나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35180 [1] 경기도 김포시 하성면 마곡리 610 골드스카이빌 101동 2층202호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인이감정 · 평가일 2025.12.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 하성면 마곡리 소재 ´하성초등학교´ 남측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설,답 및 다세대주택 등으로 이루어진 지역임

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근 교통시설 및 간선도로와의 거리, 편의성 등 고려 시 제반 교통상황은 보통수준임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 내 2층 202호로서, 외벽: 인조석 및 벽돌붙임 마감 등, 창호: 하이새시창호 등임.

이용상태

연립주택으로 이용중임

설비내역

위생 및 급배수 설비, 난방설비, 승강기 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 10미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(국지도로)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(하성초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)(위탁지역45m(해병대 제2사단 관할지역))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 하수처리구역(하성처리분구)<하수도법> "본증명은간혹전산오류로인하여사실과다를수있으니인허가나토지매입시지역지구등의편입여부를반드시관계부서에확인받으시기바랍니다." 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 경기도 김포시 하성면 마곡리 610 골드스카이빌 101동 2층202호에 대한 경매 물건 정보를 상세히 분석하여 제공합니다.

1.1. 물건 개요

사건번호: 부천지원 2025타경35180 (1)

소재지: 경기도 김포시 하성면 마곡리 610 골드스카이빌 101동 2층202호

용도: 연립주택

감정가: 1억 3,900만원

토지면적: 22.52㎡ (약 6.81평)

토지 지분: 22.515㎡ (약 6.81평)

건물면적: 44.06㎡ (약 13.33평)

건물 지분: 44.06㎡ (약 13.33평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 감정평가 요약

본 물건은 경기도 김포시 하성면 마곡리 소재 '하성초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 답, 다세대주택 등으로 이루어진 지역입니다. 차량 출입이 가능하며, 교통 편의성은 보통 수준으로 평가됩니다. 건물은 철근콘크리트 구조의 7층 건물 중 2층에 위치하며, 연립주택으로 이용 중입니다. 위생, 급배수, 난방, 승강기 등의 설비를 갖추고 있습니다. 토지는 대체로 사다리형이며 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용 중이고, 북측으로 약 10미터 도로에 접해 있습니다.

1.3. 토지이용계획 및 제한상태

본 물건의 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 소로1류(폭 10m~12m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(하성초등학교), 제한보호구역(군사기지 및 군사시설 보호법), 성장관리권역, 하수처리구역으로 지정되어 있습니다. 특히, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상, 25.8.26.~26.8.25.)으로 지정되어 있어, 해당 기간 내 외국인 등이 토지를 취득할 경우 허가가 필요합니다. 토지 이용 계획과 관련하여 전산 오류 가능성이 있으므로, 인허가나 토지 매입 시 반드시 관계 부서에 확인받아야 합니다.

1.4. 공부와의 차이 및 기타 참고사항

공부상 현황과의 차이는 없습니다. 임대 관계는 확인되지 않았습니다 (미상).

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 경기도 김포시 하성면 마곡리 일대에 위치하며, '하성초등학교' 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 주로 다세대주택, 근린생활시설, 농지 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근은 용이하며, 인근 교통시설 및 간선도로와의 연계성을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다. 북측으로 약 10미터 폭의 포장도로에 직접 접하고 있어 차량 통행에 불편함이 없습니다.

2.3. 개발 및 규제 현황

* 도시지역, 제2종일반주거지역

* 소로1류 (폭 10m~12m)

* 가축사육제한구역

* 상대보호구역 (하성초등학교)

* 제한보호구역 (해병대 제2사단 관할 지역)

* 성장관리권역

* 하수처리구역 (하성처리분구)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등, 25.8.26.~26.8.25.)

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

본 물건의 등기부등본을 분석한 결과, 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 말소기준권리: 안산세무서장 압류 (2022.04.07.)

* 소유권이전 (2021.04.30., 권영만)

* 신탁등기 말소 (2020.08.19.)

* 압류 (안산세무서장, 서울특별시, 김포시, 남동세무서장)

* 강제경매 개시결정 (주택도시보증공사, 2025.12.02., 사건번호: 부천지원 2025타경35180)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (이연지)

* 보증금: 1억 4,900만원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021.04.12.

* 확정일자: 2021.03.19.

* 배당신고일자: 2023.04.24.

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경

3.3. 인수되는 권리 및 총 보증금

본 물건은 임차인의 대항력이 없어 모든 임차권이 매각으로 소멸될 예정입니다. 또한, 채권자인 주택도시보증공사(HUG)가 강제경매를 신청하였고, HUG가 인수하는 조건이 변경되었음을 명시하고 있습니다. 확인된 임차인의 보증금(1억 4,900만원)은 인수 대상이 아닙니다. 따라서, 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

동일 단지인 '골드스카이빌' 101,102동에서 최근 2026년 3월 18일에 전용면적 36.56㎡가 1억 400만원에 거래된 사례가 있습니다. 본 물건은 44.06㎡의 건물면적으로, 해당 거래 사례보다 약 7.5㎡ 더 넓은 면적을 가지고 있습니다.

