나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53896 [1] 경기도 안산시 단원구 와동 132-6 세움멤버스빌 2층202호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이영섭 · 평가일 2025.12.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 와동 소재‘와동중학교’북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독 (다가구)주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 소재하는 노선버스정류장까지의 거리 및 운행 빈도 등을 고려 할 때, 제반 대중교통사정은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 내 제2층 제202호로, (사용승인일 : 2016.09.07) 외벽 : 석재붙임 마감 등, 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감 등, 창호 : 새시 창호 등 입니다.

이용상태

도시형생활주택(단지형)으로 이용중 입니다.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 도시가스에의한 개별난방설비, 화재탐지설비 등을 갖추었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서 ‘도시형생활주택(단지형 7세대)건부지’ 등으로 이용중 입니다.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합),가축사육 제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> , 상대보호구역(와동중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대 기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 역사문화환경보존지역 (시도지정문화재 역사문화환경보존지역,사세충렬문,외곽경계로부터300미터이내의지역으로문 화재협의구역임)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 생활소음진동관리지역<소음진동관 리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

①임대관계 : 미상입니다. ②기타 : 현장조사 시 이해관계인의 부재 및 시건장치로 인한 폐문으로 내부구조 및 이용상 황 등은 집합건축물대장상 건축물 현황도, 탐문조사, 외부관찰 등에 의거하였으므로, 실제와 다소 상이할 수 있는 바, 귀 원의 경매 업무 진행시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

‘주택도시보증공사’(양도전:임차인 라은혜)로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 배당금으로 임차보증금 반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다’는 확약서가 2026.06.01. 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

* 사건번호: 안산지원 2025타경53896 (1)

* 소재지: 경기도 안산시 단원구 와동 132-6 세움멤버스빌 2층202호

* 용도: 도시형생활주택

* 토지면적: 34.40㎡ (약 10.41평)

* 토지지분: 34.4㎡ (약 10.41평)

* 건물면적: 62.89㎡ (약 18.99평)

* 건물지분: 62.89㎡ (약 18.99평)

* 감정가: 195,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사로 추정)

1.1. 입지조건

2.

* 주위 환경: 본건은 경기도 안산시 단원구 와동 소재 ‘와동중학교’ 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독(다가구)주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황: 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 소재하는 노선버스정류장까지의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때, 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

* 도로 상황: 본건 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 사항: 본건은 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 상대보호구역(와동중학교), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 역사문화환경보존지역(사세충렬문, 외곽경계로부터 300미터 이내), 생활소음진동관리지역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(지정기간 2025.8.26.~2026.8.25.) 등에 해당합니다.

* 주변 환경: 제공된 정보 및 지도상으로 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 주거 및 근린생활시설이 혼재된 일반적인 도시 지역입니다.

1.2. 권리분석

2.

* 말소기준권리: 본 경매 물건의 말소기준권리는 2024년 2월 13일 접수된 서민금융진흥원의 가압류(금액: 9,928,144원)입니다. 말소기준권리보다 선순위 권리는 없는 것으로 보입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 박

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024.12.10

* 대항력: 없음

* 비고: 특이사항 없음

* 임차인: 주택도시보증공사 (임차권자 라 의 승계인)

* 보증금: 199,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021.12.13

* 확정일자: 2021.11.24

* 배당신고일자: 2023.12.26

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경 관련 확약서 제출

* 등기부 요약:

* 소유권 이전, 신탁등기 말소, 주택임차권(라 ), 소유권 이전, 가압류(서민금융진흥원), 강제경매(주택도시보증공사), 압류(안산시) 등이 등기되어 있으나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 208,928,144원

* 특이사항 및 확약서 내용:

* 주택도시보증공사(HUG)는 임차권자 라 로부터 보증금 반환 채권을 양수받았으며, 해당 임차권은 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

* 중요하게는, 2026년 6월 1일 HUG로부터 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 배당금으로 임차보증금 반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다'는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 이로 인해 본 경매 물건 인수 시 라 임차인의 보증금 199,000,000원은 낙찰자가 인수할 부담이 없습니다.

1.3. 상권분석

2.

* 최근 매매 사례 분석:

* 2026년 7월 13일, 경기도 안산시 단원구 와동 121-3번지 대영빌라 (2003년 건축, 전용 61.07㎡, 1층) 118,000,000원에 거래되었습니다.

* 2026년 7월 2일, 경기도 안산시 단원구 와동 790-3번지 장미아트빌 (2002년 건축, 전용 59.38㎡, 3층) 98,000,000원에 거래되었습니다.

* 2026년 7월 3일, 경기도 안산시 단원구 와동 737-5번지 우정아트빌 (2002년 건축, 전용 75㎡, 2층) 120,000,000원에 거래되었습니다.

