나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53503 [1] 경기도 광주시 신현동 397-9 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 건일 · 평가일 2025.12.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 신현동 소재‘광주광명초등학교’북동측 근거리에 위치하며 주위는 주택, 다세대주택, 근린생활시설, 주상용 건물 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하고 있어 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

본건은 인근 필지 대비하여 등고평탄한 사다리형 토지로 주거용으로 이용중임.

인접 도로상태

본건 동측으로 폭 약 4미터 내외의 막다른 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 등임.

제시목록 외의 물건

본건 토지 지상에 제시외건물 (ㄱ)이 소재하여 포함하여 본건 감정평가에 포함하여 평가하였으나 소유자 및 이해관계인의 부재 등으로 소유권확인 등이 불가능한 바 경매 진행시 필히 재확인 하시기 바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사스라브지붕) 4층건으로서, 외벽 : 적벽돌 쌓기 마감 등, 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

공부상 단독주택으로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등을 갖추었음.

부합물 및 종물

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

* 사건번호: 성남지원 2025타경53503 (1)

* 소재지: 경기도 광주시 신현동 397-9 (신주소: 경기도 광주시 문형산길47번길 63-6)

* 용도: 다가구주택 (건축물물리적 현황: 단독주택(다가구주택))

* 감정가: 1,611,630,920원

* 토지 면적: 329.00㎡ (약 99.5평)

* 건물 면적: 492.92㎡ (약 149.1평)

* 건물 제시외 면적: 96.50㎡ (약 29.2평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각 (제시외 건물 포함)

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 진OOOOOOOOOO (등기부상 근저당권자: 진성자산관리대부주식회사)

* 사용승인일: 2013년 12월 09일

1.2. 위치 및 주위환경

* 본 건은 경기도 광주시 신현동에 소재하며, 주위는 주택, 다세대주택, 근린생활시설, 주상용 건물 등이 혼재하는 지역입니다.

* 광주광명초등학교 북동측 인근에 위치하며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 지역은 계획관리지역에 해당합니다.

1.3. 교통상황

* 차량의 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능합니다.

* 주변 도로망으로는 57번 지방도, 새말길, 문형산길 등이 있으며, 일부 구간(새말길)의 교통 안전 개선 노력이 진행 중입니다.

1.4. 토지 및 건물 현황

* 토지는 인근 필지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로, 현재 주거용으로 이용 중입니다.

* 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 경사슬라브 지붕 4층 건물로, 외벽은 적벽돌 쌓기 마감이며 내부는 위생, 급배수, 난방 설비 등을 갖추고 있습니다.

* 토지 지상에는 공부상 명시되지 않은 제시외 건물(ㄱ)이 소재하여 감정평가에 포함되었으나, 경매 진행 시 소유권 및 기타 사항에 대한 재확인이 필수적입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 토지 등기부상 말소기준권리는 2013년 08월 09일 접수된 을7 근저당권(진성자산관리대부주식회사)입니다.

* 건물 등기부상 말소기준권리는 2013년 12월 19일 접수된 을1 근저당권(진성자산관리대부주식회사)입니다.

* 압류(광주시) 및 임의경매(강구수산업협동조합) 등 후순위 권리들은 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 본 건에는 다수의 임차인이 거주 중이나, 등기부 및 물건명세서 상 모두 대항력이 없는 것으로 확인됩니다. 따라서 낙찰 후 인수되는 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인 현황 (총 인수 보증금: 0원)

* 김 : 보증금 130,000,000원, 전입 2022-03-04, 확정 2022-02-08, 배당 2025-12-10

* 김 : 보증금 189,000,000원, 전입 2016-03-11, 확정 2016-02-26, 배당 2024-10-11

* 노 : 보증금 110,000,000원, 전입 2023-08-28, 확정 2023-08-01, 배당 2025-12-23

* 박 : 보증금 65,000,000원, 전입 2019-08-16, 확정 2019-07-23, 배당 2026-01-15

* 박 : 보증금 65,000,000원, 전입 2020-04-03, 확정 2020-04-03, 배당 2026-02-02

* 박 : 보증금 68,250,000원, 전입 2022-03-02, 확정 2020-04-03, 배당 2026-02-02 (1차 보증금 증액분 3,250,000원)

* 송 : 보증금 0원, 전입 2020-12-22, 확정 -, 배당 -

* 신 : 보증금 110,000,000원, 전입 2014-02-27, 확정 2014-02-05, 배당 2025-02-28 (1차 보증금 감액분 80,000,000원 - 이 항목은 보증금 총액 계산 시 주의 요망)

