나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53923 [1] 경기도 시흥시 은행동 327-4 나동 3층301호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경진 · 평가일 2026.03.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 은행동 소재 "검바위초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택 등이 혼재하는 지역으로 주위환경 보통임.

교통상황

본건단지까지 차량진출입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 대중교통여건 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상5층 건물 내 3층 301호로서 외벽 : 대리석 마감 및 몰탈위 페인팅 마감 등 내벽 : 벽지도배 마감 등 창호 : 칼라새시 이중창호 등

이용상태

다세대주택(도시형생활주택) 단지형다세대(후첨, '내부구조도' 참조)로 이용중임.

설비내역

전기, 위생, 급배수, 급탕설비, 냉난방, 소화, 승강기설비 등이 있으며, 관리상태는 보통임.

토지의 형상 및 이용상태

간선도로 또는 주위의 지형지세 대비 등고평탄한 세로장방형 평지로서 다세대주택 건부지임.

인접 도로상태등

본건 단지 서측으로 중로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

327-4 : 도시지역 , 제1종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-07-18)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함) 327-8 : 도시지역 , 제1종일반주거지역 , 중로2류(폭 15m~20m)(중로2-7)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-07-18)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함)

공부와의 차이

본건 대지권의 목적인 토지의 표시중 지목 "전", "도로"는 현황 "대"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

‘주택도시보증공사’(양도전:임차인 임승균)로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 배당금으로 임차보증금 반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다’는 확약서가2026.06.01. 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 안산지원 2025타경53923 (1)

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 시흥시 은행동 327-4 나동 3층301호

용도: 도시형생활주택

감정가: 208,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지 면적: 36.71㎡ (약 11.11평)

건물 면적: 45.05㎡ (약 13.63평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 시흥시 은행동에 소재하며, "검바위초등학교" 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 단독주택, 공동주택 등이 혼재하는 지역으로 일반적인 주거 환경을 형성하고 있습니다.

2.2. 교통 상황

단지까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 계획

본건 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역에 속하며, 소로2류 및 중로2류에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함)으로 지정되어 있습니다.

2.4. 공부와의 차이

토지 표시의 지목상 "전", "도로"는 현황 "대"로 이용 중입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 물건의 말소기준권리는 2022년 09월 14일 접수된 국민건강보험공단의 압류 (갑4)입니다.

3.2. 인수/소멸 권리

말소기준권리보다 앞선 권리 중 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (주택임차권 을7, 임승균 등기말소 확인)

본 경매 절차를 통해 대부분의 권리(압류, 강제경매 등)는 소멸될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황

* 이용화: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2022-03-31, 대항력 있음.

- 특이사항: 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있어, 권리 신고 내역 및 실제 점유 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 주택도시보증공사 (임차권자 임승균의 승계인): 보증금 235,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-03-31, 확정일자 2022-02-07, 배당신고일자 2024-04-23, 대항력 없음.

- 권리분석: 주택도시보증공사로부터 2026년 06월 01일 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서가 제출되었습니다. 이에 따라 본 물건의 매각으로 인해 대항력 있는 임차인의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. (다만, HUG 인수조건 변경, 대항력있는임차인, 선순위임차권 등 특수 물건 정보가 있으므로, 낙찰 후 인수되는 보증금은 없는 것으로 보이나, 최종 확정은 현장 조사 및 법률 전문가와 상담이 필요합니다.)

3.4. 등기부 요약

- 소유권 변동: 고완 -> 이선미 -> 김진철 순으로 소유권이 이전되었습니다.

- 주요 권리 내역: 국민건강보험공단, 예산세무서장, 당진시, 시흥시 등의 압류 및 수원지방법원 안산지원의 강제경매 개시결정(주택도시보증공사)이 등기되어 있었으며, 이들 대부분은 말소될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본건이 위치한 시흥시 은행동 일대는 주거 밀집 지역으로, 아파트 단지 및 다세대 주택이 혼재되어 있는 곳입니다. 초등학교를 비롯한 교육 시설과 편의 시설 접근성이 양호한 편입니다.

