나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35172 [1] 경기도 부천시 오정구 고강동 288-4 유창팰리스14차 3층303호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: MS · 평가일 2025.12.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 오정구 고강동 소재 "수주초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 동유형의 다세대주택이 주를 이루는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 버스정류장이 근거리에 위치하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 중 3층 303호로서 외벽 : 타일 붙임. 내벽 : 벽지 마감 등 창호 : 알미늄샤시 창호 등

이용상태

다세대주택으로 이용 중임

설비내역

위생 및 급.배수시설. 승강기, 도시가스 시설 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 평지로 다세대주택 부지임.

인접 도로상태등

남동측으로 세로의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접함), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독.다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.)).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경35172 (1)

소재지: 경기도 부천시 오정구 고강동 288-4 유창팰리스14차 3층303호

용도: 다세대주택

감정가: 298,000,000원

토지면적: 33.23㎡ (약 10.05평)

건물면적: 56.04㎡ (약 16.95평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

특이사항: 토지거래허가구역, HUG 인수조건 변경, 선순위임차권

1.1. 입지조건

1.1. 1.위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 부천시 오정구 고강동에 소재하며, "수주초등학교" 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 비슷한 유형의 다세대주택이 주로 형성된 주거지대입니다.

1.1. 2.교통상황

본 물건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1.1. 3.건물의 구조

본 물건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕의 5층 건물 중 3층 303호입니다. 외벽은 타일 마감, 내벽은 벽지 마감 등으로 이루어져 있으며, 창호는 알루미늄 샤시로 시공되었습니다.

1.1. 4.이용상태

현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

1.1. 5.설비내역

위생 및 급배수 시설, 승강기, 도시가스 시설 등이 설치되어 있습니다.

1.1. 6.토지의 형상 및 이용상태

토지는 가장형의 평지로 다세대주택 부지로 이용되고 있습니다.

1.1. 7.인접 도로상태

물건지 남동측으로 세로의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.1. 8.토지이용계획 및 제한상태

본 물건은 제2종일반주거지역에 속하며, 소로3류(폭 8m 미만) 도로에 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 항공표면, 상대보호구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 특히, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있었으나, 지정 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1.말소기준권리 및 소멸되는 권리

본 사건의 말소기준권리는 인천세무서장의 압류(2023년 3월 3일)입니다. 등기부등본상 모든 후순위 권리(주택임차권, HUG 가압류, 부천시 압류, HUG 강제경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

1.2. 2.임차인 현황

임차인으로는 최환식 씨가 있으며, 보증금 316,000,000원, 차임 0원에 거주 중입니다. 전입일자는 2022년 7월 29일, 확정일자는 2022년 6월 17일입니다. 배당신고일자는 2024년 8월 12일입니다.

본 임차인은 대항력이 없는 것으로 판단됩니다.

1.2. 3.인수되는 보증금

권리분석 결과, 임차인의 보증금을 인수할 의무는 없는 것으로 파악됩니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.2. 4.기타 권리사항

HUG 인수조건 변경에 대한 구체적인 내용은 추가 확인이 필요합니다. 이는 채권자인 주택도시보증공사와 관련된 특정 조건일 수 있습니다.

1.3. 상권분석

1.3. 1.주변 시세 분석 (JSON 데이터 기반)

제공된 최근 매매 JSON 정보에 따르면, 주변 다세대주택의 거래가는 다음과 같습니다.

* 우정하이츠나동 (2001년식, 57.21㎡): 2026년 7월 2일, 15,500만원 (약 271만원/㎡)

* 대광빌라 (1989년식, 28.34㎡): 2026년 7월 1일, 7,000만원 (약 247만원/㎡)

* 골든하이츠맨션 (1998년식, 37.26㎡): 2026년 7월 1일, 8,900만원 (약 239만원/㎡)

1.3. 2.감정가와의 비교 분석

본 물건(유창팰리스14차, 2020년식, 56.04㎡)의 감정가는 298,000,000원 (약 532만원/㎡)입니다.

제공된 JSON의 거래 사례들은 본 물건보다 건축 연도가 오래되었고, 면적은 유사하거나 작은 편임에도 불구하고 거래 금액이 감정가의 약 절반 수준(7,000만원 ~ 15,500만원)에 불과합니다. 이는 본 물건의 감정가가 실제 시장 시세보다 상당히 높게 책정되었을 가능성을 시사합니다.

JSON 거래 사례의 단위 면적당 가격을 기준으로 추정할 때, 본 물건(56.04㎡)의 현재 시장 시세는 대략 1억 3천만원에서 1억 5천만원 선으로 예상해 볼 수 있습니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1.교통 및 편의시설

* 교통: 차량 진입이 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다.

* 교육: 수주초등학교가 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

1.4. 2.주변 환경 (혐오시설 포함)

본 물건은 동유형의 다세대주택이 밀집한 주거지역에 위치하고 있습니다.

인근 지역(고강동 288-4 일대)에 대한 혐오시설 존재 여부를 검색한 결과, 특별히 언급되거나 알려진 혐오시설 정보는 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1.토지거래허가구역 관련

본 물건 소재지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정된 바 있습니다 (2025.8.26.~2026.8.25.). 현재 날짜(2026년 9월) 기준으로 허가 기간이 경과하였으므로, 현행 규정상 허가 없이 취득 가능할 수 있으나, 관련 법규의 변동 가능성 및 해석에 따른 변수가 있을 수 있으므로 최종 취득 시점에 반드시 관련 기관에 확인해야 합니다.

1.5. 2.감정가 대비 시세 차이

제공된 JSON 시장 거래가를 기준으로 추정한 시세와 감정가(298,000,000원) 사이에 큰 격차가 존재합니다. 이는 유찰 가능성을 높이며, 입찰가 산정에 신중한 접근이 필요합니다.

1.5. 3.기타 특이사항

'HUG 인수조건 변경'에 대한 구체적인 내용은 확인이 필요하며, '임대관계 미상'으로 현재 공실 여부 및 임차인과의 협의 필요성 등에 대한 정보가 부족합니다. 다만, 권리분석상 대항력 있는 임차인은 없습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2020년에 준공된 비교적 신축 건물인 유창팰리스14차 다세대주택입니다. 권리관계가 명확하고 임차인 관련 인수 부담이 없어 권리적 측면에서는 안정적입니다. 입지 조건 또한 양호한 편입니다.

그러나, 제공된 시장 시세 자료와 비교했을 때 감정가가 상당히 높게 책정되어 있어, 이에 대한 면밀한 시세 조사와 함께 전략적인 입찰가 결정이 매우 중요합니다. 토지거래허가구역 지정 기간 만료 관련 사항도 최종 확인이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물 (2020년 준공)

* 권리관계가 깨끗하여 인수 부담 없음.

* 생활 편의 및 교통 접근성이 양호한 주거 입지.

* 감정가 대비 낮은 시세로 추정되어, 유찰 시 저가 매수 기회 존재.

1.8. 예상 입찰가

분석 결과, 본 물건의 현재 시장 시세는 제공된 JSON 거래 사례를 바탕으로 추정 시 약 1억 3천만원 ~ 1억 5천만원 수준으로 판단됩니다.

감정가 2억 9천 8백만원 대비 현저히 낮은 시세 추정치이므로, 첫 경매 기일 유찰 가능성이 높습니다.

추정 적정 입찰가 범위: 110,000,000원 ~ 130,000,000원

이는 현 시세 및 잠재적 리스크를 고려한 보수적인 추정치이며, 실제 입찰 시에는 반드시 현장 방문을 통한 물건 상태 확인 및 추가적인 시장 조사를 바탕으로 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.