나이스옥션 법원경매 평택 2025타경43073 [1] 경기도 평택시 합정동 106-10 유경노블리티 비동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지엘 · 평가일 2025.12.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 합정동 소재 "평택고등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 근거리에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건내 제4층 제401호로서, 외벽 : 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 창호 : 샷시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 2필 일단의 세장형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 로폭 약 4미터 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역), 토지거래계약에관한허가구역 (25.8.26~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

매수인에게 대항할 수 있는 을구 6번 임차권등기(임대차보증금 270,000,000원, 전입일자 2022.4.29. 확정일자 2022.4.5.)가 있으나, 배당금으로 임대차보증금반환채권 전액을 받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약서가 26.5.22.자 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 평택지원 2025타경43073 (1)

소재지: 경기도 평택시 합정동 106-10 유경노블리티 비동 4층401호

용도: 다세대주택

감정가: 250,000,000원

토지면적: 60.82㎡ (약 18.37평)

건물면적: 70.91㎡ (약 21.45평)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.1. 입지조건

주변 환경: 본 건은 경기도 평택고등학교 남동측 인근에 위치하며, 주변 지역은 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역임.

교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능함.

토지: 인접지 대비 등고평탄한 2필 일단의 세장형 토지이며, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

도로: 본 건 남측으로 폭 약 4미터의 포장도로에 접해 있음.

토지이용계획: 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (25.8.26~26.8.25, 외국인 주택 취득 시).

1.2. 권리분석

권리내역:

* 소유권 보존 및 이전 등기가 존재함.

* 을구 6번: 주택임차권 등기 (권리자: 임지수, 임대차보증금: 270,000,000원, 전입일자: 2022.04.29, 확정일자: 2022.04.05).

* 말소기준권리: 갑4 (비엔케이캐피탈의 가압류, 2022.07.19 접수).

* 말소기준권리보다 늦게 설정된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정임.

특이사항:

* 대항력 있는 임차인(임지수)이 존재하였으나, 주택도시보증공사(HUG)에서 2026년 5월 22일자로 제출한 대항력 포기 확약서에 따라 매수인에게 대항할 수 있는 권리가 소멸되었음.

* HUG 인수조건 변경 및 공동담보 물건으로, 복합적인 권리 관계가 존재함.

인수되는 보증금: 0원. 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 임차인의 보증금 반환 채무를 매수인이 인수하지 않음.

1.3. 상권분석

본 물건은 주거 밀집 지역 내에 위치하며, 인근에 평택고등학교가 소재하여 교육 환경이 양호함.

주변에 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 상권이 형성되어 있음.

최근 유사 물건 거래 사례 분석:

* 합정동 314번지 (2014년식 다세대, 24.18㎡~27.8㎡)는 2026년 5월 26일 72,000,000원에서 83,000,000원 사이에 거래됨.

* 합정동 973-7번지 (2013년식 다세대, 84.72㎡)는 2026년 5월 8일 243,000,000원에 거래됨.

상기 거래 사례를 볼 때, 84.72㎡ 면적 기준 거래가액은 약 2,868,000원/㎡ 수준임.

1.4. 생활정보

주변 시설: 평택고등학교가 인근에 위치하며, 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

교통: 차량 접근성이 좋고, 대중교통 이용이 편리함.

1.5. 잠재적 리스크

감정가와 시세 차이: 본 건의 감정가는 250,000,000원이지만, 주변 실거래가 분석 결과 (84.72㎡ 기준 약 2,868,000원/㎡) 본 건의 건물 면적(70.91㎡)에 적용 시 예상 시장가는 약 203,450,000원 수준으로 추정됨. 감정가와 실제 시장 가치 간의 상당한 괴리가 존재하므로 주의가 필요함.

임차인 관련: 주택도시보증공사(HUG)의 대항력 포기 확약서가 제출되었으나, 해당 확약서의 법적 효력 및 절차에 대한 최종 확인이 필요함.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대항력 있는 임차인이 존재했으나, 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 매수인이 임차인의 보증금을 인수할 부담은 없는 것으로 판단됨.

그러나 감정가(250,000,000원) 대비 주변 실거래가 분석을 통한 시장가(약 203,450,000원)가 현저히 낮게 추정되어, 투자 시 신중한 접근이 요구됨.

1.7. 투자 포인트

임차인 보증금 인수 부담 없음: 주택도시보증공사의 확약서에 따라 임차인의 270,000,000원 상당의 보증금을 인수하지 않음.

잠재적 시세 차익: 감정가와 실제 시장가 추정치 간의 차이를 이용하여, 합리적인 낙찰가 책정을 통해 시세 차익을 기대할 수 있음.

입지 조건: 평택고등학교 인근의 주거 지역으로, 생활 인프라 접근성이 양호함.

1.8. 예상 입찰가

건물 면적: 70.91㎡ (약 21.45평)

감정가: 250,000,000원

주변 실거래가 분석 기반 시장가 추정: 약 203,450,000원

안정적인 투자를 위해 시장가 수준 또는 그 이하로 입찰가 책정 권고.

예상 입찰가 범위: 170,000,000원 ~ 190,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.