 인수 부담이 없다는 점은 큰 장점입니다.

1.7. 투자 포인트

* 성장 잠재력: 고덕국제화지구는 대규모 개발이 예정된 지역으로, 미래 가치 상승 가능성이 높습니다.

* 1층 상가의 희소성: 가시성과 접근성이 뛰어나 임차인 선호도가 높은 1층 상가입니다.

* 권리관계 명확: 모든 권리가 소멸되므로 낙찰자는 깨끗한 권리 상태로 물건을 취득하게 됩니다.

* 발전 가능성이 높은 신도시 상권: 배후 수요가 점차 증가할 것으로 예상되는 지역입니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 553,000,000원입니다. 인수되는 보증금은 없으므로, 입찰가 산정 시에는 주변 시세, 본 물건의 현재 공실 상태, 향후 예상 임대 수익률, 명도 비용, 수리 비용 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 현재 감정가를 기준으로 하되, 시장 상황과 유사 물건의 거래 사례 등을 면밀히 분석하여 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다. 구체적인 예상 입찰가 산출은 추가적인 현장 조사 및 상권 분석을 통해 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.