나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53945 [1] 경기도 안산시 상록구 본오동 745-14 지하1층비102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서건 · 평가일 2025.12.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 본오동 소재 '각골초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 부근은 저층공동주택을 위주로 일부에 근린생활시설 등이 산재하는 기존주택지대로서, 제반 여건은 보통임.

교통상황

본건동까지 차량접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반교통사정은 보통 시 됨.

건물의 구조

2003.08.09.자로 사용승인된 철근콘크리트조 (철근)콘크리트 경사지붕 지하1층 지상4층건내 제지하1층 제비102호로서, 외벽 : 돌타일 붙임 및 드라이비트 내벽 : 벽지 및 일부 타일마감 창호 : 칼라알루미늄새시 이중창 등임.

이용상태

본건은 다세대주택(방3,욕실2,거실,주방,발코니,현관 등)로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비가 되어 있으며, 개별난방설비, 도시가스설비가 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지면 대체로 평탄한 정방형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 로폭 약 8m 내외의 아스콘포장도로를 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육 제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개 선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진 동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

본건은 공부상 '비102' 또는 'B102'호이나, 호판상 'B02'호임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

'삼호맨션'으로 공부 상 '비102'이나 현관문 상 'B02'임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 안산지원 2025타경53945 (1)

* 소재지: 경기도 안산시 상록구 본오동 745-14 지하1층비102호 ('삼호맨션' B02호)

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 84,000,000원

* 토지면적: 37.79㎡ (약 11.43평)

* 토지지분: 37.79㎡ (약 11.43평)

* 건물면적: 60.38㎡ (약 18.27평)

* 건물지분: 60.38㎡ (약 18.27평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 김

* 준공일: 2003년 8월 9일

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 경기도 안산시 상록구 본오동 소재 '각골초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 부근은 저층 공동주택을 위주로 일부 근린생활시설 등이 산재하는 기존주택지대입니다. 제반 여건은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로상태: 본 건 동측으로 로폭 약 8m 내외의 아스콘포장도로를 이용 중입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭 8m~10m)에 접합되어 있으며, 가축사육제한구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)에 해당합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 수원지방법원 안산지원의 강제경매개시결정 등기(2025타경53945)로, 채권자 김혜영의 강제경매 신청(접수일자: 2025-12-02, 권리금액: 85,000,000원)이 말소기준권리입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 85,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-04-09

* 확정일자: 2021-03-17

* 배당신고일자: 2025-12-01

* 대항력: 있음

* 비고: 인수 보증금 합계: 0원

* 권리분석 상세: 임차인 김혜영은 전입일자(2021-04-09)와 확정일자(2021-03-17)를 기준으로 대항력이 있습니다. 그러나 본 건의 채권자 역시 김혜영이며, 강제경매를 신청한 점과 배당신고일자(2025-12-01)를 고려할 때, 배당 절차를 통해 보증금 전액(85,000,000원)을 회수할 가능성이 높습니다. 따라서 '인수 보증금 합계'는 0원으로 표기되어 있어 낙찰자가 임차인의 보증금을 직접 인수할 위험은 낮다고 판단됩니다. 다만, 최종 배당 결과에 따라 변동 가능성이 있으므로 입찰 전 세심한 확인이 필요합니다.

* 기타 권리사항: 본 건의 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (지상권 개요 등 특이사항 없음)

* 집합건물 등기부 요약:

* 소유권 이전: 박문숙 (2003.12.15), 채지은 (2009.08.05), 안산개발자산관리주식회사 (2017.05.26)

* 강제경매: 김혜영 (2025.12.02) - 말소기준권리

4. 상권분석

* 본 물건은 주거지역 내에 위치하며, 주변에 공동주택 및 일부 근린생활시설이 혼재하는 전형적인 주거지대입니다. 대규모 상업시설보다는 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상점 및 편의시설이 발달해 있을 것으로 예상됩니다.

* 초등학교(각골초등학교) 인근에 위치하여 통학 환경은 양호한 편입니다.

5. 생활정보

* 건물 구조 및 이용상태: 2003년 8월 9일 사용승인된 철근콘크리트조 다세대주택으로, 본 건은 지하 1층에 위치하며 방 3개, 욕실 2개, 거실, 주방, 발코니 등으로 이용 중입니다.

