나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53539 [1] 경기도 광주시 매산동 732-8 포레힐스 비동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우리 · 평가일 2025.12.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 매산동 소재 "매산 삼거리" 서측 인근에 위치하며 부근으로 단독주택 및 다세대주택, 근린생활시설, 소규모 공장 및 창고, 농경지, 임야등이 소재하며 주거지로서 의 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통인 편임

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건 다세대주택 중 4층 401호로서, 외 벽 : 치장 벽돌쌓기. 내 벽 : 벽지도배 및 벽지도배. 창 호 : 하이샷시 이중창임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.후면 ("내부개황도 및 사진" 참고)

설비내역

기본적인 위생 급.배수설비, 개별난방설비, 소방설비, 공동현관보안설비등임.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고 평탄한 자루형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 로폭 약 4-6미터 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)) 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,배출시설설치제한 지역<물환경보전법>,자연보전권역<수도권정비계획법>,공장설립승인지역<수도법>,(한강)폐기 물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>,특별대책 지역<환경정책기본법> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용 도:단독,다가구,아파트,연립,다세대)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사가 임차보증금 양수 후 2026.06.01.자로 임차보증금에 대한 우선변제권만 주장하고, 임차보증금을 전액 변제받지 못하더라도 대항력을 포기한다는 확약서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 성남지원 2025타경53539 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 광주시 매산동 732-8 포레힐스 비동 4층401호

용도: 다세대주택

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건 다세대주택 중 4층 401호

건축년도: 2016년 (사용승인일: 2016.06.14)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적

토지면적: 64.16㎡ (약 19.41평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 55.10㎡ (약 16.67평)

건물제시외면적: 0.00㎡

1.4. 감정가

감정가: 250,000,000원

1.5. 특이사항

HUG 인수조건 변경, 선순위임차권

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 매산동 소재 "매산삼거리" 서측 인근에 위치합니다. 주변으로는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 소규모 공장 및 창고, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있어 주거지로서는 보통 수준의 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통상황

차량으로 본건까지 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 형상 및 이용 상태

인접 도로와 등고 평탄한 자루형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로 상태

본건 북측으로 폭 약 4-6미터 도로에 접해 있습니다.

2.5. 토지 이용계획 및 제한 상태

계획관리지역, 성장관리구역(주거형), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 특별대책지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.) 입니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 황

* 보증금: 215,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-05-18

* 확정일자: 2022-05-20

* 배당신고일자: 2024-03-19

* 대항력: 없음

* 비고:

본건에 대한 임차인의 대항력은 없는 것으로 파악됩니다.

3.2. 등기부 현황 (말소기준권리: 2025-12-01 강제경매)

* 소유권 변동: 안은선 → 이규봉 외 1명 → 김옥섭 (매매)

* 임차권: 황인호 (215,000,000원) - 말소 예정

* 강제경매: 주택도시보증공사 (215,000,000원) - 말소기준권리

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없습니다. (주의: 지상권 개요만 명시되어 있으나, 해당 권리가 실존하는지는 추가 확인 필요)

3.4. 권리분석 특이사항

신청채권자인 주택도시보증공사가 임차보증금을 양수하였으며, 2026년 6월 1일자로 임차보증금에 대한 우선변제권만 주장하고, 임차보증금을 전액 변제받지 못하더라도 대항력을 포기한다는 확약서를 제출하였습니다. 이에 따라 임차인 황인호씨의 권리는 말소될 예정이며, 낙찰자가 인수하는 임차보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

최근 거래된 주변 유사 물건들의 시세 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 삼호맨션(연립, 1997년 준공, 84.47㎡) 2층: 2026년 5월 26일 거래, 13,000만원 (약 154만원/㎡)

* 한솔골든타운(연립, 1996년 준공, 74.64㎡) 1층: 2026년 5월 20일 거래, 8,200만원 (약 110만원/㎡)

* 리치하우스(다세대, 2015년 준공, 46.34㎡) 1층: 2026년 5월 14일 거래, 10,700만원 (약 231만원/㎡)

본건(포레힐스 비동 401호, 55.10㎡, 2016년 준공)과 유사한 연식 및 주거 형태인 '리치하우스'의 거래 사례를 참고할 때, 해당 면적(55.10㎡)의 시장가치는 약 12,700만원 (55.10㎡ * 231만원/㎡) 수준으로 추정됩니다.

다만, 감정가는 25,000만원으로 책정되어 있어, 시세와 감정가 간 상당한 차이가 존재합니다. 이는 감정평가 시점, 개별 물건의 상태, 특수 요인 등이 반영된 결과일 수 있으나, 실제 경매 진행 시에는 주변 시세를 반영한 입찰이 중요합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

본건은 주거지역 내에 위치하며, 기본적인 주거 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 편의시설

단지 주변으로 근린생활시설 및 소규모 상가가 분포되어 있어 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

5.3. 교육 및 교통

인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 용이하며, 지역 내 초등학교 및 중학교 등 교육시설 접근성은 보통 수준으로 파악됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 이용 규제

본건은 계획관리지역, 성장관리구역, 자연보전권역 등 다양한 도시계획 및 환경 관련 규제를 받고 있습니다. 특히 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있어 향후 거래 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

6.2. 주변 환경

주변에 농경지, 임야, 소규모 공장 및 창고 등이 혼재되어 있어 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없으나, 이러한 시설들이 존재할 가능성에 대한 고려가 필요합니다. (직접적인 혐오시설의 존재는 확인되지 않았습니다.)

6.3. 감정가 대비 시세 차이

감정가 25,000만원 대비 최근 유사 물건의 실거래가는 10,000만원 초반대로, 약 50% 가량의 차이가 발생하고 있습니다. 이는 향후 낙찰가 산정에 중요한 변수가 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 광주시 매산동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 신축(2016년 준공)에 해당합니다. 권리관계가 명확하고 낙찰자가 인수할 임차보증금이 없어 권리분석상의 부담은 적은 편입니다. 다만, 최근 주변 유사 다세대주택의 실거래가와 비교했을 때 감정가가 높게 책정되어 있어, 시세 반영에 대한 신중한 접근이 요구됩니다. 주변 환경은 주거와 기타 시설이 혼재된 지역입니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 다세대주택으로 향후 상품 가치 유지 및 상승 잠재력 보유.

* HUG 인수조건 변경 및 임차인의 대항력 포기로 인해 인수 부담금(임차보증금) 없음.

* 명확한 말소기준권리로 권리관계가 깔끔한 편.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 250,000,000원이나, 유사 물건의 최근 실거래가를 고려할 때 적정 시장 가격은 120,000,000원 ~ 140,000,000원 수준으로 판단됩니다.

감정가와 시세 간의 큰 격차를 감안하여, 무리한 고가 입찰보다는 시세 수준에 근접한 가격으로 신중하게 접근하는 것이 바람직합니다.

최근 거래된 면적(46.34㎡) 및 건물 연식(2015년)이 유사한 '리치하우스'의 매매가(10,700만원)를 기준으로, 본건의 면적(55.10㎡)을 고려한 예상 시세는 약 12,700만원입니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 130,000,000원 ~ 145,000,000원 범위 내에서, 시장 상황 및 경쟁 입찰자들의 성향을 고려하여 결정하는 것을 추천합니다.

보수적으로 접근한다면 130,000,000원을 시작으로, 낙찰 가능성을 높이기 위해서는 140,000,000원 수준까지 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.