4.2. 상권 잠재력

주변 지역은 꾸준한 수요를 바탕으로 안정적인 주거 상권을 형성하고 있습니다. 신축 빌라 및 도시형생활주택이 다수 공급되어 왔으며, 지역 내 교통망 확충 및 생활 편의 시설 증가 추세에 따라 가치 상승 잠재력을 보유하고 있습니다.

4.3. 주변 시설 (혐오시설 확인)

주변 지역에 대한 확인 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 파악되지 않았습니다. (주: 본 분석은 제공된 정보 및 일반적인 지도 검색을 기반으로 하며, 현장 직접 확인이 필요합니다.)

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

본건 인근에 검바위초등학교가 위치하고 있어, 단지 내 자녀를 둔 가구의 교육 환경이 비교적 우수합니다.

5.2. 편의 시설

주변 상업 시설 이용이 가능하며, 마트, 병원 등 기본적인 편의 시설 접근성이 양호할 것으로 판단됩니다.

5.3. 주거 환경

단지형 다세대 주택으로 구성되어 있으며, 철근콘크리트 구조로 건축되어 일반적인 주거 용도로 이용 중에 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

* 이용화 임차인: 보증금 0원, 대항력 있음으로 등재되어 있어, 실제 계약 관계 및 낙찰자 인수 여부에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

* 주택도시보증공사(HUG): 대항력을 포기하는 확약서를 제출하였으나, 만약 배당으로 보증금 전액을 변제받지 못할 경우 발생할 수 있는 문제에 대한 검토가 필요합니다.

6.2. 현황과 공부상 차이

토지 지목이 "전", "도로"이나 현황 "대"로 이용 중인 점은 건축 관련 문제나 재산권 행사 시 일부 제약이 있을 수 있으므로 확인이 필요합니다.

6.3. 토지 이용 제한

본건 토지는 제1종일반주거지역, 과밀억제권역, 상대보호구역 등으로 지정되어 있어 향후 재건축이나 증축 시 관련 법규에 따른 제한을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 시흥시 은행동에 위치한 도시형생활주택으로, 감정가는 208,000,000원입니다. 검바위초등학교 인근에 위치하며 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 보통 수준입니다. 권리 분석 상 말소기준권리 이후의 권리들은 소멸될 예정이나, 주택도시보증공사(HUG)의 대항력 포기 확약서와 보증금 0원의 임차인 이용화의 존재는 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 특히 이용화 임차인의 경우, 대항력 유무와 실제 보증금 및 차임 관계에 대한 면밀한 확인이 요구됩니다. HUG 관련 확약서는 낙찰자의 부담을 줄여줄 수 있으나, 배당 결과에 따른 추가적인 확인은 필수입니다.

8. 투자 포인트

* 합리적인 감정가: 주변 시세 대비 합리적인 감정가 수준을 유지하고 있습니다.

* 양호한 입지: 학교 및 생활 편의 시설 접근성이 용이한 주거 지역에 위치하고 있습니다.

* HUG 관련 리스크 완화: HUG의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 낙찰자가 대항력 있는 임차인의 권리를 인수할 위험이 크게 줄었습니다.

* 향후 시세 상승 잠재력: 지역 개발 및 인프라 확충에 따라 시세 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 분석한 결과, 유사 면적의 매물이 2.2억원 내외로 거래된 점과 본건의 감정가를 고려할 때, 시장 가치는 2억원 초중반대로 판단됩니다. 다만, 임차인 이용화의 보증금 0원 및 대항력 유무에 대한 불확실성과 HUG의 배당 미수령 가능성 등 잠재적 리스크를 감안하여, 보수적인 접근이 필요합니다.

인수 보증금을 제외하고, 현재 시세 및 잠재 리스크를 종합적으로 고려한 예상 입찰가는 190,000,000원 ~ 200,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

(참고: 상기 예상 입찰가는 제공된 정보를 바탕으로 한 추정치이며, 현장 조사, 추가 권리 분석, 법률 전문가 상담 등을 통해 최종 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.