* 최근 전월세 사례 분석: 제공된 JSON 데이터에는 전월세 관련 구체적인 금액 정보가 포함되어 있지 않으나, 상권 내 주택 유형은 다세대 및 연립주택이 주를 이루는 것으로 파악됩니다. 다만, 물건 자체 임차인 현황상 보증금 0원 임차인이 존재합니다.

* 시세 동향:

* 비교 대상 물건들의 전용면적은 약 59.38㎡ ~ 75㎡ (약 18평 ~ 22.7평)이며, 최근 거래 금액은 98,000,000원에서 120,000,000원 사이입니다.

* 이는 평당 약 5,300,000원에서 6,400,000원 수준의 시세를 형성하고 있습니다.

* 본건 건물의 전용면적은 62.89㎡ (약 19평)으로, 최근 거래 사례와 유사한 규모입니다.

* 감정가(195,000,000원)는 최근 실거래가 대비 상당히 높게 책정되어 있어, 시세 반영이 부족하거나 향후 가치 상승을 예상한 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

2.

* 건물 구조 및 이용 상태:

* 본건은 철근콘크리트 구조의 지상 5층 건물 중 2층 202호입니다.

* 사용승인일은 2016년 9월 7일이며, 도시형생활주택(단지형 7세대)으로 이용 중입니다.

* 외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 벽지도배 및 타일 마감, 창호는 새시 창호로 마감되어 있습니다.

* 편의 및 기반 시설:

* 위생 및 급배수 설비, 도시가스에 의한 개별난방 설비, 화재탐지 설비 등을 갖추고 있습니다.

* 인근에 학교(와동중학교) 및 근린생활시설이 소재하여 생활 편의성이 양호한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

2.

* 임차권 및 보증금 인수 여부:

* 등기부상 주택임차권(라 ) 및 HUG의 강제경매 신청이 있으나, 라 임차인은 대항력이 없으며 HUG 제출 확약서에 따라 보증금 199,000,000원에 대한 인수 부담이 없습니다.

* 따라서, 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 0원으로 판단됩니다. (주의: 박 임차인은 보증금 0원으로 대항력 없음).

* 기타 법적 제한:

* 토지이용계획 상 '토지거래계약에 관한 허가구역'(외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)에 해당하나, 경매 매각으로 인한 취득은 허가 요건과 무관할 수 있습니다. 다만, 외국인 취득 시 별도 확인이 필요할 수 있습니다.

* 역사문화환경보존지역(사세충렬문)으로 지정되어 있어, 건물 신축 등에는 문화재 관련 협의가 필요할 수 있으나, 기존 건물에 대한 직접적인 영향은 제한적일 것으로 보입니다.

1.6. 종합 의견

2.

본 물건은 안산시 단원구 와동에 위치한 도시형생활주택으로, 주거 환경이 양호하고 교통 접근성도 보통 수준입니다. 권리 분석상 말소기준권리보다 선순위 권리가 없고, 가장 큰 부담으로 보였던 HUG 관련 임차권(라 )의 보증금 199,000,000원은 대항력이 없으며 HUG 제출 확약서로 인해 낙찰자가 인수할 의무가 없습니다. 또한, 다른 임차인(박 )의 보증금 또한 0원이므로, 임차보증금 인수 부담은 전혀 없습니다.

다만, 감정가(195,000,000원)가 최근 유사 물건 실거래가(약 9,800만원~12,000만원) 대비 상당히 높게 책정된 점은 투자 시 유의해야 할 부분입니다. 이는 시세 반영이 부족하거나 향후 시세 상승을 염두에 둔 평가일 수 있습니다.

종합적으로 볼 때, 임차보증금 인수 부담이 없다는 점은 매우 큰 장점이며, 낙찰가는 시세 수준을 반영하여 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

2.

* 임차보증금 인수 부담 없음: HUG의 확약서 제출로 인해 1.99억원의 임차보증금 인수 부담이 전혀 없어, 권리 관계가 매우 깔끔한 물건입니다.

* 실거주 및 임대수익 가능성: 도시형생활주택으로 실거주 목적 또는 월세 등 임대 수익 창출을 위한 투자 모두 고려할 수 있습니다.

* 초기 투자 비용 절감 가능성: 감정가 대비 낮은 금액으로 낙찰 받을 경우, 투자 수익률을 높일 수 있습니다.

* 안산시 지역 개발 호재: 안산시는 지속적인 도시 개발 및 주거 환경 개선 사업이 진행되고 있어 장기적인 가치 상승 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

2.

최근 실거래 사례를 바탕으로 해당 물건의 시세는 약 110,000,000원 ~ 125,000,000원 수준으로 판단됩니다. 감정가가 195,000,000원으로 높게 책정되어 있으나, 임차보증금 인수 부담이 없고 권리 관계가 명확한 점을 고려할 때, 실거래가 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

따라서, 예상 입찰가는 115,000,000원 ~ 125,000,000원을 권장하며, 입찰 참여 시에는 본 물건의 현재 상태, 주변 시세 변동 추이, 경쟁 입찰 현황 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.