나이스옥션 법원경매 평택 2025타경42875 [1] 경기도 평택시 칠원동 542 평택지제역동문굿모닝힐맘시티1단지 102동 10층1004호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2025.11.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기조 퍙택시 칠원동 소재 '평택새빛초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 인근은 아파트단지, 단독주택 및 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건 단지까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는등 대중교통 이용여건은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 26층건 내 제10층 제1004호로서, 외 벽 : 석재 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감. 내 벽 : 벽지 및 타일마감. 창 호 : 하이샤시 이중창호임.

이용상태

현황 '아파트'로 이용중임.(후면 건물개황도 참조.)

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수 설비, 화재탐지 설비, 승강기 설비, 도시가스 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로대비 등고평탄한 평지의 토지로서 현황 "아파트건부지"로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 로폭 20M 내외의 포장도로와 연계된 진입로가 소재하며, 서측으로 로폭 18M 내외의 포장도로와 연계된 진입로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역(신촌지구) , 소로1류(폭 10m~12m)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역((가칭)신촌중학교(교육지원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(평택새빛초등학교(교육지원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역((가칭)신촌중학교(교육지원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건번호

평택지원 2025타경42875 (1)

1.2. 소재지

경기도 평택시 칠원동 542 평택지제역동문굿모닝힐맘시티1단지 102동 10층1004호

1.3. 용도

아파트

1.4. 감정가

348,000,000원

1.5. 면적

토지면적: 59.73㎡ (약 18.07평)

토지지분: 59.7348㎡ (약 18.07평)

건물면적: 84.97㎡ (약 25.70평) (공급면적 기준)

건물지분: 84.9718㎡ (약 25.70평) (공급면적 기준)

1.6. 매각대상

토지 및 건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

OOOOOO

1.9. 건축물 정보

아파트명: 평택지제역동문굿모닝힐맘시티1단지

동/호수: 102동 10층 1004호

사용승인일: 2019년 8월 27일

건물 구조: 철근콘크리트구조

총 층수: 26층 (본건 10층)

세대수: 852세대

총 주차대수: 938대 (지하 844대, 옥내 94대)

복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소

전기차 충전기: 지하 19대

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 칠원동 소재 '평택새빛초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 단독주택 및 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

단지까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(신촌지구), 소로1류, 중로1류, 중로2류, 가축사육제한구역, 상대보호구역(평택새빛초등학교 등), 절대보호구역(신촌중학교 등)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부요약

말소기준권리: 2023년 6월 9일 접수된 주식회사세빅대부의 근저당권 (을3) 입니다.

본 건 등기부 상의 모든 권리(근저당, 주택임차권, 가압류, 임의경매 등)는 말소기준권리보다 후순위이거나, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

총 채권액 합계: 1,688,023,333원

3.2. 임차인현황

* 임차인: 나규근

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023년 7월 14일

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 한국토지주택공사

보증금: 128,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023년 7월 14일

확정일자: 2023년 8월 8일

대항력: 없음

비고:

3.3. 인수보증금 합계

0원 (모든 임차인이 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.)

3.4. 권리분석요약

말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 매각으로 소멸될 예정이며, 임차인 또한 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 권리 부담은 없는 안전한 물건으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본건이 위치한 지역은 아파트 단지와 주택, 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역으로, 기본적인 상권이 형성되어 있습니다. 단지 자체의 수요와 공급이 상권 형성에 주요 요인으로 작용합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변시설

* 교육시설: 평택새빛초등학교가 북서측 인근에 위치하며, (가칭)신촌중학교와 관련한 상대/절대보호구역이 인근에 있습니다.

* 교통: 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능하며, 단지까지 차량 진출입이 원활합니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 단지 정보

아파트명: 동문굿모닝힐맘시티1단지

주소: 경기도 평택시 칠원동 542

사용승인일: 2019년 8월 27일

총 세대수: 852세대

총 건물동수: 10개동

최고층수: 27층 (본건 102동은 26층)

총 주차대수: 938대

복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소

6. 잠재적 리스크

6.1. 건축물 관련

2019년 사용승인으로 신축에 가깝지만, 일반적인 아파트의 층간 소음 등 잠재적인 문제는 고려해야 합니다.

6.2. 권리 관련

현재까지 파악된 권리 분석상 인수할 권리 부담은 없으나, 혹시 모를 미등기 채무나 유치권 존재 가능성을 배제할 수는 없으므로, 현장 방문 조사가 중요합니다.

6.3. 임차인 관련

한국토지주택공사 임차인은 확정일자는 보유하고 있으나 대항력은 없어 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 보증금 1억 2천 8백만원입니다.

6.4. 주변 환경

주변에 혐오시설이 있는지 여부는 지도 검색 및 현장 조사를 통해 추가 확인이 필요합니다. 현재까지의 정보로는 눈에 띄는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합의견

본 물건은 경기도 평택시 칠원동에 위치한 평택지제역동문굿모닝힐맘시티1단지 내 아파트입니다. 2019년 준공으로 비교적 신축이며, 준수한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 최근 평택시의 개발 잠재력과 아파트 단지로서의 기본적인 가치를 고려할 때, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득 시 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다. 다만, 다수의 가압류 및 임의경매 개시 결정이 있었던 점은 시장의 변동성을 나타낼 수 있으므로, 입찰 시 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자포인트

* 최신 건축 연식: 2019년 사용승인으로 상품성이 우수합니다.

* 평택시의 성장 잠재력: 지속적인 개발 사업 추진으로 인한 인구 유입 및 도시 발전 기대감이 높습니다.

* 역세권 인접성: 평택지제역 인근에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 뛰어납니다.

* 시세 차익 가능성: 감정가 및 최근 실거래가 대비 저평가된 매물일 경우, 낙찰 후 시세 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 348,000,000원

최근 매매 사례(전용면적 약 59.7㎡ 기준): 252,000,000원 ~ 260,000,000원 (2026년 7월)

본건 공급면적(84.97㎡) 기준으로 추정 시, 시장 가치는 약 358,000,000원 ~ 369,000,000원 수준으로 판단됩니다.

감정가가 시장 가치보다 다소 낮게 책정된 것으로 보이며, 첫 경매 진행 시 감정가 수준 또는 그 이상에서의 경쟁이 예상됩니다.

예상 입찰가 범위: 340,000,000원 ~ 360,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.