* 설비내역: 위생 및 급배수 설비, 개별난방, 도시가스 설비가 갖추어져 있습니다.

* 주변 편의시설: 도보 거리에 기본적인 생활 편의시설(마트, 식당 등)이 있을 것으로 예상됩니다. 각골초등학교가 인접해 있어 교육 환경 또한 갖추고 있습니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 관련 검색 결과, 본 물건 인근에 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 임차인 김혜영은 대항력이 있으나, 현재 배당 절차를 통해 보증금 회수가 예상되어 인수 위험은 낮습니다. 다만, 배당 결과 불확실성에 대비하여 주의가 필요합니다.

* 건물 노후화: 2003년 준공으로 약 23년 경과하여 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 명칭 혼동: 공부상 명칭은 '비102호'이나 현관문에는 'B02'로 표기되어 있어 혼동의 여지가 있습니다.

* 토지거래허가구역: 2025.8.26.~2026.8.25. 기간 동안 외국인 등 특정 대상자에게는 거래 허가가 필요할 수 있습니다. (경매 절차상 큰 문제는 없을 것으로 보이나, 외국인 등 낙찰 시 확인 필요)

7. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 안산시 상록구 본오동에 위치한 다세대주택으로, 각골초등학교 인근의 주거지대에 자리하고 있습니다. 2003년에 건축되어 약 23년의 건축 연혁을 가지고 있습니다.

* 권리분석 상, 대항력 있는 임차인이자 채권자인 김혜영이 배당을 통해 보증금 전액을 회수할 것으로 예상되어 낙찰자가 부담해야 할 보증금은 없는 것으로 평가됩니다. 이는 경매 절차의 투명성과 배당 예측에 기반한 것이므로, 최종 배당 결과에 대한 확인은 필수입니다.

* 입지 및 생활 환경은 주거지역으로서 무난하나, 상권 분석 측면에서는 대규모 개발 잠재력보다는 안정적인 주거 기능에 초점이 맞춰져 있습니다.

* 전반적으로 권리상 큰 문제는 없어 보이나, 건물 노후화 및 시장 가격 대비 감정가의 격차(아래 시세 분석 참조)는 투자 결정 시 고려해야 할 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 초등학교 인근의 안정적인 주거 환경: 가족 단위 거주자에게 매력적인 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 권리관계 명확성(예상): 임차인 겸 채권자의 보증금 회수 예상으로 인해 인수되는 권리 부담이 적을 것으로 판단됩니다.

* 시장 가격 대비 낮은 감정가: 최근 시세 정보와 비교했을 때 감정가가 낮게 책정된 것으로 보여, 시세 차익을 통한 투자 수익 기대 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본 건물의 건물면적은 60.38㎡ (약 18.27평)입니다.

* 주변 시세 분석 결과, 본 건과 유사한 연식(2002년) 및 면적(60.06㎡)의 다세대주택이 2026년 7월 2일에 144,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

* 또한, 2002년식 연립주택 98.37㎡가 180,000,000원에 거래된 사례도 있습니다. 2015년식 다세대주택 20.96㎡는 44,000,000원에 거래되었습니다.

* 이는 본 건물의 감정가 84,000,000원 대비 상당히 높은 수준으로, 현재 시장 가격은 감정가를 상회할 것으로 분석됩니다.

* 채권자 겸 임차인 김혜영의 보증금은 85,000,000원이며, 배당을 통해 전액 회수될 것으로 예상되어 인수 보증금은 0원으로 간주됩니다.

* 따라서, 최근 거래 사례를 기준으로 볼 때, 본 건물의 적정 시세는 약 140,000,000원 이상으로 추정됩니다.

* 예상 입찰가는 감정가(84,000,000원)와 시장 시세(140,000,000원 이상)를 고려하여, 본 건물의 권리관계(인수 보증금 0원) 및 시장 상황을 종합적으로 판단하여 결정해야 합니다.

* 안정적인 낙찰을 위해서는 시장 가격 수준인 약 140,000,000원 이상을 고려할 수 있습니다.

* 현 시세 기준 예상 입찰가: 140,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.