나이스옥션 법원경매 평택 2025타경43083 [1] 경기도 평택시 신장동 295-9 힐사이드2 2층201호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동인감정 · 평가일 2025.12.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 신장동 소재 ‘신장2동 행정복지센터’북측 인근에 위치하며 주위는 오피스텔, 숙박시설, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 '송탄역(지하철 1호선)'이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 13층 건물 내 제2층 제201호로서, (사용승인일 : 2018.11.27.) - 외벽 : 석재 붙임 마감 등. - 창호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급.배수설비, 도시가스에 의한 개별난방 설비, 화재탐지설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 업무시설(오피스텔-95) 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 고가도로 옆 약 3m 내외 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역 (전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 관광특구(송탄)<관광진흥법>, 비행 안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역<군용 비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역 (25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득 하는 경우에 한함), <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

오피스텔로 이용중.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 평택시 신장동 295-9 힐사이드2 2층201호에 소재하는 오피스텔입니다.

사건번호는 평택지원 2025타경43083 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정가는 230,000,000원입니다.

토지 면적은 11.81㎡ (약 3.57평)이며, 건물 면적은 73.44㎡ (약 22.22평)입니다.

토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 채권자는 송OOOOOOO입니다.

본 물건은 오피스텔로 이용 중이며, 2018년 11월 27일에 사용승인되었습니다.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경기도 평택시 신장동 소재 ‘신장2동 행정복지센터’ 북측 인근에 위치하며, 주변은 오피스텔, 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다. 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황: 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 있고 지하철 1호선 송탄역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통상황은 보통입니다.

* 건물 구조: 본건은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 13층 건물 중 제2층 제201호입니다. 외벽은 석재 붙임 마감, 창호는 샷시 창호 마감입니다.

* 토지 이용 및 형상: 인접 도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지이며, 업무시설(오피스텔-95) 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건 남측으로 고가도로 옆 약 3m 내외 포장도로와 접해 있습니다. 토지이용계획상 소로3류(폭 8m 미만) 및 중로2류(폭 15m~20m)에 접합되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 말소기준권리: 2019년 02월 22일 접수된 송파농업협동조합의 근저당권 (을1)입니다.

* 인수되는 권리:

* 등기부등본상 을1 근저당권을 말소기준으로 하여, 그 이후 접수된 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

* 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 기재되어 있으나, 등기부등본상 현재 해당 권리는 확인되지 않습니다.

* 임차인 현황:

* 임대관계는 미상이나, 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

* 보증금 인수 부담은 없으나, 실제 임차인이 존재하는지 여부는 별도 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 본건이 위치한 신장동 지역은 오피스텔, 숙박시설, 근린생활시설 등이 밀집된 상업지역으로, 배후수요가 풍부한 지역입니다.

* 교통 접근성: 지하철 1호선 송탄역이 인접해 있어 서울 및 수도권으로의 이동이 용이합니다.

* 잠재 수요: 주변 오피스텔 및 근린생활시설 이용객, 지역 거주민을 주요 배후수요로 예상할 수 있습니다.

* 토지이용계획: 일반상업지역으로 지정되어 있으며, 관광특구(송탄)로 지정되어 있어 관광 관련 시설 개발 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주요 편의시설: 신장2동 행정복지센터가 인접해 있으며, 송탄역 주변으로 다양한 근린생활시설 및 상업시설 이용이 가능합니다.

* 대중교통: 지하철 1호선 송탄역을 통해 광역 이동이 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행 중입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 군사 시설 관련 구역: 본건은 비행 안전 제5구역(전술) 및 군용비행장 소음대책구역 제3종구역에 해당합니다. 이로 인해 항공기 소음이 발생하거나, 비행 안전과 관련된 제약이 있을 수 있습니다.

* 도로 접면: 남측으로 고가도로 옆 약 3m 내외 포장도로와 접하고 있어, 일부 차량 통행에 제약이 있을 수 있습니다. 다만, 주변에 중로 2류 도로도 접하고 있어 전반적인 접근성은 확보되어 있습니다.

* 토지거래계약허가구역: 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인(외국법인, 단체 포함)이 주택을 취득하는 경우에 한해 허가가 필요합니다.

* 임대 관계 미상: 임차인이 존재할 수 있으나, 보증금 인수 부담은 없습니다. 계약 관계 및 퇴거 관련 사항은 인수 후 명도 절차를 통해 해결해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 평택시 신장동에 위치한 신축 오피스텔로, 지하철 1호선 송탄역 인근의 역세권에 자리하고 있습니다. 2018년 사용 승인된 건물로 내부 상태 양호가 기대되며, 주변 상업시설 이용이 편리합니다. 권리 관계상 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되어 낙찰자가 깨끗한 권리를 인수할 수 있다는 점이 큰 장점입니다. 다만, 군용비행장 소음대책구역에 속해 있어 항공기 소음 관련 영향은 고려해야 할 사항입니다. 임대 관계는 미상이지만 보증금 인수 부담이 없어 투자 접근이 용이합니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 교통망: 지하철 1호선 송탄역을 통해 수도권 주요 지역으로의 접근성이 뛰어납니다.

* 신축 건물: 2018년 준공된 비교적 신축 건물로, 최신 설비 및 좋은 컨디션을 기대할 수 있습니다.

* 안정적인 권리 인수: 모든 기존 채무 및 권리가 매각으로 소멸되어 권리 관계가 매우 명확합니다.

* 잠재적 임대 수익: 오피스텔 및 근린생활시설 용도로, 지역 내 직장인 및 상업 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익 확보가 가능합니다.

* 평택시 개발 호재: 평택시의 지속적인 발전과 개발에 따른 미래 가치 상승 잠재력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 230,000,000원

최근 매매 정보 분석:

* 2024년 6월 1일: 31,000만원 (전용면적 64.93㎡, 12층)

* 2024년 6월 1일: 32,000만원 (전용면적 72.16㎡, 2층)

본건은 건물 면적 73.44㎡(약 22.22평)이며, 최근 실거래가 중 2층에 거래된 72.16㎡(약 21.82평) 매물과 유사한 규모를 가집니다. 해당 매물의 거래가액은 32,000만원이었습니다.

이를 바탕으로 단위 면적당 시세를 추정하면, 약 32,000만원 / 72.16㎡ ≈ 443.4만원/㎡ 입니다.

본건 면적 73.44㎡에 적용 시, 예상 시세는 약 73.44㎡ * 443.4만원/㎡ ≈ 325,400,000원 수준으로 계산됩니다.

현재 감정가는 230,000,000원으로, 최근 실거래가 대비 현저히 낮게 책정되어 있습니다.

군사 시설 관련 소음 및 비행 안전 구역 지정, 도로 접면 상태 등의 잠재적 리스크를 고려하고, 임대 관계 미상이나 인수되는 권리가 없다는 점을 감안할 때, 감정가의 100% ~ 120% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

권장 입찰가 범위: 250,000,000원 ~ 260,000,000원

(감정가 약 109% ~ 113% 수준)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.