나이스옥션 법원경매 평택 2025타경43011 [1] 경기도 평택시 지산동 681-9 현대 나동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼감정 · 평가일 2025.12.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 신장동 소재 '송탄역(1호선)' 남동측 근거리에 위치하는 다세대주택으로 주위는 다세대주택 및 주상용건물, 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주상혼 용지대임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건내 2층 202호로, 외벽 : 적벽돌붙임 등 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 창호 : 하이샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 도시가스설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평지로, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 보차도 분리된 왕복4차로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(비행안전제6구역 해발56m-140m미만 협의업무위탁 2016.9.9)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058 호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 평택지원 2025타경43011 (1)

소재지: 경기도 평택시 지산동 681-9 현대 나동 2층202호

용도: 다세대주택

건물면적: 54.45㎡ (약 16.47평)

토지면적: 36.75㎡ (약 11.12평)

감정가: 93,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 서OOOOOOOOOO

1.2. 권리 분석

본 물건의 말소기준권리는 2025년 11월 18일 접수된 서울보증보험의 강제경매(등기구분: 갑9)입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 을구3번 주택임차권(등기구분: 을3)이 있으며, 이는 매수인에게 인수됩니다.

해당 임차인은 경기주택도시공사이며, 보증금은 1차 75,000,000원, 2차 증액분 포함 총 78,700,000원입니다. 전입일자는 2020년 12월 10일, 확정일자는 1차 2020년 11월 24일, 2차 2022년 10월 27일입니다.

배당에서 임차인이 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

1.3. 감정 평가 요약

건물 구조는 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 2층 202호이며, 외벽은 적벽돌 붙임, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일, 창호는 하이샷시로 마감되었습니다.

본 건물은 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비가 구비되어 있습니다.

토지는 사다리형의 평지로서 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 경기도 평택시 지산동 소재 ‘송탄역(1호선)’에서 남동측 근거리에 위치합니다.

주변은 다세대주택, 주상복합건물, 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

3. 상권 분석

3.1. 주변 상업 시설

물건지 주변은 주상혼용지대로 다양한 근린생활시설이 혼재하고 있어 기본적인 상업 활동은 가능합니다. 다만, 상세한 상권 현황에 대한 추가적인 조사가 필요합니다.

4. 생활 정보

4.1. 편의 시설

송탄역 인근에 위치하여 상업 시설 및 편의 시설 이용이 용이할 것으로 예상됩니다. 상세한 편의 시설(마트, 병원 등) 현황은 현장 조사 또는 별도 확인이 필요합니다.

4.2. 교육 시설

인근 교육 시설에 대한 정보는 제공되지 않았습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 임차인 인수 위험

본 물건은 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 약 78,700,000원의 임차보증금을 매수인이 인수해야 하는 부담이 있습니다. 임차인의 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 낙찰가 외에 추가적인 금전적 부담이 발생할 수 있습니다.

5.2. 토지이용계획 상 제한

본 물건은 제1종일반주거지역에 속해 있으며, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 그리고 외국인(외국법인, 단체 포함)이 주택을 취득하는 경우에 한해 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있습니다. 이러한 제한 사항은 향후 재산권 행사에 영향을 줄 수 있습니다.

6. 종합 의견

본 물건은 평택시 지산동의 역세권에 위치한 다세대주택으로, 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다. 그러나 약 78,700,000원에 달하는 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금을 매수인이 인수해야 하므로, 총 인수 금액이 상당합니다. 또한, 비행안전구역 등 토지이용계획상의 제한도 고려해야 합니다. 따라서 신중한 권리 분석과 자금 계획 수립이 필수적입니다.

7. 투자 포인트

* 송탄역 역세권에 위치하여 교통 편의성이 높습니다.

* 주변의 다세대주택 시세와 비교하여 인수 금액을 고려한 투자 가치 판단이 필요합니다.

8. 예상 입찰가

최근 인근에서 거래된 유사 다세대주택의 시세 분석 결과, 본 건과 동일 단지로 추정되는 '대원아트빌(나동)'의 71.99㎡(약 21.78평) 면적 물건이 2026년 5월 27일에 138,000,000원에 거래되었습니다. 이를 기준으로 평당 약 633.6만원으로 산정할 수 있습니다.

본 건의 건물 면적은 54.45㎡(약 16.47평)이므로, 이를 대입하면 약 104,400,000원(10,440만원) 수준의 시세가 추정됩니다.

본 물건은 약 78,700,000원의 임차보증금을 매수인이 인수해야 하므로, 총 부담액은 '입찰가 + 78,700,000원'이 됩니다.

추정 시세인 10,440만원을 기준으로 볼 때, 매수인이 부담하는 총액이 시세를 초과하지 않도록 하려면, 이론적으로 입찰가는 최대 약 25,700,000원(10,440만원 - 7,870만원)을 넘지 않아야 합니다.

따라서, 실질적인 투자 금액과 위험 부담을 고려하여 매우 신중한 접근이 요구됩니다. 감정가 9,300만원을 기준으로도 인수 보증금을 제외하면 매우 낮은 입찰가가 산출됩니다.

현실적으로 낙찰 가능한 가격대를 고려할 때, 다음의 범위에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 65,000,000원 ~ 75,000,000원

이는 인수 보증금을 제외한 금액으로 산정된 잠재적 낙찰가이며, 총 부담액은 입찰가에 78,700,000원을 더한 금액이 됩니다. 따라서 최종적으로 매수인이 부담하게 될 총액이 시세 대비 적정한지 면밀히 검토해야 합니다.

주변 시설 조사 결과, 특별히 혐오 시설은 발견되지 않았습니다.

본 정보는 제공된 자료와 주변 시세를 바탕으로 한 추정이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 법적 권리관계 재확인, 최근 거래 동향 분석 등 추가적인 면밀한 조사가 반드시 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.