* 유 : 보증금 80,000,000원, 전입 2021-05-18, 확정 2021-04-29, 배당 2025-05-20

* 이 : 보증금 90,000,000원, 전입 2021-06-30, 확정 2021-06-08, 배당 2025-07-02

* 이 : 보증금 100,000,000원, 전입 2022-06-03, 확정 2022-05-06, 배당 2024-07-15

* 정 : 보증금 0원, 전입 2023-09-22, 확정 -, 배당 -

* 최 : 보증금 115,500,000원, 전입 2020-04-27, 확정 2020-03-23, 배당 2026-01-09 (등기부상 동일 금액, 전입일 2020-04-27)

* 최 : 보증금 5,500,000원, 전입 2020-04-27, 확정 2022-04-11

* 최 : 보증금 110,000,000원, 전입 2020-05-04, 확정 2023-08-21

* 주의: 최시내 임차인 관련 정보가 여러 항목으로 나뉘어 있어, 최종 합계 보증금 및 해당 임차인의 정확한 권리 관계 확인이 필요합니다. 건물 등기부상 최시내 임차권 금액은 115,500,000원으로 확인됩니다.

3.3. 말소되지 않는 권리

* 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (지상권 등 특이사항 없음)

4. 상권분석

* 본 물건은 주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역에 위치하여 주거지로서의 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다.

* 계획관리지역에 속해 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 교육시설로는 광주광명초등학교, 신현초등학교, 신현중학교 등이 있어 통학이 편리한 환경입니다.

* 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 가능하며, 광주시 내 주요 지역 및 분당 등으로의 이동이 비교적 용이합니다.

* 근린생활시설이 주변에 분포하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

* 신현동 행정복지센터가 인근에 위치합니다.

* 향후 신현 문화체육복합센터 건립도 예정되어 있어 지역 생활 편의성이 증대될 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

* 제시외 건물 (ㄱ): 토지 지상에 소재하며 감정평가에 포함되었으나, 소유권 확인이 불가능한 상태로 경매 진행 시 추가 확인 및 법적 절차가 필요할 수 있습니다. 이는 예상치 못한 추가 비용이나 절차를 야기할 수 있는 주요 리스크 요인입니다.

* 건축물 노후화: 2013년 사용승인된 건물로, 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 주차: 건물 내 실내 주차 공간 8면(92㎡)이 확보되어 있으나, 다가구주택의 특성상 거주자 외 방문객 주차 등에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 주변 환경: 신현동 일부 지역에서 옹벽 및 구조물 붕괴 위험과 관련된 민원이 제기된 사례가 있습니다. 해당 물건지와 직접적인 연관성은 없으나, 해당 지역의 지질 및 건설 관련 잠재적 위험성에 대한 일반적인 주의가 요구됩니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 현재 시점에서 인근에 위치한 주요 혐오시설(소각장, 납골당 등)은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 신현동에 위치한 다가구주택으로, 계획관리지역에 속해 있어 향후 발전 가능성이 있는 입지입니다. 초등학교, 중학교 등 교육시설과 근린생활시설이 인접하여 생활 편의성이 양호하며, 대중교통 이용도 가능합니다. 모든 임차인이 대항력이 없어 낙찰 후 명도에 대한 부담이 적다는 점은 큰 장점입니다. 그러나 토지 지상에 소재하는 미확인 제시외 건물이 주요 리스크 요인으로, 경매 진행 시 반드시 재확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신현동 지역의 개발 잠재력과 생활 인프라를 고려한 투자 가치.

* 모든 임차인이 대항력이 없어 권리 관계가 비교적 명확하여 낙찰 후 명도 부담이 적음.

* 토지 및 건물 일괄 매각으로 인한 소유권 통합 취득 용이성.

* 다가구주택으로서 임대 수익 창출 또는 자체 거주 활용 가능성.

9. 예상 입찰가

* 본 물건의 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사, 주변 시세 분석, 유사 물건 낙찰가 데이터, 그리고 제시외 건물 관련 확인 절차를 거친 후 결정하는 것이 바람직합니다.

* 감정가 1,611,630,920원을 기준으로 하되, 제시외 건물에 대한 위험 요인 및 향후 관리 비용 등을 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

* 인수되는 보증금이 없는 점은 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.