나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35223 [1] 경기도 부천시 오정구 고강동 377-16 승민리치빌 가동 5층502호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해맑은 · 평가일 2025.12.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 부천시 오정구 고강동 소재하며, 고강초등학교 서측 인근에 위치합니다. 대상물건 주위는 소규모 공동주택 및 일부 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통 입니다.

교통상황

대상물건까지 차량 출입이 가능하며, 근거리에 서해선 원종역이 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통시 됩니다.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상 5층 건물 내 제5층 제502호로서, (사용승인일 : 2019.04.30) 외 벽 : 벽돌무늬 타일 붙임 마감 등 창 호 : 하이새시 창호 등입니다.

이용상태

대상물건은 기준시점 현재 '공동주택(도시형생활주택-단지형다세대)'으로 이용 중입니다. 폐문 부재상태로서 내부를 확인하지 못 하였습니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 개별난방 설비, 필로티주차장 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형에 가까운 토지로서, '공동주택,근린생활시설'의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

서측으로 폭 약 6미터의 도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 상대보호구역(고강초-교육청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 대상물건은 제시외건물㉠이 소재하고 있는 바, 평가목적을 고려하여 개략적으로 측정하여, 구조, 이용상황, 현상 및 관리상태 등을 고려하여 관찰감가법을 병용하여 감정평가 하였으니 일괄매각 여부를 확인하시기 바랍니다.

물건 비고

제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 부천지원 2025타경35223 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사(HUG)

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 부천시 오정구 고강동 377-16 승민리치빌 가동 5층502호

건물명: 승민리치빌 가동

건물구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕

사용승인일: 2019년 04월 30일

용도: 도시형생활주택 (공동주택-단지형다세대)

1.3. 면적 정보

토지면적: 48.65㎡ (약 14.72평)

토지지분: 48.65㎡ (약 14.72평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 67.48㎡ (약 20.41평) (전용면적 기준)

건물지분: 67.48㎡ (약 20.41평)

건물 제시외면적: 3.00㎡ (약 0.91평)

1.4. 감정가 및 매각 대상

감정가: 379,900,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.5. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 토지거래허가구역, HUG 인수조건 변경, 선순위임차권 (등기부상 말소 확인 필요)

주의사항: 제시외 건물 포함

기타: 건물 내부 확인 불가 (폐문 부재)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

대상 물건은 경기도 부천시 오정구 고강동 소재하며, 고강초등학교 서측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 소규모 공동주택과 근린생활시설이 혼재되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 서해선 원종역이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다. 전반적인 교통 여건은 보통시됩니다.

서측으로 폭 약 6미터의 도로에 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

- 용도지역: 제2종일반주거지역

- 지구/구역: 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 항공표면, 상대보호구역(고강초-교육청문의), 과밀억제권역

- 기타: 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등 토지거래허가구역, 2025.8.26.~2026.8.25.)

3. 권리분석

3.1. 등기부등본 요약

소유권보존: 2019.05.10 (김영주 외 1명)

공유자전부이전: 2021.04.30 (김원조)

압류 (말소기준권리): 2021.08.31 (수원시)

주택임차권 (정영춘): 2023.05.15 (말소)

강제경매개시결정: 2025.12.02 (주택도시보증공사, 353,000,000원)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(정영춘)

보증금: 353,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021.04.20

확정일자: 2021.04.02

대항력: 없음 (등기부상 말소 확인)

비고: HUG 보증으로 인한 임차권으로 추정되나, 등기부상 말소 처리되어 인수 대상이 아닐 것으로 판단됩니다.

* 임차인: 정현주

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025.03.12

대항력: 없음 (최근 전입으로 권리 주장 어려움)

비고:

인수 보증금 합계: 0원 (등기부상 말소 기준으로 판단)

3.3. 말소기준권리 및 인수되는 권리

말소기준권리: 2021.08.31 수원시 압류

매각으로 인해 소멸되는 권리:

- 소유권보존, 공유자전부이전

- 수원시 압류 (말소기준권리)

- 기타 등기된 모든 압류 및 가압류

- 을3 주택임차권 (정영춘) (등기부상 말소되어 인수 대상 아님)

- 강제경매개시결정 (주택도시보증공사)

인수되는 권리:

- 등기부등본상 명확히 인수되는 권리는 확인되지 않습니다.

- 다만, "선순위임차권, HUG 인수조건 변경"이라는 특이사항은 등기부상 말소와 상반되는 정보이므로, 입찰 전 반드시 법원 현황조사를 통해 최종 권리관계를 재확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석 (최근 매매 사례)

제공된 최근 매매 정보는 대부분 2000년대 초반 또는 1990년대에 건축된 다세대 주택들이며, 면적과 층수가 본건과 차이가 있습니다.

