나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35176 [1] 경기도 김포시 양촌읍 양곡리 433-2 지클래스 1동 10층1003호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새한감정 · 평가일 2025.12.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 양촌읍 양곡리 소재 양곡초등학교 동측에 인접하여 위치하고 주변은 공동주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하고있음.

교통상황

본건까지 제반차량 출입가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며 제반 교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕의 14층 건물임. 외벽: 석재, 페인트 등 내벽: 타일, 벽지 등 창호: 삿시창

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임. * 별첨 내부구조도 참조

설비내역

위생설비, 급배수 설비, 소화 설비, 주차 설비(기계식) 등

토지의 형상 및 이용상태

2필일단지의 토지로서 대체로 부정형이며 업무시설(오피스텔)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 약 8-10m, 남측으로 약 3m 정도의 도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

1) 도시지역, 일반상업지역, 중로3류(폭 12m~15m)(양촌 중3-2호,보조간선도로)(접합),가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 하수처리구역(양곡처리분구)<하수도법>,토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)) 2) 도시지역, 일반상업지역, 제1종일반주거지역, 중로3류(폭 12m~15m)(양촌 중3-2호,보조간선도로)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 하수처리구역(양곡처리분구)<하수도법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.))

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 김포시 양촌읍 양곡리 433-2 지클래스 1동 10층1003호에 위치한 오피스텔입니다.

사건번호는 부천지원 2025타경35176 (1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

채권자는 주OOOOOOO입니다.

감정가는 242,000,000원입니다.

토지 면적은 12.85㎡ (약 3.89평)이며, 토지 지분도 동일합니다.

건물 면적은 76.11㎡ (약 23.02평)이며, 건물 지분도 동일합니다.

토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 김포시 양촌읍 양곡리 소재 양곡초등학교 동측에 인접하여 위치하고 있습니다.

주변은 공동주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

제반 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 무난한 편입니다.

동측으로 약 8-10m, 남측으로 약 3m 정도의 도로에 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 일반상업지역, 제1종일반주거지역이며, 중로3류(폭 12m~15m)에 접합되어 있습니다.

가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 성장관리권역, 하수처리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독다가구아파트연립다세대, 지정기간: 25.8.26.~26.8.25.)에 해당됩니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2023년 10월 17일 접수된 남동세무서장의 압류(갑5)입니다.

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 보존(갑1), 신탁말소(갑3), 공유자 지분 이전(갑4) 등이 등기되어 있습니다.

주택임차권 (을3)으로 한보현이 2020년 12월 18일 확정일자를 받고 2021년 1월 15일 전입하였으며, 보증금액은 229,000,000원입니다.

이 주택임차권은 등기부상 말소 처리되었습니다.

경매개시결정등기(갑6)는 주택도시보증공사 신청으로 2025년 12월 02일 접수되었습니다.

등기부채권 총액은 229,000,000원입니다.

물건명세서 상, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 을구 순위 3번 주택임차권등기이나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 상태입니다.

제공된 임차인 현황에 따르면, 임차인은 주택도시보증공사(한보현)이며 보증금 229,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-01-15, 확정일자 2020-12-18, 배당신고일자 2024-01-24입니다. 임차인 현황 상 대항력은 없다고 기재되어 있습니다.

다만, 특이사항 및 특수물건정보에 '대항력있는임차인', 'HUG 인수조건 변경'이 명시되어 있어, 임차인 관련하여 추가적인 확인 및 주의가 필요합니다.

권리분석 상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

본건은 오피스텔 및 근린생활시설이 복합된 건물로, 주변에 공동주택 및 다세대주택이 밀집해 있어 기본적인 배후수요가 확보되어 있습니다.

일반상업지역에 위치하여 상업 활동이 용이하며, 양곡초등학교와 인접하여 학군 수요도 일부 기대할 수 있습니다.

편의시설 및 교통시설과의 접근성이 양호하여 일반적인 상업 기능 수행에 무리가 없는 입지입니다.

최근 매매 사례를 보면, 2024년 11월 7일에 14층 76.68㎡ 유닛이 249,000,000원에 거래되었고, 2025년 11월 17일에 8층 76.11㎡ 유닛이 170,000,000원에 거래되었습니다. 이는 층수 및 거래 시점에 따라 시세 변동성이 존재함을 시사합니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 양곡초등학교가 인접해 있습니다.

* 교통: 인근 버스정류장을 통한 시내외 대중교통 이용이 가능합니다.

* 주요시설: 주변에 근린생활시설이 소재하여 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 건물시설: 철근콘크리트구조이며, 위생설비, 급배수 설비, 소화 설비, 기계식 주차 설비 등이 갖추어져 있습니다. 14층 건물에 해당 호실은 10층에 위치합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 관련 복잡성: '대항력있는임차인'이라는 언급과 'HUG 인수조건 변경' 및 '말소동의 확약서 제출'이 병존하고 있어, 임차인과의 관계 및 보증금 문제에 대한 추가적인 면밀한 검토가 필요합니다. 비록 인수 보증금 합계는 0원으로 제시되어 있으나, 예상치 못한 분쟁의 소지가 완전히 배제되지는 않습니다.

* 토지거래허가구역: 외국인 등에 대한 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 특정 매수자에게는 거래 절차상 제약이 있을 수 있습니다.

* 건축물 노후도: 2019년 준공 건물로 비교적 신축이지만, 향후 유지보수 비용 발생 가능성은 있습니다.

* 오피스텔 시장 변동성: 오피스텔 시장은 공급 및 금리 변동에 민감하므로, 향후 임대 수익률 및 시세 변동 가능성을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 김포시 양촌읍 내 신축급 오피스텔로, 학군 및 생활 편의시설 접근성이 양호하며 교통 여건도 무난합니다.

건물 자체의 구조 및 시설 상태도 양호한 편입니다.

다만, 임차인과의 관계에서 발생할 수 있는 복잡성과 HUG 관련 조건 변경 사항은 투자 시 반드시 주의 깊게 확인해야 할 부분입니다.

감정평가액 대비 최근 실거래가 수준이 유사하거나 약간 상회하는 점은 긍정적이나, 2025년 실거래가 하락 요인 분석이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔: 2019년 준공으로 비교적 최신 건물이며, 현대적인 시설을 갖추고 있습니다.

* 양호한 입지: 학교, 상업시설, 교통 등 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 안정적인 수요: 주변 주거 단지 및 상업 시설로 인해 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* HUG 보증 관련: 주택도시보증공사의 개입은 임차인 보증금 관련하여 일정 부분 안정성을 제공할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 정보와 최근 시세, 감정가를 종합적으로 고려하여 예상 입찰가를 산정합니다.

감정가는 242,000,000원입니다.

최근 매매 사례 중 최고가는 2024년 11월 7일에 거래된 249,000,000원 (14층, 76.68㎡)입니다.

가장 최근 거래인 2025년 11월 17일의 170,000,000원 (8층, 76.11㎡)은 층수 및 시점 차이를 고려해야 합니다.

본건은 10층에 위치하며, 대항력 있는 임차인 관련 복잡성이 있으나 인수 보증금은 0원으로 예상됩니다.

이러한 점들을 감안할 때, 시세 및 감정가를 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

예상 입찰가는 220,000,000원에서 240,000,000원 사이에서 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.