나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53782 [1] 경기도 안산시 상록구 일동 609-17 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 일동에 소재하는 ’안산대학교’ 서측 인근에 위치하는 다세대주택 3층 301호로 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 소규모 공원 등이 혼재하는 지대로 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건은 인근에 시내버스정류장이 소재하고 본건까지 차량접근이 가능한 바 교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 및 조적조 평스라브지붕 3층 중 3층 301호로 외 벽: 석재붙임 마감 내 벽: 벽지 마감 및 일부 타일 마감 창 호: 하이 샷시 이중 창호입니다.

이용상태

본건은 다세대주택(방3, 거실, 현관, 발코니, 주방, 욕실2 등)으로 이용중입니다.

설비내역

본건은 급배수설비, 위생설비, 소화설비, 화재탐지설비, 주차장설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 대체로 정방형 평지로 다세대주택 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건은 남서측으로 노폭 약 6미터의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(석학유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(안산대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(이솝유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 김동휘)로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다.’는 내용의 확약서가 2026.04.21. 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 안산지원 2025타경53782 (1)

* 소재지: 경기도 안산시 상록구 일동 609-17 3층301호 (신주소: 경기도 안산시 상록구 웃말4길 7)

* 건물구조: 철근콘크리트조 및 조적조 평스라브지붕 3층 중 3층 301호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 170,000,000원

* 토지면적: 45.37㎡ (약 13.72평)

* 건물면적: 74.61㎡ (약 22.57평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 일동에 소재하며, '안산대학교' 서측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 소규모 공원 등이 혼재하는 지대로, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황

인근에 시내버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근도 용이합니다. 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 인접 도로상태

본건은 남서측으로 노폭 약 6미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구, 소로3류로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 교육환경 보호구역(석학유치원, 안산대학교, 이솝유치원), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역에 해당합니다. 외국인 등이 토지거래계약 시 허가를 받아야 하는 구역(2025.8.26.~2026.8.25.)으로도 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리

본건 부동산에 설정된 권리 중 말소기준권리는 2021년 10월 29일 접수된 국민건강보험공단의 압류입니다.

* 인수되는 권리

주택도시보증공사(양도전:임차인 김동휘)로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다.’는 내용의 확약서가 2026년 4월 21일 제출되었습니다. 이를 통해 본건은 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되며, 낙찰자가 인수하는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 이준석

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-05-01

대항력: 없음

비고: 권리분석상 특이사항 없음

* 임차인: 임우선

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-05-01

대항력: 없음

비고: 권리분석상 특이사항 없음

* 임차인: 주택도시보증공사(임차인 김동휘)

보증금: 151,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-06-24

확정일자: 2021-05-14

배당신고일자: 2023-07-24

대항력: 없음 (주택도시보증공사 제출 확약서에 따라 대항력 포기)

비고: HUG 인수조건 변경 및 확약서 제출로 인해 대항력 없음으로 판단됨.

* 인수 보증금 합계

0원 (주택도시보증공사 제출 확약서에 따라 보증금 관련 권리 문제가 정리될 예정임)

1.3. 상권분석

* 주변 매매/임대 시세

최근 공개된 주변 다세대주택 매매 정보를 분석한 결과는 다음과 같습니다.

* 2026년 7월 6일 거래: 경기도 안산시 상록구 일동 623-9번지, 48.32㎡ (약 14.6평) / 2001년식 / 3층 / 105,000,000원 (약 217만원/㎡)

* 2026년 7월 2일 거래: 경기도 안산시 상록구 일동 552-1번지, 79.86㎡ (약 24.1평) / 2010년식 / 3층 / 185,000,000원 (약 232만원/㎡)

* 2026년 7월 2일 거래: 경기도 안산시 상록구 일동 660-9번지, 73.155㎡ (약 22.1평) / 2002년식 / 3층 / 150,000,000원 (약 205만원/㎡)

* 시세 분석

본건의 건물면적은 74.61㎡ (약 22.57평)입니다. 주변 시세는 면적별로 평당 약 678만원에서 767만원 수준으로 형성되어 있습니다. 본건과 유사한 면적대의 물건 시세(약 205만원~232만원/㎡)를 고려할 때, 현재 감정가 170,000,000원(약 228만원/㎡)은 시장가와 유사하거나 약간 높은 수준으로 판단됩니다.

본건이 위치한 일동 지역은 다세대주택 밀집 지역이며, 안산대학교와 인접해 있어 학생 및 직장인 등 임대 수요가 꾸준히 존재할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설

단지 주변에 근린생활시설과 소규모 공원이 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교육시설

안산대학교가 인근에 있으며, 석학유치원, 이솝유치원 등 교육 시설이 위치하여 자녀 교육 환경으로도 고려할 수 있습니다.

* 교통시설

인근 시내버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능하며, 차량을 이용한 주요 도로 접근성이 양호한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 확약서 효력

주택도시보증공사의 임차인 대항력 포기 확약서 제출로 인해 명도 위험이 크게 감소하나, 만약 예상치 못한 법적 분쟁 발생 시 인수 부담이 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다. 그러나 HUG가 채권자이자 경매 신청인임을 감안할 때, 이는 매우 낮은 가능성으로 판단됩니다.

* 시장 변동성

부동산 시장은 언제든 변동성을 가질 수 있습니다. 향후 부동산 시장 침체 시 가격 하락의 위험이 있을 수 있습니다.

* 주변 혐오시설

제공된 정보와 일반적인 주변 환경 분석 결과, 본건 주변에 혐오시설로 간주될 만한 시설은 특별히 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 안산시 상록구 일동에 위치한 다세대주택으로, 안산대학교 인근에 자리 잡고 있어 주거 및 임대 수요 측면에서 안정적인 가치를 기대할 수 있습니다. 가장 큰 강점은 주택도시보증공사(HUG)의 확약서 제출로 인해 기존 임차인의 대항력이 소멸되어 낙찰 후 명도에 대한 부담이 매우 적다는 점입니다. 감정가는 170,000,000원이지만, 최근 유사 면적 및 연식의 다세대주택 실거래가를 고려하면 시장가는 약 163,000,000원 수준으로 추정됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 명도 리스크 최소화

HUG의 확약서로 인해 임차인 관련 권리 문제가 해소되어, 명도 과정에서 발생할 수 있는 시간적, 금전적 위험이 현저히 낮습니다.

* 안정적인 입지

대학교 인근 지역은 꾸준한 임대 수요가 발생하여 안정적인 임대 수익 창출 또는 향후 자산 가치 유지에 유리합니다.

* 깨끗한 권리 관계

말소기준권리 이후 모든 권리가 말소될 예정이므로, 인수 부담 없이 안전하게 소유권을 취득할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과와 감정가를 종합적으로 고려하였을 때, 본건의 적정 입찰가는 160,000,000원에서 165,000,000원 사이로 판단됩니다.

현재 시장가 수준인 약 163,000,000원을 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적인 전략이 될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.