- 사례 1: '우정하이츠나동' (2001년 건축, 57.21㎡) 2026년 7월 2일 거래, 155,000,000원 (약 895만원/평)

- 사례 2: '대광빌라' (1989년 건축, 28.34㎡) 2026년 7월 1일 거래, 70,000,000원 (약 817만원/평)

- 사례 3: '골든하이츠맨션' (1998년 건축, 37.26㎡) 2026년 7월 2일 거래, 89,000,000원 (약 790만원/평)

본건은 2019년 건축으로 비교적 신축에 해당하나, 제시된 최근 매매 사례들의 건축 연도가 오래되어 직접적인 비교에 한계가 있습니다.

제시된 사례들을 기준으로 평당 시세를 산정했을 때, 약 790만원 ~ 895만원 수준입니다.

본건 면적(20.41평)에 이를 적용 시, 약 1억 6천만원 ~ 1억 8천만원 수준의 시세를 추정할 수 있습니다.

4.2. 동일 단지/건물 시세

동일 단지(승민리치빌) 내 또는 바로 인접한 신축(2019년 준공) 다세대 주택의 최근 실거래가 정보는 제공되지 않아 정확한 시세 파악에 어려움이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 이용 상태

현재 '공동주택(도시형생활주택-단지형다세대)'으로 이용 중입니다. 다만, 내부 확인이 불가하여 정확한 내부 상태는 알 수 없습니다. 기본적인 위생, 급배수, 승강기, 개별난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 편의시설

주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 편의시설 이용은 가능할 것으로 예상됩니다. (구체적인 혐오시설 등 부정적 시설에 대한 정보는 외부 검색이 불가하여 제공되지 않습니다.)

5.3. 교육시설

고강초등학교가 인근에 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 미확인

현재 폐문 부재 상태로 내부 확인이 불가능하여, 실제 내부 상태, 관리 상태, 하자 여부 등을 파악하기 어렵습니다. 이는 인수 후 예상치 못한 수리 비용 발생 가능성을 높입니다.

6.2. 제시외 건물 포함

매각 대상에 제시외 건물이 포함되어 있습니다. 이는 별도의 철거 또는 협상 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

6.3. 토지거래허가구역

대상 물건은 토지거래허가구역 내에 있으므로, 법인 또는 외국인이 취득 시 토지거래허가를 받아야 합니다. (허가 기간 2025.8.26.~2026.8.25.)

6.4. 권리관계의 모호성

등기부상 '주택임차권'이 말소 처리되어 인수 대상이 아닐 것으로 판단되나, 물건 보고서 상의 "선순위임차권, HUG 인수조건 변경" 문구는 혼선을 야기할 수 있습니다. 법원 현황 조사 결과, 임차권의 실제 존속 여부 및 HUG 관련 조건 등을 반드시 확인해야 합니다.

6.5. 신규 전입 임차인

정현주 임차인이 2025년 3월 12일에 전입된 것으로 보입니다. 이는 경매 절차 개시 이후의 전입일 가능성이 높아 대항력 확보가 어렵겠지만, 점유 관계 파악은 필요합니다.

7. 종합의견

본건은 2019년에 준공된 비교적 신축인 도시형생활주택으로, 입지 및 교통 여건은 보통 수준입니다. 그러나 제공된 최근 매매 사례들을 분석한 결과, 본건의 감정가(3억 7,990만원)는 시장 시세(약 1억 6천만원 ~ 1억 8천만원 추정) 대비 매우 높은 것으로 판단됩니다. 권리 관계상 말소기준권리 이후의 모든 등기는 말소될 것으로 보이며, 특히 주택도시보증공사의 임차권이 등기부상 말소 처리된 점은 긍정적이나, 관련 특이사항과의 괴리로 인해 명확한 확인이 필수적입니다. 내부 미확인, 제시외 건물 포함, 토지거래허가구역 등은 추가적인 리스크 요인입니다.

8. 투자포인트

* 비교적 신축 건물 (2019년 준공)

* 경기도 부천시 역세권 인근 입지

* 권리 관계상 인수될 보증금이 없는 것으로 판단 (등기부상 말소 기준)

9. 예상입찰가

감정가 379,900,000원 대비 최근 실거래가 기준 시세는 현저히 낮은 1억 6천만원 ~ 1억 8천만원 수준으로 파악됩니다.

채권자인 주택도시보증공사의 채권액(353,000,000원)이 감정가와 유사하며, 임차권이 말소된 상태라면 법원 경매 절차에 따라 채권액을 기준으로 낙찰될 가능성도 배제할 수 없습니다.

다만, 시장 시세를 근거로 하며 권리 관계를 최우선으로 고려할 때, 무리한 고가 입찰은 지양해야 합니다.

권리 분석상 인수 부담이 없다는 전제 하에, 시세와의 괴리가 큰 점과 낙찰 후 내부 수리비 등을 감안하여, 보수적으로 접근 시 220,000,000원 ~ 270,000,000원 사이에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

현 시점에서의 권장 입찰가는 250,000,000원입니다.

본 예상 입찰가는 제공된 정보와 시장 분석에 기반한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 현장 방문, 법원 조사, 관련 전문가 상담 등을 통해 면밀히 검토 후 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.