나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53511 [1] 경기도 하남시 망월동 1079 우성르보아파크 17층1732호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서울에셋 · 평가일 2025.12.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 망월동 소재 ‘미사역(지하철 5호선)’ 북서측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 아파트단지, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 5호선 '미사역' 등이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하6층 지상18층 건물 내 제17층 제1732호로서, (사용승인일:2018.05.30) 외벽: 복합판넬 마감 등, 창호: 샷시 창호 등입니다.

이용상태

본건은 기준시점 현재 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. (후첨 호별배치도 및 내부구조도 참조)

설비내역

본건은 기본적인 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 주차장시설 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인근토지 대비 등고평탄한 가장형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 30m, 서측으로 노폭 약20m 내외의 포장도로와 각각 접하고, 동측으로 노폭 약 10m 내외의 보행자 전용도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(미사지구), 대로2류(폭 30m~35m)(접함), 소로1류(폭 10m~12m)(보행자전용도로)(접함), 중로1류(폭 20m~25m)(2014-10-14)(접함), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역<수도법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31. 허가대상: 하남시 전역 아파트 용도 한정), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.8.26.~2026.8.25. 허가대상: 외국인 등(외국법인, 외국단체 포함)이 매수자인 주택(단독,다가구,아파트,연립,다세대))입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사가 임차보증금 양수 후 2026.06.01.자로 임차보증금에 대한 우선변제권만 주장하고, 임차보증금을 전액 변제받지 못하더라도 대항력을 포기한다는 확약서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 성남지원 2025타경53511 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 개요

소재지: 경기도 하남시 망월동 1079 우성르보아파크 17층1732호

용도: 오피스텔

건물명: 우성르보아파크

사용승인일: 2018.05.30

1.3. 면적 정보

토지면적: 3.85㎡ (약 1.16평)

토지지분: 3.85㎡ (약 1.16평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 19.16㎡ (약 5.79평)

건물지분: 19.16㎡ (약 5.79평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

전유부 면적 (JSON 기준): 18.72㎡ (약 5.66평)

1.4. 건물 정보

구조: 철근콘크리트구조 평지붕 지하6층 지상18층 건물

해당층: 17층

호수: 1732호

건물 총 호수: 800호

외벽: 복합판넬 마감 등

창호: 샷시 창호 등

주요 용도: 업무시설(오피스텔), 근린생활시설

설비내역: 기본적인 위생설비, 난방설비, 승강기, 주차장 등 구비

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 망월동 소재 지하철 5호선 ‘미사역’ 북서측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 업무시설, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량으로의 출입이 용이합니다.

인근에 다수의 버스정류장이 위치하고 있으며, 지하철 5호선 ‘미사역’이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 건물은 북측 약 30m 폭의 도로, 서측 약 20m 폭의 도로, 동측 약 10m 폭의 보행자 전용도로와 각각 접하고 있어 차량 및 보행자 통행에 불편함이 없습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 권리

말소기준권리: 압류 (의정부세무서장, 2024.04.15.)

본 경매 절차를 통해 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상되는 권리는 다음과 같습니다.

* 주택임차권 (장우현, 2024.05.31. 등기)

* 압류 (의정부세무서장, 2024.04.15.)

* 압류 (경기광주세무서장, 2025.05.01.)

* 압류 (하남시, 2025.03.14.)

* 가압류 (제이케이미래강동피에프브이주식회사, 2025.08.28.)

* 강제경매 (주택도시보증공사, 2025.12.01.)

3.2. 인수되는 권리

현재 제시된 정보만으로는 매각으로 인해 소멸되지 않고 인수되는 권리는 확인되지 않습니다. 다만, "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:" 항목이 있으나 상세 내용이 없어 추가 확인이 필요합니다.

3.3. 임차인 현황 및 분석

* 임차인: 장

* 보증금: 140,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022.05.24.

* 확정일자: 2022.05.06.

* 대항력: 없음

* 배당신고일자: 2024.05.31.

* 비고: 채권자인 주택도시보증공사가 임차보증금을 양수하였으며, 2026.06.01.부로 임차보증금에 대한 우선변제권만 주장하고, 임차보증금을 전액 변제받지 못하더라도 대항력을 포기한다는 확약서가 제출되었습니다. 이에 따라 임차인의 대항력은 없는 것으로 분석됩니다.

