나이스옥션 법원경매 안양 2025타경101601 [1] 경기도 의왕시 오전동 24 신원수선화아파트 105동 5층502호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 재원 · 평가일 2025.12.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의왕시 오전동 소재 "모락중학교" 남서측 인근에 위치하는 아파트로서 인근은 아파트단지, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경이 무난시됨.

교통상황

본건(인근)까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 위치하여 대중 교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 22층 건내 5층 502호로서 외벽 : 수성페인팅 마감. 내벽 : 인테리어 마감. 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

아파트임.

설비내역

급.배수시설, 위생설비, 가스설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

광평수의 토지로서 아파트의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로 및 본건과 연결된 인접공도를 이용하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역 (2014-03-27)(호성중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2014-03-27) (호성초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-12-14)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역 <대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 대기환경 규제지역<대기환경보전법>, 교통기타용도지역지구미분류<도로법>, 도시교통정비지역 <도시교통정비촉진법>, 과밀억제지역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 생활소음진동관리지역 <소음진동관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 배수구역(고천배수구역)<하수도법>, 하수처리구역 (2022-09-05)(고천처리구역)<하수도법>, 토지거래계약에관한허가구역 (2024-11-10), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 토지거래허가), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-20)(아파트에 한함).

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건정보

사건번호: 안양지원 2025타경101601 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 애OOOOOO (애큐온저축은행)

1.2. 물건소재지

소재지: 경기도 의왕시 오전동 24 신원수선화아파트 105동 5층502호

용도: 아파트

1.3. 면적 및 규모

토지면적: 50.66㎡ (약 15.32평)

건물면적: 115.86㎡ (약 35.05평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.4. 평가정보

감정가: 559,000,000원

1.5. 건축물정보

건물구조: 철근콘크리트조 평스라브지붕 22층 건물 내 5층 502호

외벽: 수성페인팅 마감

내벽: 인테리어 마감

창호: 샷시 창호

설비: 급배수, 위생, 가스, 승강기 설비 갖춤

사용승인일: 2000년 07월 08일

1.6. 토지이용계획 및 제한사항

구분: 도시지역, 제3종일반주거지역

도로: 소로1류 (폭 10m~12m), 중로3류 (폭 12m~15m) 접합

제한사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역 (모락중학교, 호성초등학교, 호성중학교), 대기관리권역, 대기환경 규제지역, 교통기타용도지역지구미분류, 도시교통정비지역, 과밀억제지역, 생활소음진동관리지역, 배수구역(고천), 하수처리구역(고천)

토지거래허가구역: (2024-11-10), (2025-08-26, 외국인 토지거래허가), (2025-10-20, 아파트에 한함)

1.7. 기타 특이사항

특이사항: 토지거래허가구역

주의사항: 없음

임대차 정보: 임대관계 미상, 인수 보증금 합계 0원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 의왕시 오전동 소재 "모락중학교" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 무난한 편입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 위치하여 대중교통 이용은 무난합니다.

2.3. 도로상태

단지 내 도로 및 인접 공도를 이용하여 출입이 가능합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권: 신원종합개발주식회사 → 김창남 → 이향숙 (2015.09.11 매매)

* 근저당권: 우리은행 (2015.09.11, 269,500,000원) - 말소기준권리

* 근저당권: 애큐온저축은행 (2021.11.11, 373,200,000원) - 말소

* 임의경매개시결정: 애큐온저축은행 (2025.11.21, 347,840,234원) - 말소 (본건 경매의 근거)

* 압류: 의왕시 (2026.02.09) - 말소

* 압류: 동안양세무서장 (2026.08.28) - 말소

총 등기부채권 금액: 642,700,000원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 없음)

3.2. 임차인 현황

임차인 정보는 별도로 제공되지 않았으며, 인수할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

아파트 단지 인근에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 주요 편의시설

* 교육시설: 모락중학교, 호성초등학교, 호성중학교 등 (상대보호구역)

* 기타: 인근 편의시설 및 교통망을 통해 생활 인프라 이용 가능

5.2. 아파트 단지 정보

* 아파트명: 신원수선화

* 사용승인일: 2000년 07월 08일

* 총 세대수: 389세대

* 총 동수: 5동

* 주차대수: 213대 (지상 12대, 지하 10대 - *주의: 건축물대장상 지하 자동주차 213대 포함 총 438대*)

* 최고층: 22층

* 부대시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

해당 물건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 매수 후 관할 구청장의 토지거래허가를 받아야 합니다. 허가 절차 및 관련 법규를 사전에 확인해야 합니다.

6.2. 건축물 정보 불일치 가능성

제공된 건축물표제부 요약의 전유부 정보에서 '1502호, 15층'으로 기재된 부분이 있으나, 본 경매 물건 정보는 '5층 502호'로 명시되어 있습니다. 실제 현황과 공부상의 차이가 있을 수 있으므로 현장 방문을 통한 확인이 필요합니다.

6.3. 향후 시세 변동 가능성

부동산 시장 동향 및 정부 정책 변화에 따라 시세 변동 가능성이 존재합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 의왕시 오전동에 위치한 신원수선화아파트 105동 5층 502호로, 총 22층 건물 중 5층에 해당합니다. 2000년에 준공된 아파트로, 전용면적 115.86㎡(약 35.05평)의 비교적 넓은 면적을 갖추고 있습니다. 주변 시세와 비교했을 때, 감정가는 최근 동일 면적 매물(7층)의 실거래가(535,000,000원)보다 약간 높게 책정되었습니다. 등기부상 다수의 권리가 존재하나, 임의경매로 진행되어 매각으로 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다. 인수되는 보증금이나 부담되는 권리는 없는 것으로 보입니다. 다만, 토지거래허가구역임을 유의해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 안양지원의 경매 물건으로, 의왕시의 주거 지역에 위치합니다.

* 전용면적 115.86㎡의 중대형 아파트로, 가족 단위 실거주 수요에 적합합니다.

* 인근 학교 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

* 최근 실거래가 대비 감정가가 소폭 높은 수준이나, 시장 상황 및 층수 차이를 감안하여 접근 가능합니다.

* 매각으로 모든 권리가 소멸될 가능성이 높아 권리상의 위험은 낮습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 559,000,000원입니다.

최근 동일 면적(115.86㎡)의 7층 매물이 535,000,000원(2026년 6월 13일)에 거래된 점을 고려할 때, 본건(5층)의 적정 가치는 530,000,000원 ~ 550,000,000원 범위로 추정됩니다.

따라서, 보수적으로 접근 시 530,000,000원 이상, 시장 상황 및 경쟁률을 고려하여 최대 550,000,000원 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것을 고려해볼 수 있습니다. 최초 입찰 시에는 감정가의 80% 수준인 약 447,200,000원부터 시작하여, 경쟁 상황에 따라 상향 조정을 검토할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.