나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53887 [1] 경기도 시흥시 배곧동 223-2 배곧에토스 1층110호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 효산 · 평가일 2025.12.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 배곧동 소재 "배곧라라초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 오피스텔, 근린생활시설, 아파트단지 및 학교 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조, 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 6층 / 지상20층 건물 내 제1층 제110호로서, (사용승인일 : 2019.06.18) 외벽 : 몰탈위 페인팅 및 석재붙임 마감 등. 창호 : 섀시창호 등임.

이용상태

"근린생활시설"로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 소화·화재탐지설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 정방형 토지로, "업무시설(오피스텔), 근린생활시설" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 20미터 내외, 남동측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로 및 남서측으로 노폭 약 8미터 내외의 보행자 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건개요

사건번호: 안산지원 2025타경53887 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건정보

소재지: 경기도 시흥시 배곧동 223-2 배곧에토스 1층110호

용도: 근린상가 (업무시설(오피스텔), 근린생활시설)

감정가: 811,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 건물정보

건물명: 배곧에토스

구조: 철골철근콘크리트구조, 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

규모: 지하 6층 / 지상 20층

사용승인일: 2019년 06월 18일

건물면적: 55.95㎡ (약 16.9평)

건물지분: 55.95㎡ (약 16.9평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

총 호수: 324호

1.4. 토지정보

토지면적: 12.05㎡ (약 3.6평)

토지지분: 12.0523㎡ (약 3.6평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 배곧동 소재 "배곧라라초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 오피스텔, 근린생활시설, 아파트단지 및 학교 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통 수준임.

2.2. 교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

2.3. 도로상태

본건 북서측으로 노폭 약 20미터 내외, 남동측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로 및 남서측으로 노폭 약 8미터 내외의 보행자 도로에 각각 접해 있음.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

등기부채권 총액: 1,200,000,000원

3.2. 말소기준권리

을1: 근저당권, 우리은행, 2019년 08월 16일 접수, 600,000,000원 (말소기준권리)

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 등 인수되는 권리 없음)

3.4. 임차인 현황

임차인: 김

보증금: 20,000,000원

차임: 2,000,000원

전입일자(사업일자): 2022년 11월 04일

확정일자: 미상

배당신고일자: 미상

대항력: 없음

비고: 대항력이 없으므로 경매 절차 진행 시 명도 대상임.

3.5. 분석 요약

인수 보증금 합계: 0원

말소기준권리인 우리은행 근저당권(을1) 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정임. 특이사항 없이 권리관계는 명확함.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 배곧동은 신도시 개발 지역으로, 주거 및 상업 시설이 복합적으로 발달하고 있음. 주변에 아파트 단지, 오피스텔, 학교 등이 밀집해 있어 유동인구가 꾸준히 유지될 수 있는 환경임.

4.2. 건물 내 위치

지상 1층 110호에 위치하여 접근성이 용이하며, 근린상가 및 업무시설로 활용 가능한 복합적인 상권의 이점을 누릴 수 있음.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

인근에 배곧라라초등학교가 있으며, 아파트 단지 및 상업시설이 근접하여 생활 편의시설 이용이 편리한 지역임.

5.2. 교통 인프라

주요 도로와 인접하고 버스정류장이 가까워 차량 및 대중교통 이용이 편리한 편임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/권리적 리스크

* 유동화물건: 본건은 유동화 물건으로, 통상적인 경매 물건보다 절차가 신속하게 진행될 수 있음.

* 토지이용계획: 과밀억제권역으로 지정되어 있으나, 지구단위계획구역으로 개발이 계획적으로 이루어지고 있어 향후 지역 가치 상승이 기대됨. 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 외국인 등의 주택 거래에 한정되어 있어 일반적인 상가 거래에는 큰 제약이 없을 것으로 보임.

6.2. 운영상 리스크

* 공실 리스크: 상가/업무시설의 경우 업종 및 경기 변동에 따라 공실 발생 가능성이 존재함.

* 임차인 명도: 대항력 없는 임차인이 존재하나, 명도 과정에서 예상치 못한 소요 시간이나 비용이 발생할 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 경기도 시흥시 배곧동에 위치한 근린상가 겸 업무시설로, 비교적 신축 건물(2019년 사용승인)의 1층 상가임. 주변 아파트 단지, 학교, 오피스텔 등이 밀집해 있어 기본적인 유동인구 확보가 용이한 입지 조건을 갖추고 있음. 권리관계가 명확하여 낙찰 후 소유권 확보에 큰 문제가 없을 것으로 예상됨. 다만, 유동화 물건이라는 점과 상가 임대 시장의 일반적인 공실 리스크는 고려해야 할 부분임.

8. 투자 포인트

* 입지: 배곧신도시의 중심 상권에 인접하며, 초등학교 및 대규모 주거단지 배후 수요를 확보할 수 있는 위치임.

* 건물: 2019년 준공된 현대식 건물 내 1층 상가로 상품성이 양호함.

* 권리: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없음.

* 명도: 대항력 없는 임차인이 있어 명도 절차가 비교적 수월할 것으로 예상됨.

* 미래 가치: 배곧신도시의 지속적인 개발 및 인구 유입으로 인한 상권 활성화 기대.

9. 예상 입찰가

감정가는 811,000,000원이며, 인수되는 보증금은 0원임. 예상 입찰가는 주변 시세, 건물 상태, 임대 현황, 향후 개발 계획 및 경매 시장 동향 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 함. 통상적으로 감정가의 70~80% 수준에서 입찰가가 형성되는 경향이 있으나, 본건의 개별적인 가치와 경쟁 상황에 따라 달라질 수 있음. 철저한 현장 조사와 지역 상권 분석을 통해 합리적인 입찰가를 산정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.