나이스옥션 법원경매 평택 2025타경43065 [1] 경기도 평택시 합정동 736-4 평택비티온유안앨리츠 7층704호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지엘감정 · 평가일 2025.12.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 합정동 소재 "성동초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 오피스텔, 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 22층 건내 제7층 제704호로서, 외벽 : 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

도시형생활주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 난방설비 및 승강기설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, 공동주택(도시형생활주택), 업무시설(오피스텔), 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 로폭 약 8미터, 남측으로 로폭 약 20미터 및 동측으로 로폭 약 15미터 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역), 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26 ~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인, 단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 평택지원 2025타경43065 (1)

소재지: 경기도 평택시 합정동 736-4 평택비티온유안앨리츠 7층704호

건물명: 평택비티온유안앨리츠

용도: 도시형생활주택

감정가: 83,000,000원

토지면적: 4.08㎡ (약 1.23평)

토지지분: 4.082㎡ (약 1.23평)

건물면적: 22.75㎡ (약 6.88평)

건물지분: 22.749㎡ (약 6.88평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 22층 건물 내 7층 704호

준공년도: 2019년 9월 30일

해당 층수: 7층

1.1. 입지조건

본건은 경기도 평택시 합정동 소재 "성동초등학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 아파트, 오피스텔, 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 기본적인 생활 환경은 양호한 편입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리합니다.

본건 북서측으로 약 8미터, 남측으로 약 20미터, 동측으로 약 15미터 폭의 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

1.2. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행 중입니다.

채권자는 주OOOOOOO입니다.

말소기준권리는 2025년 11월 25일 접수된 주택도시보증공사 명의의 강제경매(갑8)입니다.

등기부 요약 상 을구 1번 순위의 주택임차권(김인경, 보증금 85,000,000원)이 말소되지 않고 매수인에게 인수될 예정입니다.

다만, 임차인 현황표 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어, 배당을 통해 임차인의 보증금이 전액 변제될 가능성이 있습니다.

이로 인해 실제 매수인이 인수해야 할 보증금은 없을 수도 있으나, 명확한 확인이 필요합니다.

임차인: 김

보증금: 85,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020년 2월 28일

확정일자: 2020년 2월 11일

배당신고일자: 2024년 3월 22일

대항력: 있음

권리분석 상 인수되는 임차보증금이 0원이라는 점과, 물건명세서에 보증금 전액 또는 일부를 매수인이 인수할 수 있다는 내용이 상반되어 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 평택시 합정동 일대는 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다.

주변에 아파트, 오피스텔, 상가 등이 밀집해 있어 기본적인 상업 활동이 가능한 지역입니다.

인근에 성동초등학교가 위치하여 학군 관련 수요가 존재합니다.

최근 매매 사례를 분석한 결과, 2026년 5월 동일 건물 또는 유사 건물(건축년도 2014년)에서 전용면적 약 27.8㎡가 83,000,000원에 직거래된 사례가 있습니다. 이는 본건의 감정가와 동일한 금액으로, 현재 시세 수준을 가늠하는 중요한 지표가 될 수 있습니다.

또한, 같은 날 전용면적 약 24.18㎡가 72,000,000원에 직거래된 사례도 확인됩니다.

토지이용계획 상 일반상업지역으로 분류되어 있으며, 소로, 중로 등 다양한 폭의 도로에 접해 있어 상업 시설로서의 잠재력도 있습니다.

다만, 해당 지역은 외국인(외국법인, 단체 포함)이 주택을 취득하는 경우 토지거래 계약 허가 구역으로 지정되어 있습니다(2025.8.26 ~ 26.8.25).

1.4. 생활정보

본건은 도시형생활주택으로 현재 이용 중입니다.

위생, 급배수, 소화전, 난방, 승강기 설비 등이 갖추어져 있어 기본적인 생활이 가능합니다.

인근에 성동초등학교가 위치해 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

대중교통 이용이 편리하고 차량 접근성이 양호하여 생활 편의성은 보통 수준으로 판단됩니다.

인근 편의시설에 대한 구체적인 정보는 제한적이나, 복합 상업지구에 위치하여 기본적인 생활 편의시설은 갖추고 있을 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인의 존재입니다.

보증금 85,000,000원이 감정가 83,000,000원을 초과하고, 임차권 등기가 말소되지 않고 인수되는 조건이므로, 배당에서 전액 변제되지 못할 경우 매수인이 잔여 보증금을 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다.

다만, '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보와 상충되어 정확한 인수 금액에 대한 확인이 필수적입니다.

토지거래 허가 구역(외국인 주택 취득 시)으로 지정되어 있어, 특정 매수자에게는 거래에 제약이 있을 수 있습니다.

건축년도가 2019년으로 비교적 신축이나, 향후 관리비, 수리비 등에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

조사된 정보 및 주변 검색 결과, 본건 주변에서 특별히 인근에 혐오시설이 발견되지는 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 평택시 합정동에 위치한 도시형생활주택으로, 상대적으로 신축 건물이면서도 복합 상업지역 내에 위치하여 입지 조건이 나쁘지 않습니다.

하지만 가장 큰 문제는 선순위 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금(85,000,000원)이 감정가(83,000,000원)를 초과한다는 점입니다.

비록 경매 서류 상 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 기재가 있으나, 임차권 등기가 인수되는 조건이므로 매수인이 잔여 보증금을 인수할 위험이 상존합니다.

이러한 임차인 관련 불확실성이 본건의 가격 결정에 가장 큰 영향을 미칠 것으로 보입니다.

최근 유사 물건 거래 사례가 감정가와 동일하게 83,000,000원에 형성되어 있다는 점은 긍정적이나, 임차인 리스크를 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

감정가 83,000,000원 대비 최근 유사 면적 매매가가 동일하게 83,000,000원으로 형성되어 있어 시세 반영이 비교적 정확하게 이루어진 것으로 판단됩니다.

도시형생활주택으로 현재 공실 없이 이용 중일 가능성이 높으며, 임대차 관계가 명확히 정리된다면 즉시 임대 수익 창출이 가능합니다.

복합 상업지역 내에 위치하여 향후 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

초등학교가 인접해 있어 실수요자에게도 매력적인 부분이 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 83,000,000원이며, 최근 유사 물건의 실거래가가 83,000,000원으로 확인되었습니다.

따라서 현재 시세를 반영한 적정 가격대는 83,000,000원 내외로 판단됩니다.

그러나 본건의 경우, 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금(85,000,000원)이 감정가를 초과하며, 해당 임차권이 매수인에게 인수될 가능성이 높다는 점이 최대 리스크입니다.

만약 임차 보증금을 매수인이 인수해야 한다면, 실제 취득 원가는 입찰가 + 인수 보증금이 됩니다.

현재 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 기재로 인해 배당을 통해 임차인의 보증금이 전액 변제될 가능성을 염두에 두어야 하나, '말소: 인수'라는 등기사항을 고려할 때 인수 가능성을 배제할 수 없습니다.

정확한 인수 금액 확인이 최우선이며, 인수 보증금 전액을 인수해야 한다고 가정할 경우, 실질적인 매수인의 최대 구매 가능 가격은 시장가에서 인수 보증금을 제외한 금액이 됩니다.

이러한 복합적인 요소를 고려할 때, 본건에 대한 예상 입찰가는 보수적으로 접근해야 합니다.

임차 보증금 인수 위험을 충분히 반영하여, 감정가 대비 다소 낮은 수준인 75,000,000원에서 80,000,000원 사이를 제안합니다.

입찰 전 반드시 임차인 관련 권리관계를 명확히 확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.