주변 연립주택 및 다세대주택의 최근 거래 사례를 종합적으로 볼 때, 2026년 3월 신영광하이츠(84.75㎡) 1억 1,400만원, 2026년 6월 현대빌라(76.16㎡) 1억 1,800만원에 거래되었습니다.

4.2. 실거래가 비교

동일 단지 내 비슷한 면적의 연립주택이 1억 400만원에 거래된 점을 감안할 때, 본 물건의 감정가 1억 3,900만원은 다소 높게 책정된 것으로 보이나, 면적 차이와 개별 물건의 상태에 따라 달라질 수 있습니다. 다만, 최근 거래된 시세를 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 정보

* 구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕

* 층수: 총 7층 건물 중 2층

* 마감: 외벽 인조석 및 벽돌붙임, 창호 하이새시

* 이용: 연립주택

* 설비: 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비 완료

5.2. 단지 정보 (골드스카이빌)

* 준공 연도: 2018년 (골드스카이빌 101,102동 기준)

* 총 동 수: 2개 동 (101동, 102동)

* 세대 수: 총 35세대 (집합건축물대장 총괄표제부 기준)

* 주차: 총 44대 (실내 기계식 주차 44대)

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경

본 물건은 채권자이자 임차인이 주택도시보증공사(HUG)이며, 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항이 기재되어 있습니다. 이는 HUG가 채권 회수 또는 대위변제로 인해 물건을 인수할 때 적용되는 조건이 변경되었음을 의미하며, 경매 절차 진행이나 물건 인수 시 HUG의 특정 조건이 적용될 수 있음을 시사합니다.

6.2. 토지거래 허가구역

외국인 등이 해당 토지를 취득할 경우, 지정 기간(2025.08.26.~2026.08.25.) 내에 토지거래허가를 받아야 합니다. 이는 외국인 투자자에게는 제한사항으로 작용할 수 있습니다.

6.3. 군사시설 보호구역

본 물건은 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 제한보호구역(해병대 제2사단 관할 지역)에 해당합니다. 이는 해당 지역에서의 건축 행위나 이용에 일부 제한이 있을 수 있음을 의미합니다.

6.4. 기타 제한사항

'토지이용계획 및 제한상태'의 일반적인 주의사항으로, 전산 오류 가능성이 있어 실제 편입 여부를 반드시 관계 부서에 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 김포시 하성면 일대에 위치한 연립주택으로, 비교적 최근에 건축된 '골드스카이빌' 단지에 속해 있어 주거 환경이 양호할 것으로 예상됩니다. 주변 초등학교와의 인접성, 도로 접근성 등 기본적인 입지 여건은 양호한 편입니다. 권리분석상 인수할 권리나 보증금이 없어 낙찰 시 깨끗한 권리 상태로 취득할 수 있다는 장점이 있습니다. 다만, 채권자인 HUG의 인수조건 변경 이력, 토지거래허가구역 지정, 군사시설 보호구역 등에 대한 추가적인 확인이 필요합니다. 최근 실거래가와 감정가를 비교했을 때, 시세 대비 합리적인 입찰가 산정이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 동일 단지 '골드스카이빌'에 속해 있어 단지 내 가치 상승 및 관리 측면에서 유리합니다.

* 건물 준공연도가 2018년으로 비교적 신축에 해당하여 하자 발생 가능성이 낮습니다.

* 권리 분석상 인수할 부담이 없어 명확하고 깔끔한 권리 상태로 취득 가능합니다.

* 입찰 보증금 외 추가 인수 비용이 없어 예상 가능한 투자 비용 설정이 용이합니다.

9. 예상 입찰가

동일 단지 '골드스카이빌'의 최근 매매 사례(2026년 3월, 36.56㎡, 1억 400만원)를 기준으로 환산한 평당 단가는 약 940만원 수준입니다. 본 물건의 건물면적 44.06㎡(약 13.33평)에 적용하면 약 1억 2,500만원으로 추정됩니다. 감정가는 1억 3,900만원이나, 최근 실거래가와의 괴리를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. HUG 인수조건 변경 사항에 대한 추가 정보 확인이 필요하나, 인수 보증금이 없는 점을 고려하여 시세 대비 합리적인 수준에서 입찰가를 결정하는 것이 좋겠습니다.

현재 시세와 물건의 면적, 단지 가치 등을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 1억 1,500만원에서 1억 2,500만원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 권고합니다.

본 보고서는 제공된 정보를 기반으로 작성되었으며, 실제 현장 조사 및 추가적인 법률, 세무 자문을 통해 최종 의사결정을 하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.