나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35208 [1] 경기도 부천시 소사구 괴안동 119-16 두산마이빌 5층503호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 부천시 소사구 괴안동 소재 "부천부안초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 부근은 대상물건과 유사한 형태의 다세대주택, 단독주택, 아파트 및 소규모 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 기존 주택지대로서 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황

대상물건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 수도권1호선 역곡역이 소재하여 전반적인 대중교통 여건은 무난한 편입니다.

건물의 구조

2003.06.04 사용승인된 철근콘크리트조 철근콘크리트평스라브지붕 지상5층 건물내 제5층 제503호로서, - 외 벽 : 드라이비트 마감 등 - 내 벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등 - 창 호 : 하이샤시 및 알루미늄샤시 등으로 시공되었습니다.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있으며, 지상(1층 필로티)에 주차장이 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

남동측 및 북서측으로 각각 노폭 약 8미터 및 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있으며, 현황 출입은 남동측 도로를 이용하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(부안초-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(양지초-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상입니다. 나. 기타 참고사항 : 대상물건은 집합건축물대장상 위반건축물로 표시되어 있으니[2021.02.18, 친환경과-1734(2021.02.18)호 위반건축물 시정계고에 의거(무단증축/조립식패널조/주거/9.4㎡) 위반건축물 등재], 업무진행 및 감정평가서 활용시 유의하시기 바랍니다.

물건 비고

집합건축물대장상 위반건축물 등재

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경35208 (1)

소재지: 경기도 부천시 소사구 괴안동 119-16, 두산마이빌 5층 503호 (신주소: 경기도 부천시 소사구 부광로42번길 18)

토지면적: 23.56㎡ (약 7.13평)

건물면적: 38.02㎡ (약 11.49평) (전용면적)

건물구조: 철근콘크리트조 (2003년 6월 4일 사용승인)

감정가: 110,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

위치: 경기도 부천시 소사구 괴안동 소재 '부천부안초등학교' 북동측 인근에 위치합니다.

주변환경: 대상 물건은 주위와 유사한 형태의 다세대주택, 단독주택, 아파트 및 소규모 근린생활시설 등이 혼재된 기존 주택지대에 속해 있습니다. 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통: 대상 물건까지 차량 출입이 원활하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한 수도권 1호선 역곡역이 인근에 위치하여 수도권 접근성이 양호한 편입니다.

토지이용: 대상 토지는 인접지 및 인접 도로와 대체로 등고평탄한 사다리형으로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중입니다. 남동측 8미터, 북서측 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있으며, 현재는 남동측 도로를 주 이용 통로로 사용하고 있습니다.

토지이용계획: 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 상대보호구역(부안초, 양지초), 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

등기부 현황:

말소기준권리: 2022년 4월 12일 안산세무서장의 압류(갑5)입니다.

본건 강제경매 개시 결정은 2025년 12월 2일 주택도시보증공사의 신청에 의한 것입니다.

현재 등기부상 모든 권리(압류, 가압류, 주택임차권 등)는 말소기준권리 이후에 설정되어 경매 완료 시 소멸될 것으로 예상됩니다.

을구 3번 순위 주택임차권(김창현, 106,000,000원)은 등기부상 말소 예정이나, 물건명세서 상 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸되는 권리입니다.

임차인 현황:

주택도시보증공사(김창현)가 임차인으로 등재되어 있으며, 보증금 106,000,000원, 차임 0원입니다.

전입일자는 2020년 11월 27일, 확정일자는 2020년 11월 9일입니다.

배당신고일자는 2022년 12월 26일이며, 대항력은 없습니다.

인수되는 보증금은 0원입니다.

총 채권액: 등기부 채권 총액은 약 2,177,000,000원입니다.

1.3. 상권분석

주변 상권: 대상 물건은 주택가가 밀집된 지역으로, 지역 주민을 위한 소규모 근린생활시설이 산재해 있습니다. 대규모 상업 시설보다는 주거 생활 편의를 지원하는 상권이 형성되어 있습니다.

상가 가치: 현재 공동주택으로 이용 중이며, 상가로서의 가치보다는 주거용 부동산으로서의 가치 분석에 집중하는 것이 적합합니다.

1.4. 생활정보

교육시설: 북동측 인근에 부천부안초등학교가 위치하며, 양지초등학교 또한 인근에 있어 교육환경은 양호한 편입니다.

교통: 수도권 1호선 역곡역을 이용할 수 있으며, 인근 다수 노선의 버스 운행으로 대중교통 접근성이 좋습니다.

편의시설: 주거단지가 형성된 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

위반건축물: 집합건축물대장 상 위반건축물로 등재되어 있습니다. (2021.02.18, 친환경과-1734호, 무단증축/조립식패널조/주거/9.4㎡) 이는 향후 건축물대장 시정, 이행강제금 부과, 건물 철거 등의 문제 발생 가능성이 있으며, 재산권 행사에 제약을 줄 수 있는 중대한 사항이므로 반드시 현장 확인 및 관련 법규 검토가 필요합니다.

토지거래허가구역: 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있어, 해당 기간 내 소유권 이전 시 관련 허가를 받아야 합니다. 이는 절차적 번거로움을 야기할 수 있습니다.

HUG 인수조건 변경: 특이사항에 'HUG 인수조건 변경'이 언급되어 있어, 계약 진행 시 주택도시보증공사(HUG)의 정확한 인수 조건 및 절차에 대한 확인이 필수적입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 부천시 소사구 괴안동에 위치한 다세대주택 5층 503호입니다. 2003년 건축되어 연식에 따른 노후화는 존재할 수 있으나, 기본적인 구조 및 설비는 갖춘 상태입니다. 교통 및 교육 환경은 무난한 편입니다. 가장 주요한 리스크 요인은 집합건축물대장 상 위반건축물로 등재되어 있다는 점이며, 이는 향후 건축 관련 법규 위반에 따른 부담이 될 수 있습니다. 또한, 토지거래허가구역 지정 기간 내에 있어 소유권 이전 시 허가 절차가 필요합니다. 채권자인 주택도시보증공사의 채권액(106,000,000원)은 감정가와 유사하며, 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰자는 해당 보증금을 인수하지 않습니다.

1.7. 투자 포인트

권리관계 단순화: 대항력 있는 임차인이 없고, 등기부상 모든 권리가 말소될 예정이므로 권리관계가 깨끗한 상태로 취득 가능합니다.

실거주 적합성: 역곡역 인근의 주거지역으로서 실수요자의 접근성이 있습니다.

개선 가능성: 위반건축물 문제 해결 및 정상화 시, 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다. (단, 시정 비용 및 절차 수반)

1.8. 예상 입찰가

감정가: 110,000,000원

인근 유사 물건 시세 분석:

삼성마이빌(160-7, 2003년 준공, 49.54㎡): 2025년 12월 거래가 142,000,000원 (약 2,866,350원/㎡)

청산빌라(167-13, 1994년 준공, 36.36㎡): 2025년 12월 거래가 100,000,000원 (약 2,750,275원/㎡)

대상 물건 면적: 38.02㎡

유사 물건 시세 적용 예상가: 약 109,000,000원 ~ 115,000,000원

리스크 고려: 위반건축물, 토지거래허가구역 등의 리스크를 감안하여, 감정가 수준에서 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가 범위: 105,000,000원 ~ 115,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.