* 인수 보증금 합계: 0원 (낙찰자가 부담할 임차보증금 없음)

3.4. 특이사항

* HUG 인수조건 변경 및 선순위임차권 관련 내용이 기재되어 있으나, 권리분석 결과 임차인의 대항력은 없는 것으로 판단됩니다.

* 신청채권자인 주택도시보증공사(HUG)는 임차보증금 양수 후, 임차보증금에 대한 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하는 확약서를 제출하였습니다. 이는 낙찰자가 임차인의 보증금 반환 채무를 인수하지 않아도 됨을 의미합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본건이 위치한 하남시 망월동 지역은 미사지구 개발 계획에 따라 신흥 주거 및 업무 복합 지역으로 성장하고 있습니다. 미사역을 중심으로 상업, 업무, 주거 기능이 집약되어 있어 지역 내 유동인구가 풍부합니다.

4.2. 상업 시설 및 잠재력

주변에 아파트 단지와 근린생활시설이 다수 분포하고 있어 오피스텔로서의 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 미사역 역세권이라는 입지적 강점을 바탕으로 다양한 상업시설 이용이 편리하며, 지역 개발에 따른 추가적인 상권 활성화 잠재력도 보유하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 교통: 지하철 5호선 미사역, 다수의 버스 노선 이용 가능.

* 상업: 단지 내 및 인근 근린생활시설, 상업시설 이용 편리.

* 녹지/휴식: 주변 공원 및 녹지 공간 접근 가능 (추가적인 외부 지도 검색 결과, 인근에 한강공원, 망월천 수변공원 등이 있어 쾌적한 환경을 제공합니다.)

* 혐오시설: 현재까지 파악된 정보 및 외부 검색 결과, 본건 주변에 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 감정가와 시세의 괴리

본건의 감정가는 113,000,000원이나, 최근(2026년 3월) 유사 오피스텔의 매매가는 74,000,000원 ~ 78,000,000원 수준으로 파악됩니다. 감정가와 실제 시세 간 상당한 차이가 존재하므로, 입찰 시에는 시세 수준을 면밀히 고려해야 합니다.

6.2. 임차권 관련

임차인의 대항력은 없으며, 인수 보증금 또한 0원으로 분석됩니다. 그러나 임대차 관계 및 HUG의 확약 내용에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

6.3. 토지거래허가구역

본 건은 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. (2025.10.20.~2026.12.31. 허가대상: 하남시 전역 아파트 용도 한정, 2025.8.26.~2026.8.25. 허가대상: 외국인 등 매수자인 주택(단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대)) 본건 오피스텔의 경우, 일반적인 한국인 개인 매수 시에는 허가 대상이 아닐 가능성이 높으나, 거래 시점에 관련 규정을 최종 확인해야 합니다.

6.4. 기타

* '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되었으나, 상세 내용이 없어 추후 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 지하철 5호선 미사역 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 2018년 사용 승인된 비교적 신축 건물이며, 17층이라는 장점을 가집니다. 임차인의 대항력이 없어 인수 부담금이 없다는 점은 긍정적입니다. 그러나 감정가 대비 현재 시세가 현저히 낮게 형성되어 있어, 신중한 접근이 필요합니다. 토지거래허가구역 지정 등 행정적 절차 확인도 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 미사역 역세권 입지: 풍부한 유동인구 및 편리한 교통 환경

* 신축급 오피스텔: 2018년 준공으로 건물 노후도가 낮음

* 높은 층수: 17층으로 일조, 조망권 등 우위 확보 가능

* 임차인 부담 없음: 대항력 없는 임차인으로 낙찰자 인수 보증금 0원

9. 예상 입찰가

최근 시세(2026년 3월 기준, 74,000,000원 ~ 78,000,000원)와 본건 건물의 층수(17층) 및 면적(19.16㎡)을 고려할 때, 감정가(113,000,000원)는 현 시세보다 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

임차 보증금 인수 부담이 없는 점을 감안하여, 시세 대비 합리적인 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

현재 시세와 층수 이점을 고려하여, 예상 입찰가는 약 88,000,000원으로 제시합니다. (이는 보수적인 접근이며, 실제 입찰 시에는 경쟁 정도 및 추가 정보 확인 후 최종 결정 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.