나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35214 [1] 경기도 부천시 원미구 상동 402-1 상동아크로텔 4층415호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 상동 소재 "인천지방검찰청 부천지청" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철역(1호선 "송내역")이 소재하는 등 대중교통 이용여건은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 15층 건내 4층 415호로서 (사용승인일: 2004.09.21) 외벽: 복합판넬 및 몰탈위 페인팅 마감 내벽: 벽지 등 마감 창호: 샷시 창호 마감

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, E/V 및 난방설비 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필일단 장방형의 토지로서 업무시설(오피스텔) 및 제1,2종 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 광대로, 서측으로 노폭 약 12m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 일반상업지역,방화지구,지구단위계획구역(중동지구),중로3류(폭 12m~15m)(중로3-19) (접합),가축사육제한구역(전부제한구역),상대보호구역(초록나무유치원(부천교육지원청 문 의)),과밀억제권역. 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역,대상:단독,다가구,아파트,연립, 다세대(2025.8.26.~2026.8.25.)).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1). 임대관계: 미상임. 2). 기타사항: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 부천지원 2025타경35214 (1)

물건 종별: 오피스텔

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 부천시 원미구 상동 402-1, 상동아크로텔 4층 415호

건물 구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 4층 415호 (사용승인일: 2004.09.21)

이용 상태: 오피스텔

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 83,500,000원

토지 면적: 4.24㎡ (약 1.28평)

건물 면적 (전용 면적): 27.69㎡ (약 8.38평)

건물 연면적 (참고): 31,589.39㎡

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 부천시 원미구 상동 소재 "인천지방검찰청 부천지청" 남서측 인근에 위치합니다.

주위는 아파트, 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철 1호선 "송내역"이 소재하여 대중교통 이용 여건이 양호한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(중동지구), 중로3류(폭 12m~15m)에 해당합니다.

가축사육제한구역, 상대보호구역(초록나무유치원), 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

특히, 본 건은 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 토지거래허가구역)으로, 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 주택 거래 시 허가를 받아야 합니다. (허가 기간: 2025.8.26 ~ 2026.8.25)

3. 권리분석

3.1. 말소 기준 권리

등기부상 말소 기준 권리는 부천시의 압류 (갑8, 등기접수일자: 2023-08-02) 입니다.

3.2. 인수되는 권리

집합건물 등기부 요약 상, 공유자전원지분전부이전청구권가등기 (갑2)가 "인수"로 기재되어 있습니다. 이는 향후 권리 행사 또는 매수인이 인수해야 할 가능성이 있습니다.

을구 11번 주택임차권(홍효정)은 등기부상 말소로 기재되어 있으나, 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 언급되며 '주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨'이라는 특이사항이 있습니다. 이는 임차권의 소멸 여부에 대한 추가 확인이 필요함을 시사합니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 홍

보증금: 83,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-04-12

확정일자: 2021-05-13

배당신고일자: 2023-05-12

대항력: 없음

비고:

인수 보증금 합계: 0원

참고: 본 건 임차인은 보증금 및 차임 정보가 명확하나, 개인정보 보호를 위해 이름은 마스킹 처리되었습니다.

3.4. 등기부 요약

전유부 등기상 주요 권리 사항은 다음과 같습니다.

공유자전원지분전부이전청구권가등기 (갑2) (인수)

주택임차권 (을11) (말소, 단 물건명세서 참고)

압류 (갑8) (부천시, 말소기준권리)

가압류 (갑9) (주택도시보증공사, 말소)

강제경매 (갑10) (주택도시보증공사, 말소)

압류 (갑11) (부천세무서장, 말소)

등기부채권 총액: 93,000,000원

4. 상권분석

본건은 인천지방검찰청 부천지청 인근에 위치하여 업무시설 및 근린생활시설이 혼재된 상업지역입니다.

직장인 유동인구 및 지역 거주민 수요를 기반으로 하는 상권 특성을 보입니다.

송내역과 인접하여 역세권의 이점도 일부 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건이 속한 상동아크로텔 건물 내 및 인근에 다양한 근린생활시설이 입점해 있어 생활 편의성이 높습니다.

인천지방검찰청 부천지청 등 관공서가 인접해 있습니다.

5.2. 교육시설

상대보호구역 내 초록나무유치원이 인근에 위치합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

등기부상 "인수"로 기재된 가등기(갑2)가 존재하여, 향후 권리 행사 가능성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

을구 11번 주택임차권의 소멸 여부가 물건명세서상 불분명하게 기재되어 있어, 인수 가능성을 배제할 수 없습니다. (비록 대항력은 없는 것으로 기재되었으나, HUG 인수조건 변경 등의 변수가 존재합니다.)

6.2. 토지 관련 리스크

본 건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 2026년 8월 25일까지 허가를 받아야 합니다. 이는 매수인의 토지 취득 및 활용에 제약을 줄 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

감정평가서상 임대 관계가 "미상"으로 기재되어 있어, 현재 실제 임대 수익 및 임차 조건 파악에 어려움이 있습니다.

HUG 인수조건 변경 사항이 존재하여, 보증금 관련 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 송내역 인근 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성이 양호한 편입니다.

그러나 등기부상 인수되는 가등기, 토지거래허가구역 지정, 임차권 소멸 여부의 불확실성 등 권리 분석 및 계약 관련 잠재적 리스크가 다수 존재합니다.

이러한 리스크 요인들을 감안하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

송내역 역세권 및 주요 관공서 인접 입지

오피스텔 및 근린생활시설 복합 건물로 인한 다양한 수요 기대

향후 토지거래허가구역 해제 시 가치 상승 잠재력

적절한 낙찰가 확보 시 시세차익 기대 가능

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사 면적 오피스텔의 실거래가는 다음과 같습니다.

2025년 12월 13일: 전용면적 27.69㎡, 14층, 80,000,000원 (평당 약 954만원)

2026년 4월 29일: 전용면적 25.735㎡, 14층, 57,000,000원 (평당 약 732만원)

2026년 4월 7일: 전용면적 23.595㎡, 15층, 57,000,000원 (평당 약 798만원)

감정가는 83,500,000원 (전용면적 27.69㎡ 기준, 평당 약 1000만원)입니다.

최근 거래 사례(2026년 4월)에서 가격 하락세가 관찰되며, 감정가 대비 시세가 낮게 형성되어 있음을 알 수 있습니다. 이는 본 물건의 잠재적 가치 대비 시사하는 바가 큽니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

본 건은 등기상 인수되는 가등기, 토지거래허가구역 지정, 임차권 관련 불확실성 등의 리스크를 내포하고 있습니다.

최근 시세 하락세를 고려할 때, 감정가보다는 보수적인 접근이 필요합니다.

상기 분석과 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 65,000,000원 ~ 75,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

실제 입찰가는 권리 분석, 현장 조사 결과, 입찰 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.