나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35192 [1] 경기도 부천시 오정구 여월동 9-14 파인하우스 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 오정구 여월동 소재 '까치울중학교' 북측 인근에 위치함. 본건 주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트, 학교, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지대임.

교통상황

본건 소재 건물까지 제 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상5층 건물로서 외벽 : 외장 석재 및 치장 돌붙임 마감 등 내벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등 창호 : 알루미늄 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

도시가스보일러에 의한 난방설비가 되어 있음. 위생설비 및 급·배수설비가 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 대체로 등고 평탄한 정방형의 토지임.

인접 도로상태등

본건 소재 부지 북측 및 동측으로 세로변의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

- 여월동 9-14 : 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(소로3-208호선)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 상대보호구역(엄지유치원-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.)), <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경35192 (1)

소재지: 경기도 부천시 오정구 여월동 9-14 파인하우스 3층301호

용도: 다세대주택

감정가: 228,000,000원

토지면적: 27.70㎡ (약 8.38평)

토지지분: 27.7㎡ (약 8.38평)

건물면적: 45.83㎡ (약 13.87평)

건물지분: 45.83㎡ (약 13.87평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 토지거래허가구역, 대항력있는임차인(확인필요), HUG 인수조건 변경, 선순위임차권(확인필요)

주의사항: 토지거래허가구역 관련 확인 필요 (2025.8.26.~2026.8.25.)

1.1. 입지조건

본건은 경기도 부천시 오정구 여월동에 위치하며, '까치울중학교' 북측 인근에 자리 잡고 있습니다.

주변은 다세대주택, 단독주택, 아파트, 학교, 각종 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (갑7, 접수 2025-12-02).

등기부 요약:

* 소유권 이전: 주식회사제이에이컨설턴트(갑2, 2020-03-09), 김태영(갑3, 2022-02-14), 윤석연(갑6, 2022-11-15)

* 주택임차권: 진병강(을1, 2024-05-28), 340,000,000원. (전입 2022-03-22, 확정 2022-02-21)

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(진 )

* 보증금: 340,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-03-22

* 확정일자: 2022-02-21

* 배당신고일자: 2024-05-28

* 대항력: 없음

권리분석 의견:

* 을구 1번 주택임차권(진 )은 등기부상으로는 2024년 5월 28일에 등기되었으나, 임차인 현황상 '대항력 없음'으로 표기되어 있습니다.

* 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 을구 순위 1번 주택임차권이 언급되었으나, '주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨'이라는 단서가 있어 최종적으로는 말소될 가능성이 높습니다.

* 말소기준권리인 주택도시보증공사의 강제경매(갑7)보다 선순위인 권리들은 낙찰과 동시에 말소됩니다. 을1 주택임차권의 등기 접수일(2024-05-28)이 강제경매 접수일(2025-12-02)보다 앞서 있으나, '대항력 없음' 및 '말소동의 확약서' 제출 사실로 미루어 볼 때 인수되는 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

* 따라서 본 건은 인수되는 임차보증금 없이 낙찰자가 모든 권리를 승계받는 일반적인 경매 물건으로 보입니다.

1.3. 상권분석

주변 시세 분석:

* 최근 매매 사례 분석 결과, 주변 다세대 주택의 거래가는 다음과 같습니다.

* 부원아트빌 (2003년식, 38.36㎡): 2025년 12월 24일 7,500만원 (약 646만원/평)

* 에스디위너스빌 (2014년식, 40.66㎡): 2025년 12월 1일 18,600만원 (약 1512만원/평)

* 세븐캐슬 (2020년식, 52.2㎡): 2025년 12월 6일 27,000만원 (약 1709만원/평)

본건 '파인하우스'는 2018-2019년경 건축 허가 및 사용 승인이 이루어진 것으로 보입니다 (건축물표제부 기반).

건물 면적 45.83㎡ (약 13.87평) 기준으로, 신축 연도가 유사한 에스디위너스빌(2014년식) 및 세븐캐슬(2020년식)의 평당 가격(약 1512만원 ~ 1709만원)을 적용할 때, 본건의 적정 시세는 약 20,800만원 ~ 23,600만원 수준으로 추정됩니다.

감정가 228,000,000원은 시장 시세 범위 내에 있습니다.

1.4. 생활정보

주변에 까치울중학교가 있어 교육 환경이 양호합니다.

단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등 다양한 주거 및 편의시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

대중교통 이용이 편리하며, 차량으로의 접근성도 좋습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본건 소재지는 현재 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 허가 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다. 낙찰 후 거래 시 허가 요건을 충족해야 하므로, 외국인이나 특정 법인의 경우 주의가 필요합니다. (보고서 작성 시점 2026년 7월은 허가 기간 내입니다.)

* 임차인 관련 불확실성: 임차인 현황상 '대항력 없음'으로 표기되었으나, '대항력있는 임차인', '선순위 임차권'이라는 특이사항이 함께 기재되어 혼선을 줄 수 있습니다. 그러나 등기부상 주택임차권(을1)이 말소 예정이며, HUG의 말소동의 확약서 제출로 인해 낙찰자가 인수할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 그럼에도 불구하고, 입찰 전 현장 확인 및 관련 서류 재확인은 필수적입니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부천시 오정구 여월동에 위치한 다세대주택으로, 교육 및 생활 편의시설 접근성이 우수한 입지입니다.

감정가가 적정 시장 시세 범위 내에 있으며, 권리분석상 인수되는 임차보증금이 없는 것으로 판단되어 비교적 안전하게 접근할 수 있는 물건입니다.

다만, 토지거래허가구역 지정 및 임차인 관련 서류상의 불일치 가능성 등은 추가적인 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 학교와 생활 편의시설 인접, 교통 편리

* 권리관계 명확성: 인수되는 임차보증금 없음 (다만, 최종 확인 필요)

* 적정 감정가: 시장 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 접근 가능

1.8. 예상 입찰가

감정가: 228,000,000원

주변 시세 및 본건 면적(약 13.87평)을 고려한 적정 시세 범위: 약 20,800만원 ~ 23,600만원

인수되는 임차보증금이 0원으로 가정 시, 예상 입찰가는 감정가 수준 또는 시세 범위 상단에서 결정될 수 있습니다.

토지거래허가구역 이슈 및 임차인 관련 최종 확인 필요성을 감안하여, 신중한 접근이 요구됩니다.

보수적으로 접근 시: 감정가의 90% ~ 100% 수준 (약 205,200,000원 ~ 228,000,000원)

적극적으로 접근 시: 시세 범위 하단 ~ 상단 수준 (약 208,000,000원 ~ 236,000,000원)

따라서, 본건의 예상 입찰가는 약 210,000,000원 ~ 230,000,000원 사이에서 결정될 것으로 예상됩니다.

입찰 참여 전, 반드시 현장 방문 및 권리관계, 토지거래허가 요건 등을 최종 확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.